Жер телімі үй сатып алу үшін қалай жұмыс істейді

Неліктен үй сатып алушылар жер келісімшарттары сияқты

Үй сатып алу туралы жер учаскелері 1970-ші жылдардың аяғында және 1980-жылдардың басында өте танымал болды. Содан бері, кейде келісімшарттар деп аталатын келісімшартты сату бойынша келісімшарттар институционалды кредиторлардың жоғары ставкалары мен қатаң біліктілік стандарттары бойынша тартымды қаржыландыру шарттарын ұсынды.

Қарыз талаптары жұмсарған кезде жер келісімшарттары жоғалып кетті, ал тарифтер 8% төмендеді. Бірақ олар мүлдем жоғалып кетті және шын мәнінде, ипотекалық дағдарыс кезінде нарыққа қайта оралды.

Алдыңғы сатыдағы үй иелері сатып алу үшін немесе сатылым арқылы сатылған, ірі банктер оларды алып тастағанда, қаржыландырудың баламасы ретінде жер келісім-шарттарына сүйене бастады.

Жер телімін жалға беру туралы шарт қандай?

Жалақыны төлеу туралы келісімшарт - мерзімді төлемдерді талап ететін келісімшарттың кез-келген түрі, ал жылжымайтын мүлікке, әдетте, жер теліміне келісімшарт, келісім-шарт немесе сатуға арналған келісімшарт деп аталады. «Жер» термині жаңылыстырады, себебі жер телімінің келісімшарты жақсартулармен немесе жақсартусыз жылжымайтын мүліктің кез-келген түрін сатып алуға қолданылуы мүмкін.

Бөлшек сауда-саттық шарты сатылым бағасын, алдын-ала төлем сомасын, пайыздық мөлшерлемені, ай сайынғы (немесе мерзімді) төлемдердің сомасын және тараптардың әрқайсысының міндеттерін анықтайды. Ол үйді сақтайтын, сақтандыруға төлейтін және мүлікке салынатын салықтар сияқты жалпы жауапкершілікті қамтиды - ол әдетте сатып алушы болып табылады. Келісімде сатып алушы жарнаны төлеуді тоқтатқан жағдайда, сатушыға сатушыдан өтетін болады.

Ерекшеліктер:

• Жер келісімшарттары немесе іс-әрекеттер туралы келісім - сатушы деп аталатын сатушы мен Vendee деп аталатын сатып алушы арасындағы қауіпсіздік шарты.
• Сатушы Vendee үшін сатып алуды қаржыландырып, мүлікті сатуға келіседі.
• Жеткізуші заңды атауды сақтайды және Vendee теңдей атау алады.
• Иеленуші қаржыландыратын қаржыландыру қазіргі ипотекалық балансты қамтуы мүмкін (төменде қараңыз) немесе мүлікті еркін және анық (ең жақсы нұсқа) болуы мүмкін.

• Жеткізуші толығымен төлегеннен кейін, Vendee-ке мүлікті тапсырады.

Жер учаскелері бойынша келісімшарттар

• Тасымалдау келісімшарты бар ипотеканы қамтиды.
• Vendee жеткізушіге бір төлем жасайды.
• Төлемді алғаннан кейін, сатушы негізгі қарызды төлейді және қалғандарын сақтайды.
• Егер бұрыннан бар ипотекалық келісімшарт бойынша пайыздық мөлшерлемеден төмен пайыздық мөлшерлеме болса, Жеткізуші Жеткізушіге тиесілі емес ақшаға қосымша сыйақы алады. Бұл «айнымалы» деп аталады.

Төменде бұл қалай жұмыс істейді.

1. Айтуынша, сату бағасы $ 100,000.
2. Vendee 10,000 доллар жұмсайды.
3. Vendee төлеуге $ 90,000, 6,5% пайыз төлеп, $ 567 төлеуге келіседі.
4. Қолданыстағы несие $ 50 000 құрайды, ол $ 268 төлеуімен 5% мөлшерінде төленеді.
5. Жеткізуші 6,5% пайыздық мөлшерлемеде 40 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі жарнаны, PLUS 1,5% мөлшеріндегі пайызды 50 000 АҚШ долларына және айына $ 299 мөлшерінде ұстап қалады.
6. Vendee-ақ салықтар, сақтандыру және барлық басқа меншік шығындарын төлейді.

Тікелей келісімшарттар

Тікелей келісімшартқа қызығушылықтың жоқтығы жоқ. Vendee бар несие берушіге тікелей төлеуге және Жеткізушіге басқа төлем жасауға келіседі немесе Vendee бір төлемді Жеткізушіге жібере алады, ал Жеткізуші негізгі кредиторға төлем жасайды.

Тікелей келісімшарт бойынша алдыңғы мысалға қарап көрейік:

1. Сату құны $ 100,000.
2. Vendee $ 10,000 төмендетеді.
3. Vendee компаниясы ағымдағы несие балансы бойынша $ 268 мөлшерінде бір төлем жасайды, ол 5% пайызға тең.
4. Vendee Vendor-ға $ 40,000 иемденген қаржыландыру бойынша екінші төлемді жүзеге асырады, ол 6,5% пайыздық төлеммен төленеді және айына $ 253 төлейді.
5. Екі төлемнің барлығы 521 АҚШ долларын құрайды, бұл Vendee-ді айына $ 46-ға үнемдейді.

