Өткен Флигер схемалары әдетте ағымдағы сатып алушыларға әсер етпейді
Сенікі дұрыс. Егер үй қашып кетсе және банкке қайта оралса, онда схема сізді тартпайды. Шындығында, сіз банкке тиесілі үйді өте жақсы бағамен сатып ала аласыз.
Жылжымайтын мүлікті сату
Мысалы, клиенттер өткен жылдың күзінде Sacramento компаниясының қалта аумағында сатып алу құқығын сатып алды. Бастапқыда ол тізім бағасынан 50 000 долларға көп сатылып, банк шығарылғанға дейін жалға берілді. Мәміле тарихын тексергеннен кейін, агент пайда болды - ол сондай-ақ ипотекалық брокер болып шықты. Ол үйін оны жалға алған туысқанға сатты және бірде бір төлем жасады. Сатып алушылар бұл үйді өзінің бастапқы сату құнының жартысына жуығы мен нарықтық құны бойынша сатып алды.
Қосымша қорғаныс үшін, осы үйде сіздің мүдделеріңізді қорғайтын титулдық сақтандыру полисін алғаныңызды тексеріңіз, бірақ кейінге қалдырылған кезде банкке сенім білдірілген адамның атымен атау берілген болса, барлық кепілдік тазартылады.
Айналдыру схемасы жұмыс істейтін көптеген тәсілдер бар. Жоғарыда келтірілген мысал мұны істеудің бір әдісін көрсетеді, бірақ жылжымайтын мүлікте басқа алаяқтық бар, олардың біреуі сабан сатып алушыларға - нақты сатып алушы емес сатып алушыға қатысты.
Сабаншақ сатып алушылармен ұшыру схемалары
Ғимараттардың бәрі схемаға кірмейді. Мысалға, кейбір жабық жерлерде сатып алуды жақсартатын инвестордан сатып алатын үй сатып алу кең таралған, ал инвестор, ең алдымен, ешқандай заңдарды бұзған жоқ. Флипергерлер бірнеше жылдар бойы нашар рэпке ие болды, өйткені кейбір ипотекалық брокерлер мен агенттерге немқұрайлы инвесторлармен бірге болды.
Бұл схемалар жұмыс істейтін тәсілдердің бірі:
- Тараптар қатысады
Тасымалдау төрт тарапты қамтиды: бағалаушы, инвестор (немесе жылжымайтын мүлік жөніндегі агент), ипотекалық брокер және сабан сатып алушы - төртеуі бір-бірін білетін. - Инвестор
Инвестор сатушы-сатушымен мәміле-жертөле бағасына үй сатып алу туралы мәміле жасайды. Әдетте, сатушы схемаға қатыспады, ал орнына құрбан болды. - Саман сатып алушы
Содан кейін инвестор бірнеше мыңын төлеп, үй сатып алу үшін сабан сатып алушыны нарықтық құннан әлдеқайда жоғары бағаға сатып алу үшін төлейді. Әдетте, сабан сатып алушы несиелік рейтингке ие, бірақ табысы жеткіліксіз. - Бағалаушы
Бағалаушыға үйді шамадан тыс құнды бағалауға және ипотекалық брокерге жалған бағалауды ұсынуға тапсырма берілді. - Ипотекалық брокер
Ипотекалық брокер өзі туралы мәлімдеген, расталмаған табыс болып табылатын және «мәміле» жабық болып табылатын, «табысталған табысқа» сүйеніп, сабаны сатып алушыға несие берді. - Пайда
Саман сатып алушы, бағалаушы, ипотекалық брокер және инвестор ақша қаражатын бөліп, инвестордың немесе агентінің қалтасына түсетін табыстың басым бөлігін бөліседі. - Жылжымайтын мүлікті сату
Инвестор үйді нарыққа салып, сатып алушыға жаңа сатып алушыға қол қояды. Әдетте, жаңа сатып алушы жеткілікті табыс таппады, сол ипотекалық брокер сатып алушыны білді.
- Алаяқтық
Аяқталғаннан кейін бірнеше айдан кейін жаңа сатып алушы несие бойынша дефолтқа кіріседі. Осы уақытқа дейін түпнұсқа партиялар ұзаққа созылды және үй сатып алуды бастайды.
Осы түрдегі айналымның дәрежесіне байланысты, реттегіштер сынған. Бағалау бағасы мұқият тексеріліп, кредиторлар несие бойынша нұсқаулықты күшейтеді. FBI сондай-ақ ипотекалық алаяқтықты мұқият бақылайды.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.