Кепілдеме капиталдан пайда табуды және борыштық кірісті болдырмайды
Капиталдың пайда болуы немесе шығынға ұшырауы
Әдетте жылжымайтын мүлік сатылымы эскроу процесі арқылы өтеді және сатушы үйдің қанша сатылғанын көрсететін мәлімдеме алады.
Алайда, кепілге салынған қарыздармен ешқандай кепілдік жоқ. Несиелік банк үйді иемденеді. Меншігім мүлікті өзгертті, сондықтан IRS дейді, бұл кепілдікке алу бұрынғысынша сатылым деп саналады немесе техникалық тұрғыдан мүлікті «иеліктен шығарады».
Капиталдың өсімін есептеудің негізгі формасы мүліктің негізгі құнынан немесе өзіндік құнын сату құнынан алып тастау болып табылады . Айырмашылық - бұл адамның қанша пайдасы, не мәміледе қанша ақша жоғалуы. Өндіріп алу жағдайында және кепілге салынған мәлімдемелерсіз салық салу мақсаттарында қолданылатын сату бағасы дереу анықталмайды. Сатып алу бағасы өзара келісілген жоқ.
Бірақ салық салу мақсаттары үшін әлі де «сату бағасы» бар. Бұл несиенің түріне қарай мүліктің мүліктік нарықтық құнын немесе қарыздың өтелмеген несиесінің қалдығын дереу өндіріп алудың алдында болады. Бұл сандар Сізге және IRS-ге 1099-А нысанындағы кредиттік мекеме арқылы хабарланады.
Резервтер немесе қайтарылмайтын қарыздар
Сіздің ипотекалық несие немесе несие берілмеген. Үй сатып алу үшін пайдаланылатын ипотекалық несие қаражаты қайтарылмайтын несиелер болып табылады, ал қайта қаржыландыру несиелері мен үй несиелері регресс несиелері болып табылады. Алайда бұл абсолютті ереже емес. Ол сондай-ақ сіз тұратын мемлекеттің байланысты болуы мүмкін.
Егер сізде регресс-несие берілсе, сіз өзіңіздің қарызыңыз үшін жауапкершілігіңізге ие боласыз және несие беруші жылжымайтын мүлік қайтарылғаннан кейін тіпті өтеу үшін сізді қуана алады. Бұл жағдайда сіздің капиталыңыздың пайдасы немесе шығынын есептеу кезінде сату бағасы ретінде қолданылған бұл көрсеткіш екі соманың шамасынан аз:
- Қарыз алушы қарызды өндіріп алудан кейін дереу жауапкершілікте қалатын кез келген қарызды өтеуден бұрын қарыздың қалдығының қалдығы
- Объектіге салынған мүліктің әділ нарықтық құны
Сіз қарыздың осы түрімен өндіріп алудан түскен борыштық табысты болдырмауыңыз мүмкін.
Қарыз алушы қарызды өтеу үшін жеке жауап бермейтін жерде несие берілмейді. Басқаша айтқанда, несие қанағаттандырылады және кредитор қарыз алушыны мүлікті қайтарғаннан кейін одан әрі өтеуге кете алмайды. Саудалық емес қарыздар үшін сату бағасы ретінде қолданылған бұл көрсеткіш кредиттің қарыз қаражатын өндіріп алудан бұрынғы қарыздың қалдығы болып табылады. IRS-тің айтуы бойынша, қарыздың толық қаралуы үшін үйіңізді несие берушіге сатады. Сізге қарыз берушіге заң бойынша тыйым салудан бас тартуға тыйым салынғандықтан, сізде қарыздан бас тартуға жол берілмейді.
Капитал пайдасы немесе шығыны туралы есеп беру
Сізге меншікке қандай несие бергеніңізді анықтаған соң, сату бағасын анықтауға болады.
