Сатылымға жататын болсақ, несие туралы болжам жоқ
Сатып алу деген не?
«Сабақ сатып алу» дегеніміз - бар ипотекаға үйді сатып алу дегенді білдіреді.
Бұл дегеніміз, сатушы бар ипотеканы төлеуден бас тартпайды және сатып алушы төлемдерді қабылдайды. Қолданыстағы ипотеканың төленбейтін қалдықтары сатып алушының сатып алу бағасының бір бөлігі ретінде есептеледі.
Неліктен сатып алушы ипотекадағы үйді сатып алады?
Сатып алудың негізгі себебі - сатушының ағымдағы пайыздық мөлшерлемесін алу. Егер қолданыстағы пайыздық мөлшерлеме 7% және сатушы 5% тіркелген пайыздық ставка болса, бұл 2% дисперсия сатып алушының ай сайынғы төлемінде үлкен айырмашылықты жасай алады.
- 5% пайыздық мөлшерлеме бойынша 200 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі ипотека айына $ 1,073.64 төлегенде амортизацияланады.
- 7% пайыздық мөлшерлеме бойынша 200 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі ипотека айына $ 1,330.60 мөлшерінде амортизацияланады.
- Осы жағдайларда сатып алушыға ай сайынғы жинақ 256,96 АҚШ долларын немесе жылына $ 3 083,52 құрайды.
Екінші себеп: әдетте сатып алушылар сатып алушының кредиттік есебін шығаруға шешім қабылдамаса, қаржыландыруды қолданған кезде үй сатып алуға жарамды емес.
Егер сатушы дайын болса, тіпті нашар несие алған сатып алушы өз үйін сатып ала алады.
Опцияларға тақырыптың үш түрі
Сатуға арналған зат міндетті түрде иеленушіні қаржыландырумен шектелмейді, бірақ мүмкін. Сатушы қандай да бір қаржыландыру түрлерін жүзеге асыра ма, сатушы сатып алу бағасына қарағанда, кепілдікті және / немесе төлем сомасын төмендетеді.
- Қолма-қол кредит бойынша тікелей зат: Сатып алушы қолма-қол ақшамен сатып алу бағасы мен сатушының несие балансы арасындағы айырмашылықты төлеген кездегі ең таралған түрі. Мысалы, егер сатушының ағымдағы несие балансы $ 150,000 болса және сатылым құны 200 000 АҚШ долларын құраса, сатып алушы сатушыға $ 50,000 ақшалай қаражат беруі керек.
- Сатушы көтермелеудің тікелей тақырыбы : Сатушы немесе сатушы немесе иеленуші ретінде белгілі ақысыз сатушылар , екінші ипотека түрінде жиі кездеседі. Сату сатушысы жер келісімшарт немесе жалға алу опционын сату құралы бола алады.
Мысалы, сату бағасы 200 000 АҚШ долларын құраса, қолданыстағы несие балансы 150 000 АҚШ долларын құрайды және сатып алушы 20 000 АҚШ доллары мөлшерінде алдын-ала төлем жасаса, сатушы 30 мың АҚШ доллары көлеміндегі қалған балансты жеке пайыздық мөлшерлемеде ұстайды және тараптар арасында келіссөздер жүргізеді. Сатып алушы сатушының кредиторына бір төлем жасауды және сатушыға басқа пайыздық мөлшерлемемен бөлек төлемді қабылдауға келіседі.
- Тасымалдау : Сатушы сатушыдан ипотекалық балансқа ақша салғандықтан, сатушыға қызығушылықты айқындауға мүмкіндік береді. Айталық, қолданыстағы ипотека пайыздық мөлшерлемені 5% құрайды. Егер сату бағасы 200 000 АҚШ долларын құраса және сатып алушы 20 000 долларға төмендетсе, сатушының құны 180 000 АҚШ долларын құрайды. 6% ставка бойынша сатушы $ 150,000 және қазіргі кездегі $ 30,000 теңгерімінде 6% мөлшерінде қолданыстағы ипотека бойынша 1% құрайды. Сатып алушы $ 180,000 мөлшерінде 6% төлейді.
Тақырыптың арасындағы айырмашылық және қарызды болжау
Мәміле бойынша сатушы да, сатып алушы да сатушы сатқан мүлікті сатып алушы туралы мәлімдеме жасайды және сатып алушы төлем жасайды. Сатып алушы несие алуға банктің рұқсатын алмады. Несие берушілер иеліктен айырылған жағдайда несиені жылдамдатуға құқық беретін кредиторларға ипотекалық несие мен сенімдеріне ерекше икемділік береді.
Банктер бұл несиелерді аударым бойынша төлеуге бола ма? Байланысты. Кейбір жағдайларда, кейбір банктердің біреуі - біреуі - төлем жасағаны қуантады. Бірақ банктер кепілдік немесе сенімгерлік іс бойынша жеделдету туралы ережеге байланысты құқылы. Бұл сатып алушы үшін қауіпті жағдай тудырады. Егер сатып алушы банктің талабы бойынша қарызды төлей алмаса, банк кепілге салынған қаражатты өндіріп алуды бастауы мүмкін.
Егер сатып алушы несие болжамын жасаса, сатып алушы банктің рұқсатымен несиені формальды түрде қабылдайды. Бұл сатушының атын қарыздан алып тастайды және сатып алушы кез келген басқа сатып алу ақшасы несиесі сияқты қарызға жарамды . Әдетте, банктер несие болжамын өңдеу үшін сатып алушыға болжамдық алымды төлейді, бірақ әдеттегі несие алу үшін комиссиядан әлдеқайда аз. FHA несиелері несие болжамын жасауға мүмкіндік береді, бірақ әдеттегі қарыздар көп емес.