Анықтама: Ипотекалық немесе сенімгерлік іс-әрекеттегі итальян тілі, ол кредиторға қарызды дереу төлеуге және иеленуші мүлікті сатуға немесе меншікке меншік құқығын берген жағдайда төлеуге мүмкіндік береді. Бүгінгі күні әрбір дерлік несиенің иеліктен шығару туралы ережесі бар, яғни атау алмастыра алмайды және сатып алушы сату несиесін төлеуді бастаусыз қолданыстағы несие бойынша сатып ала алмайды.
Сату туралы ереже - бұл иеліктен шығару туралы ереже.
Көптеген сенімді іс-әрекеттерде табылған иеліктен шығару туралы жалпы ереже АҚШ-тың бағалы қағаздар және биржалық комиссиясынан келесілерден тұрады:
«Меншік немесе оның қандай да бір бөлігі немесе оның кез-келген бөлігі мүдделі немесе заңсыз тыйым салған жағдайларды қоспағанда, Аудитордың сатқан, тасымалдайтын немесе иеліктен шығарған жағдайда,
бұл құралдың өтеу мерзімдеріне қарамастан, осы шартты ұстаушының таңдауы бойынша және талап ету немесе ескертусіз дереу төленуі тиіс. «.
Бүгінгі күні ипотекалық несие алудың қажеті жоқ. Дегенмен, сөзбе-сөз айтуға болмайды, иеліктен шығару туралы ереже жылжымайтын мүлікке қолданыстағы ипотеканы төлеуден бас тартуға тыйым салады.
Шығармашылық қаржыландыру 1970-шы жылдардың аяғында және 1980-ші жылдардың басында АҚШ-та, әсіресе Калифорнияда лицензия алған кезде өте танымал болған кезде, жылжымайтын мүлік агенттері 1974 жылғы сот процесі туралы Tucker v. Lassen Savings and Loan туралы әңгімеледі.
Бұл жер телімін сатып алу туралы келісімшартқа қатысты маңызды сот іс болды. Негізінен, кредитордың несиені талап етуге құқығы жоқ, себебі оның жер учаскесіне келісімшартты сату кезінде оның қауіпсіздігі бұзылғанын дәлелдей алмады.
Көптеген жылжымайтын мүлік агенттері осы уақыт кезеңі ішінде сатып алушы сатушының меншікті капиталы үшін сатушыға төлем жасаудан басқа, жер телімінің келісімшарттары бойынша тең құқықты құқықты иеленіп, негізгі ипотеканы төлеген шығармашылық қаржыландыру операцияларын біріктіреді.
Сатып алушыларды шығармашылық қаржыландыруға сүйенуге ынталандыратын жоғары пайыздық мөлшерлемелер болды.
1978 жылғы Wellenkamp v. Bank Of America соты туралы тез арада алға. Бұл екінші Калифорния сотының шешімі, Калифорния Азаматтық кодексінің 711-бөлімінде кредиттің несие құнының нашарлағаны немесе құнсыздану қаупі болған жағдайда қарызды өтеу және төлеуге жататын несие деп атай отырып, иеліктен шығару туралы ережені қолдануға болмайтындығын мәлімдеді. Осыдан кейін, көп үйлер ипотека бойынша сол және оң жаққа сатылды, ертең жоқ сияқты, 18 пайыздық мөлшерлемелерді кеңінен таратты.
7 күннің ішінде транзакцияны жабу өте жиі болды. Сатып алушылар сату құнының 7% -дан 10% -ға дейін, комиссиялық және жабу шығындарын өтеуге жеткілікті, ипотека тақырыбын алып, сатушыға екінші немесе үшінші сенімхат түрінде қаржыландыруды жүзеге асыруға жеткілікті. Қалай болғанда да, бұл «жабайы Батысқа» ұқсайды. Шығармашылық қаржыландыруды түсінген агенттер көптеген түгендеу жүргізді және Get Rich Quick семинар бизнес туды.
Кенеттен креативті қаржыландыру семинарлары кез-келген жерде болды. Бұл көптеген жылжымайтын мүлік агенттері мен олардың клиенттері үшін жаңа аумақ болатын. Бұл сондай-ақ зорлық-зомбылық пен алаяқтық үшін піскен ахуал болды.
1982 жылдан кейін Гарн-Сент. Неміс актісі, креативті қаржыландыру схемаларының көбі баяу тоқтап қалды. Тіпті иеліктен шығару ережелеріне арналған босаңба ретінде құрылған және құрылымдалған жалға беру опциондары да өртеніп кетті.
Кейінгі жылдарда пайыздық мөлшерлемелер төмендей бастады, жаңа ипотеканы бірінші рет сатып алатын тұрғын үй сатып алушылар үшін тартымды нұсқа болды. Бұл қарапайым қарыздар мен FHA несиелерін қайтадан іске қосты. Бұрынғы FHA несиелері бұрынғысынша ресми болжамдарсыз қабылдануы мүмкін еді, бірақ жылдар өткен сайын бұл қарыздардың саны азайып кетті. Бүгін ешкім жоқ.
Әрине, бұл бөлігі 2007 жылы субпример нарықтарының апатына ішінара үлес қосқан 80/20 комбо несие әкелді. Айнаны тұмсықтай алатын, сатып алу мүмкіндігі жоқ ипотеканы қайтара алмайтын сатып алушыларға 100% қаржыландыруды алуға мүмкіндік берілді.
Бәріміз білеміз, 2008 жылы нарық құлап кеткен кезде не болды? Бүгінгі ипотекалық талаптар әлдеқайда қатаң, және қазір ипотеканы алу әлдеқайда қиын.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.