Ия, сіз зейнеткерлікке үй сатып ала аласыз
Мұны осылай жасаудың қажеті жоқ. Сіз зейнетке шыққаннан кейін ипотеканы ала аласыз .
Арнайы талаптарды білу үшін, мен АҚШ-тың тарифтері бойынша жеке меншік ипотекалық 8-ші банктің кепілді ставкасы бойынша Ипотекалық несие беру бөлімінің менеджері және В.П. Патрик Гавинмен сұхбат алдым.
Патрик 1974 жылдан бері несие беруші болды.
Патриктен зейнетке шыққаннан кейін ипотекалық несие алу үшін не істеу керектігін білдім. Мен төмендегілерді 6 негізгі санатқа бөлдім.
Зейнеткерлер үшін табысты анықтау
Зейнеткерлер, егер оларда жалақы жоқ болса, олар табыс тапшылығына байланысты ипотекаға талап етілмейді.
Шындығында, несие берушілер төменде сипатталған екі әдіске ие, олар өз активтерін тартатын зейнеткерге табысты есептеу үшін пайдалана алады.
Зейнетақы әдісінен қаражат алу
Әлеуметтік қамсыздандыруды немесе зейнетақы жинақтарын бастауды кейінге қалдыруды жоспарлаған зейнеткерлер үшін ең қолайлы нұсқа кірістерді айқындау әдісімен «активтер бойынша шығындарды» пайдалану болып табылады. Бұл қалай жұмыс істейді.
Егер қарыз алушы 59 ½ болса, несие беруші зейнетақы шоттарынан алынған ақшаны табысты дәлелдеу ретінде пайдалана алады. Мысалы, жақында банктік есептер IRA-дан айына 4,500 АҚШ доллары көлемінде қаражат алуды қарастырады (кредитор кем дегенде 2 айдан кейін ақша алуды қажет етеді).
Бұл $ 4,500 ай сайынғы кіріс деп есептеледі. Кейде несие берушінің қаржыны жоспарлаушыдан немесе қаржы мекемесінен алынған қаражаттың бар екенін растайтын хат талап етіледі.
Активтердің таусылу әдісі
Көптеген инвестицияланған активтері бар зейнеткерлер үшін табысты айқындаудың табыстылық әдісі жақсы жұмыс істей алады.
Осы әдіспен кредитор қаржы активтерінің ағымдағы құнынан басталады. Содан кейін олар алдын-ала төлеу және жабу үшін қолданылатын кез-келген соманы шегереді. Олар қалған бөлігін 70% алады және 360 айға бөледі.
Мысалы, біреудің қаржы активтерінде 1 млн. Олар алдын ала ақы төлеу үшін 50 000 АҚШ долларын пайдаланады. Бұл 950 000 доллар қалдырады. Олардың 70% -ын сатып алыңыз, ол $ 665,000 және 360-ға бөлінеді. Нәтижесінде, $ 1,847 - қарыз алушының біліктілігін алу үшін пайдаланылатын ай сайынғы кіріс.
Әрине, зейнетақы табысы, әлеуметтік қамсыздандыру немесе ай сайынғы аннуитет сияқты кез-келген басқа да табыс көздері жоғарыда келтірілген әдістерді пайдалана отырып, табысқа қосымша есептеледі.
Кіріс және тұрғын үйге кететін шығындарға берешек
Табыс анықталғаннан кейін, кіріс коэффициентіне және тұрғын үй шығыстарының коэффициенттеріне жалпы қарыз берушінің талаптарына сәйкес келуі керек.
Табыс коэффициентіне берешек
Қауіпсіз айлаққа қатысты нормативтік талаптарға сай келетін білікті ипотека (QM) үшін сіздің табысыңыздың 43% -дан астамы борышқа қызмет көрсетуге бағытталуы мүмкін. Борыштық төлемдердің кірісіне қатынасы кіріс коэффициентіне жатады.
Борышқа алимент және баланы қолдау сияқты қажетті төлемдер, сондай-ақ автомобиль төлемдері, студенттік несие төлемдері, кредиттік карталардағы ең төменгі төлемдер және негізгі соманы, пайыздарды, мүлік салығын және сақтандыруды қамтитын жалпы үйдегі төлемдер кіреді.
Бұл салада қиындықтарға душар болған зейнеткерлерді бір нәрсе ересек балалардың несиелері бойынша қол қою болып табылады. Сіз қол қойған адам болсаңыз да, бұл төлемдер талап етілген борыштық төлемдер ретінде есептелуі мүмкін және ипотекаға үміткер болу мүмкіндігін азайтуы мүмкін.
Тұрғын үйге кететін шығындардың коэффициенті
Сіздің тұрғын үй шығыстары ипотеканың негізгі және пайыздық бөлігін, сондай-ақ салықтар мен сақтандыруды қамтиды (ПИТИ деп аталады). Бұл коэффициент 36% -дан аспауы керек, яғни сіздің тұрғын үй шығындарыңыз 36% -дан аспайды.