Егер жылжымайтын мүліктің негізгі тұрғылықты жері болса, сатып алуды D және Form 8949 нысандарында хабарлаңыз. Сіз белгілі бір ережелерге сәйкес табысқа салынатын салықтан 500 000 АҚШ долларына дейінгі соманы алып тастауға құқылы бола аласыз:
- Үй сіздердің негізгі тұрғылықты жері болды.
- Онда соңғы бесеуден кем дегенде екі адам тұрды.
Жеке салық төлеушілер $ 250,000 алып тастауы мүмкін, ал ерлі-зайыптылар салық төлеушілерді бірлесе отырып, бұл соманы екі есе көбейте алады.
Кейбір қосымша ережелер қолданылады. Егер сатылған мүлік аралас қолданылса, бұл бір уақытта сіздің негізгі резиденцияңыз және басқа уақытта екінші резидент болып табылса, сіз өзіңіздің кіріс немесе шығыныңызды есептеу үшін өзгертілген ережелерге сәйкес капиталға салынатын пайда салығынан алып тастауға құқығыңыз болуы мүмкін.
2017 жылғы жағдай бойынша жылжымайтын мүлікке салынатын ұзақ мерзімді капиталға салынатын салық мөлшерлемесі салық төлеушілер үшін 15 пайызды құрайды, олар 25-35 пайыз салық жеңілдіктері.
39.6 салық ставкасына түсетіндер үшін ставка 20 пайызды құрайды. 10 немесе 15 пайыздық салықтық кронштейнге түсетін үй иелері капиталға салынатын салықты мүлдем төлеуге міндетті емес. Егер сіз үйіңізді бір жылдан кем уақытқа иемденген болсаңыз, тұрақты кірісіңізге қолданылатын мөлшерлеме бойынша салық салынуы тиіс, басқаша айтқанда сіздің салықтық кронштейнге сәйкес.
Егер жылжымайтын мүлікті жалға берілетін мүлік болса, сату туралы есепті Form 4797.
Ипотекалық несие берешегін өтеу туралы заң
Құнсыздану капиталға салынатын пайдадан басқа салық салынатын кірісті тудыруы мүмкін. Егер несие беруші ипотекалық несие бойынша қарызды кешірсе немесе одан бас тартса, сіз оны кіріс ретінде қосуыңыз керек, бірақ салықтан айырудан бас тартылған борыштарды алып тастауға болатын бірнеше ерекшелік бар.
Олардың ішіндегі ең маңыздысы - сіздің бас үйіңіздің қарызына кепілдік беруден бас тарту. Ипотекалық кешірімге қарсы берешекті жеңілдету туралы заңға сәйкес, негізгі қарызды сатып алу немесе негізгі борышын салу үшін пайдаланылған жағдайда, 2 миллион долларға дейінгі қарыздың алынып тасталуы мүмкін. Бұл салықтық жеңілдіктер 2016 жылдың соңында техникалық жарамдылық мерзімі аяқталды, бірақ әлі 2016 жылы жазбаша келісім жасалса, 2017 жылы өтелетін қарыздарды қамтиды. Конгресс 2017 жылдың қаңтарында мәселені қайта ашты, сондықтан заң соңында кеңейтілетін болады болашақ жылдары.
Салық есептілігінің құжаттары 1099-А нысаны және 1099-С формасы
1099-А нысаны жылжымайтын мүлікке кепілге қойылғаннан кейін банк шығарады. Бұл кепілдікке салынған күннің, мүліктің әділ нарықтық құнын және өндіріп алудан бұрын өтелмеген қарыздың қалдығын хабарлайды. Айналымдағы табысқа байланысты табыс туралы есеп беріп жатқанда бұл ақпарат сізге қажет болады.
Банк 1099-С нысаны банктен қарызды өтеуден бас тартқан немесе кешіргеннен кейін банк шығарады. Бұл нысанда қанша қарыздың жойылғандығы көрсетіледі. Егер несие беруші үйде кепілге қойса да, сол жылы төленбеген борышты алып тастаса, сіз 1099-А және 1099-ны алғаннан гөрі қарызды қайтару және қарыздың күшін жою туралы хабарлайды, C.