Сатудың қуаты

• Кейбір атау компаниялары Жеткізуші, Vendee және Сенімгері бар жер келісімшарттарын жасайды және сақтандырады. Сіз осындай тақырыптық компанияны табу үшін қоңырау шалуыңыз керек.
• Жеткізушінің және Вендектің міндеттемелерін қамтамасыз ету мақсатында сенімгерлікпен басқарушының сенімгері сияқты, Вендор және Венди мырза сенімгерлікке құқықты, құқықты және мүддесін тағайындайды.
• Vendee төлемдерді жүзеге асыруды тоқтатқан жағдайда, сенімгерлікпен басқарушы сату құқығымен өндіріп алуға құқылы.

• Әдепкі бойынша хабарлама беру процесі мемлекет тарапынан өзгереді.

Негізгі қарыздар бойынша жеделдету коды

Барлық қарыздар бүгін жеделдету және иеліктен шығару туралы ережелерді қамтиды . Кредиторлар бұрыннан бар несие бойынша сатып алушылар «тақырыбына» ие болған жағдайда дереу несие алуға және төлеуге болатын ұзақ мерзімді болды. Бұл несие берушілер сатып алушыларға біліктілігін арттыруға, несие ұпайларын және жоғары пайыздық мөлшерлемелерді төлеуді қалаған.

1963 жылдан бастап Сакраментодағы Чикагодағы Чикаго тақырыбы бойынша Сэнд Хэмбичнер офицер , 1976 жылдан бері жұмыс істеп келеді және жер келісімшарттарының танымал болғанын байқады. Сол уақыттағы ең ірі сот процестерінің бірі федералдық жинақ және несие ассоциацияларының қолданыстағы ипотекасына байланысты сатып алушылардан пайда болды. Конгресс 1982 жылы қабылданған Депозитарийлік институттардың актісін қабылдады, ол қазіргі несиелерді игеру мүмкіндігін болдырмайды.

Хемибичнер бүгінде несие берушілердің басқаларға қарағанда бейім екенін айтады. «Кейбір кредиторлар өздерінің төлемдеріне қуанышты», - деді ол. Бірақ үкіметтік қарыздарды алуға тырыспаңыз. «Сіз үкіметпен араласқыңыз келмейді», - деп ескертеді Хаймимчнер, - өйткені сіз соққыға түсесіз. Егер сіздің жер учаскесінде қолданыстағы ипотека бар болса, сіз жылжымайтын мүлік адвокатының кеңесіне жүгінуіңіз керек.

Үкімет қаржыландыратын қарыздардың үлгілері Fannie Mae немесе Freddie Mac болып табылады, ал мемлекеттік несиелер - FHA немесе VA.

Vendee компаниясының құқықтарының байланысы

Барлық практикалық мақсаттар үшін Vendee мүлікті иеленеді және мыналарға құқылы:

• Өткізу.
• Мүлікті тыныш пайдалану және пайдалану.
• Басқаларды үйден кетуге мәжбүрлеу.
• Сатылым.

Vendee-ке пайдасы

• Жеткізуші сатып алушының несиелік есебінің көшірмесін сұрай алатынына қарамастан, біліктілік талаптары жоқ.
• Төлемнің икемділігі. Келтірілген сома.
• Жер шартының мерзімі, пайыздық мөлшерлеме және төлемдер ұзақтығы келісіледі.
• Жабудың төмен шығындары . Төлемақы үшін кредитордың ақысы жоқ.
• Жылдам жабу. Мәмілелер 7 күн немесе одан аз уақыт ішінде жабылуы мүмкін.

Жеткізушінің артықшылықтары

• Әдетте сатылым бағасы жоғары және бағалау жоқ. Сатып алушыларға бағалауды алу ұсынылады.
• Егер салық салынатын болса, кейінге қалдырылған пайда үшін талап етілуі мүмкін.
• Ай сайынғы кіріс.
• Жиі ақша нарығының шоттарына қарағанда, кірістіліктің ең жақсы деңгейі.
• Егер мүлік сәйкес емес болса, сатылымның оңай жолы.
• Жылдам жабу.

Сатып алушы кеңестері

• Бағалауды алыңыз.
• Титулдық сақтандыруды алу.
• Холдингтің қызметтерін атқарылған іс-қимылды және түпнұсқалық құжаттарды сақтауға тарту.
• Жылжымайтын мүлік адвокатымен сөйлесіңіз.

Сатушы кеңестері

• Сатып алушының несиелік есебін шығарыңыз.
• Жеткізуші мен Vendee атауын қолданыстағы сақтандыру полисіне қосыңыз.
• Келісімшарттарды жинау үшін төлем жасау компаниясын жалдаңыз.
• Жылжымайтын мүлік адвокатымен сөйлесіңіз.

Бұл мақала заңдық кеңес беру ретінде дұрыс емес. Тек заңгерлер заңгерлік кеңес бере алады.

Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокерлік-серіктес болып табылады.