Кредиттік талаптарға қойылатын талаптар
Әрбір кредиторда өз несие есебінің нұсқаулары болады, бірақ бір нәрсе - несие көрсеткішінің төмендігі, сіздің пайыздық мөлшерлеме неғұрлым жоғары. Ең жақсы тарифтерді алғыңыз келсе, несие ұпайларыңызды 780 немесе одан жоғары деңгейге жеткізіңіз.
Несиелік есептің жақсы бағасы сізді басқа біліктілік бөліктерге бөлуге мүмкіндік береді.
Мысалы, Патрик 780-нен астам несие алған қарыз алушымен жұмыс істеді, ал несие беруші несие берді, тіпті кіріс бойынша қарыз 48% болды.
Кепілдік мәртебесі
Сіздің ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелеріңізді анықтау үшін қолданылатын тағы бір фактор - сіздің мақсатты орын. Бұл бастапқы немесе екінші үй бола ма? Бастапқы үйлер жақсы бағаға ие.
Кепілақы
Зейнеткер ретінде сіздің талап етілген төлеміңіз пайдаланылған табыс әдісіне байланысты өзгеруі мүмкін. Зейнетақылық әдіс бойынша жеңілдіктерді алу үшін 5% азайтуға болады. Активтерді азайту әдісі бойынша 30% -ға төмендеуді жоспарлау.
Егер сіз IRA-ден ақша қаражатының үлкен бөлігін немесе басқа салықты төлеудің кейінге қалдырылған жоспарын қабылдасаңыз, алдын-ала төлеуіңізді ойласаңыз, мен бұл туралы қайта ойластыруға кеңес беремін. Бұл шығын салық салынатын табыс болады және бір жылда үлкен ақшаны алып, сізді жоғары салықтық кронштейнге түсіруі мүмкін.
Кейінгі өтімділік
Тағы бір талап сізде қол жетімді болған кейінгі өтімді өтімді активтердің мөлшері болады. Кредиторлар сіз үйді сатып алғаннан кейін ең кемінде қалған резерв ретінде кемінде жарты ғимараттың (PITI) шығыстарының кемінде алты айын көргісі келеді. Оны есептеу үшін, кредитор тексеруге болатын барлық қаржылық активтерді (яғни, сізге есептік жазба туралы мағлұматтар қажет) қосады, содан кейін бұл соманың 60-70% -ын пайдаланыңыз.
Басқа кредиттеу параметрлері
Егер сіз ардагер ретінде қызмет етсеңіз, сіз ВА қарызын қарастырғыңыз келуі мүмкін. ВА несиесімен нөлге дейін төмендетуге болады, бірақ алдын-ала төлемнің орнына сіз бағдарламаның бірінші пайдаланушылары үшін несие сомасының 2,15%, ал АВ қарызын алсаңыз, 3,3% бола аласыз. бұрын. Қаржыландыруды осы несие бойынша қаржыландыру мүмкін.
VA қарыздары кіріс коэффициентіне 43% немесе одан кем борыш талап етеді және сізден ай сайынғы қалдық айлық табысы болуын талап етеді. Егер сізде көптеген инвестициялық кіріс болса, қалдық кіріс сіздің салық декларацияңыз бойынша екі күндік дивидендтер мен В кестесіндегі пайыздық табысты ескере отырып анықталуы мүмкін.
Ипотекаға өтініш жасау
Ипотекалық несие брокерімен әңгімелесу үшін қандай талаптарға сәйкес келетін ипотеканы білуге болады. Кепілдендірілген мөлшерлеме барлық мемлекеттерде несиелерді ұсынады, тіпті онлайн режимінде «Сандық ипотека» деп аталатын онлайн бағдарлама бар, онда бүкіл процесті интернет арқылы өтуге болады. Олар осы бағдарламаны қолданатындар үшін $ 250 несие ұсынады.
Сондай-ақ, сіз сатып алатын үйде өзіңізді мұқият тексергіңіз келеді. Ол үшін HouseFax-ді тексеруді ұсынамын. Бұл CarFax® сияқты, бірақ сіздің үйіңіз үшін. Мен өзімнің меншігімде HouseFax-ті айналдырып, сәттілікке тап болған жоқпын, бірақ мен HouseFax арқылы өздерінің мүлкі туралы барлық қызықты нәрселерді үйренген көптеген адамдар туралы естідім.
Пенсионерде ипотека болу керек пе?
Патрик сұхбатымызды бітіргенде: «Күннің соңында адамдар маған ең жақсы ипотеканың қандай екенін сұрайды? Менің жауапым жоқ.
Патрик дұрыс. Зерттеулер көрсеткендей, зейнеткерлердің көпшілігі зейнеткерлікке шыққанға дейін өздерінің ипотекалық несиелерін өтеуден жақсы.
Алайда, елеулі ерекшеліктер зейнеткерлікке шыққанда тіпті өздерінің пайдасына қарызды пайдалана алатын нетто-құнды тұлғалар болар еді.