1031 Салықтың кейінге қалдырылған биржасын құрайтын негіздер
Көптеген инвесторлар нақты 1031 айырбастаудың , нұсқаулар мен мерзімдердің қайсысы екенін сұрады және сіз капиталдың пайдасын заңды түрде уақытша тоқтата аласыз ба? Осы мақаланың кейбір кең таралған сұрақтарына жауап беру пайдалы болар еді деп ойладым.
§1031 айырбас дегеніміз не?
§031 Биржа - бұл салық төлеушінің сатудың салықтық салдарын кейінге қалдыру арқылы бір инвестициялық жылжымайтын мүлікті екіншісіне айырбастауға мүмкіндік беретін мәміле.
Мәміле IRS кодексінің 1031-бабымен бекітілген.
IRS кодексі нақты айтады: «Сауда немесе бизнес үшін немесе инвестициялар үшін тиімді пайдалану үшін ұсталатын мүлікті айырбастау кезінде, егер мұндай мүлік тек қана бірдей меншік үшін айырбасталатын болса, сауда немесе бизнес үшін немесе инвестиция үшін өнімді пайдалану үшін ».
1031 Биржаға қойылатын талаптар
- 1031 биржасына арналған уақыт
Инвестор (немесе айырбастаушы) алмасу үшін қатаң 45- 180 күндік нұсқауларды орындауы керек. Ауыстырғыш өз мүлкін (босатылған мүлікті) сатқаннан кейін тең немесе одан да көп құндылықты (мүліктерін) анықтау үшін 45 күн бар. Анықталғаннан кейін, айырбастаушы өз мүлкін сатып алған күннен бастап 180 күнді анықтайды (немесе 45 күндік мерзім аяқталғаннан кейін 135 күн).
- 1031 биржасында жақсы қасиет
Инвестор «ұқсас» мүлікті сатып алу керек. Бұл жылжымайтын мүліктің басқа біліктілік нысандары болуы керек дегенді білдіреді. Мысалы, айырбастаушы дуплексті сатуға және коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға немесе жер учаскесін сатуға және көп пәтерлі үй сатып алуға болатын еді. Меншік тек «ұқсас» болуы керек.
- Инвестиция үшін өткізілетін биржалық жылжымайтын мүлік
Сатылған мүлік (сатылмаған мүлік) және жаңадан сатып алынған мүлік (ауыстыру сипаты) инвестициялық немесе бизнес мақсаттарда ұсталуы тиіс. Сондықтан сіз бастапқы сатылымды сата алмайсыз және инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып ала алмайсыз, сондай-ақ сатуға және жылжымайтын мүлікке инвестиция жасай алмайсыз және бастапқы үй сатып ала алмайсыз.
- 1031 биржасында бірдей немесе үлкен қарыз және меншікті капитал
Егер айырбастаушы $ 1 000 000-ға жуық сомаға меншік сатса, онда 500 мың АҚШ доллары қарыз және 500 мың доллар қарыз болған болса, онда айырбастаушыға 1 миллион доллар немесе одан да көп мүлік сатып алу қажет. Сонымен қатар, айырбастаушы капиталдың барлық сомасын 100% -ға дейін төмендетуге мүмкіндік беретін барлық қарызды толығымен пайдалануы керек.
Ауыстырушы жаңа сатып алуға қосымша қаражат қосуы мүмкін, егер ол қаласа және айырбастаушы қажет болса, қосымша қарыз алуы мүмкін. Егер айырбастаушы барлық сатудан түсетін түсімдерді пайдаланғысы келмесе, ол ішінара айырбастауды жүзеге асыра алады және қолданыстағы капиталдың айырмасын төлеуі мүмкін. Бұл «жүктеу» деп аталады.
- 1031 биржасына арналған конструктивті түбіртек және білікті делдал
Ауыстырушы сатылымнан ақша ала алмайды. Бұл «конструктивті түбіртек» деп аталады және алынған сомаға салық салынатын оқиға тудыруы мүмкін. IRS қауіпсіз айлағы ережелеріне сәйкес, айырбастаушы 1031 мәмілені жеңілдету үшін Білікті делдал немесе QI пайдалануы керек.
QI - сатудан түскен қаражатты иеленетін және сіздің атыңыздан мүлікті алмастыратын тәуелсіз үшінші тарап (сіздің адвокатыңыз, агент, брокер немесе CPA емес). Бүгінгі жағдай тек беделді, сақтандырылған және тәуелсіз делдалдармен байланыстыру өте маңызды.
- 1031 Валюталық тәуекел
Жылжымайтын мүлікке салынған кез-келген инвестиция сияқты, Делавэр заңгерлерімен және / немесе жалпы меншіктегі жалдаушылармен байланысты тәуекелдер бар. Бұл форумда барлық қатерлі факторларды шешу мүмкін емес. Тәуекел факторлары әр ұсыныс үшін Жеке Орналасу туралы Меморандумда көрсетілген. Инвесторлар Делавэр заңгерлік трастына немесе жалпы биржада жалдаушыларға инвестиция салудан бұрын барлық тәуекел факторларын мұқият түсініп, олардың қаржылық өкілдерімен талқылауы тиіс.
1031 айырбастаушы инвестордан ұсыныстар алған сатушыларға қатысты кездескен қиындықтардың бірі біз эскроуды жабуды жоспарлап отырған-жатпағанын білмейміз. Олар 3 түрлі қасиет атауына немесе түрлі үйге арналған ұсыныстарды жазуға ғана рұқсат етілген болуы мүмкін. Содан кейін, оларда қабылданған ұсыныстар көп болғаннан кейін, олар сатып алғысы келетін адамды таңдайды, яғни басқаларды болдырмау.
Адвокаттардың айтуынша, мұндай іс-әрекеттер келісім-шарттарға негізделген жақсылыққа негізделген келісімшарттарды бұзады, бірақ бұл оны тоқтатпайды. Бұл жалғыз ұсыныс болса, агент сұраңыз.
Бұл материал сатуға арналған ұсыныс немесе кез-келген қауіпсіздікті сатып алу туралы өтініш болып табылмайды. Ақпарат тек талқылау және ақпарат үшін ғана арналған. Бұл құзыретті заңдық, салықтық немесе қаржылық жоспарлау кеңестерін ауыстыруға арналмаған. Қолданылатын салық кодексі тек федералдық заңға қатысты болады. Жеке мемлекеттердің қосымша салық кодтары болуы мүмкін. Сіздің мемлекетіңіздің тиісті салық және заңды маманына хабарласыңыз. Бұл ақпарат сенімді деп саналатын көздерден беріледі, бірақ сіздің жеке жағдайыңызға сәйкес келетін кәсіби кеңеспен бірге пайдаланылуы керек.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраментодағы Lyon Real Estate брокерлік-ассоциациясының мүшесі.