Бір үйге екі үйді біріктіру Стратегияны талап етеді
1-нұсқа: 2 үйді сатумен айналысатын үй сатып алу
Бұл жоспардың бірінші мәселесі ипотекаға жарамды болады.
Әрине, егер екі сатушы бір үйді жұбайлар ретінде сатып алу ниеті бар үй сатса және қаржыландыру қаржыландырылмаса, бұл әлдеқайда жеңіл. Тұрғын үй сатып алу үшін қолма-қол ақша алу үшін жеткілікті қаражатқа ие үйлері немесе үйлері бар сатушылар осы опцияны орындауға көп еркіндік алады. Бірақ шындық - бұл адамдардың көпшілігі үй сатып алу үшін ипотека алу. Бұл дегеніміз, тараптар ипотеканы басқа екі үйге ипотека төлеу мүмкіндігіне ие бола алады.
Жаңа ипотекалық төлемді екі қолданыстағы ипотекалық төлемге енгізгеннен кейін, бұл коэффициент кіріске пропорционалды түрде екі жақты да ауқымнан тыс жерлерге шығара алады. Кредиторлар алдыңғы және артқы жағы үшін пайыздық шамасы бар коэффициенттерді қолданады. Фронт-пропорционалды ара қатынасы жалпы айлық кіріске ипотекалық төлемдердің пайыздық үлесі болып табылады. Артқы борыштық коэффициент - несие карточкасы сияқты ай сайынғы жалпы кірістің жалпы көлемінен қосымша қарыздармен қоса, ипотекалық төлемдер пайызы.
Егер коэффициенттер тым жоғары болса, тараптар бір мезгілде барлық үш үйге ие бола алмайды. Aha, сіз айта аласыз, бірақ тараптар бұл үйді жалдауға айналдыра алады және осы жалдау төлемдерін ипотекалық төлемдерді өтеу үшін пайдалана алады, правда? Бұл коэффициентті азайтатын табысты ұлғайтады, ал кредитор, ең алдымен, жалгерлік табыстың есепте қолданылуына мүмкіндік бермейді.
Көптеген кредиторлар ипотека есебінде жалдау ақысы үшін үй жалға алу уақытының ұзақтығы туралы қатаң нұсқаулықтарға сүйенеді, ал бір ай немесе екіншісі жеткіліксіз.
Екінші мәселе - үйді сатып алу арқылы екі үйді сатудан кейін, егер жаңа үйдің төлемі басқа екі үйдің сатылуынан шықса, онда сатушыларға шартты ұсынысты жазу қажет болуы мүмкін. Шартты ұсыныс оларға шығуға мүмкіндік береді, сатып алуды болдырмау тәсілі және көптеген сатушылар ақылға қонымды ұсыныстарды ұнатпайды, себебі олар әрдайым сенімді емес.
Егер нарық контингентті ұсыныстарға қолайсыз болса, бұл осы стратегияны қиындатады. Сатушы нарығында , мысалы, шартты ұсыныстарды қабылдау өте қиын болуы мүмкін. Егер жоспарланған сатып алу өте қажет болса, бірнеше ұсыныс болуы мүмкін, ал контентті ұсыныс бірнеше рет ұсынылатын жағдайда ешқашан жеңілмейді.
2-нұсқа: Жаңа үй сатып алудан бұрын үй сату
Үйлерді жаңа үйлерге үйлестіру үшін екі үйді немесе бір үйді сатуға тура келер ме, ипотека коэффициенттеріне байланысты. Жаңа үй сатып алмай тұрып бір ғана үйді сатуға болады.
Ипотекалық несие беруші бұл жағдайда жақсы кеңес бере алады.
Дегенмен, жаңа үй сатып алмай тұрып, екі үйді де сатуға тура келсе, онда үш негізгі қосалқы таңдау бар:
- Жаңа үй сатып алу және сатып алу туралы келісімшарт жасасу үшін белгілі бір уақытқа сатушыларға мүмкіндік беретін шартты келісімшартпен бар үйлерді сатуға немесе
- Сатып алушыларды сатып алуға және жылжытуға арналған жаңа үй іздеуге уақыт беру үшін жабылып болғаннан кейін жалға алу мүмкіндігі бар үй сатып алыңыз.
- Үйлерді сатып, басқа жерлерге көшіп, кейін екі рет қозғалуды көздейтін жаңа үйге аң аулаңыз. Бұл соңғы нұсқасы қаржы тұрғысынан жақсы, себебі сатушы ешқандай шарты болмайды және жаңа үй сатып алу туралы келіссөздер жүргізуде күшті болуы керек. Бірақ шын мәнінде, адамдардың көпшілігі екі рет жылжытқысы келмейді. Бір рет жылжу жиі қиын.
Егер сатушылар контингенті ұсыныс жазуды таңдап алса, егер олар сатушының сатылымында болса, алушы сатып алушының нарықта сатқаннан гөрі шарттарды белгілеу оңай болады .
Сатушы нарығында сатып алушылар көбінесе сатушыны сатып алу үшін үйді табуды күтеді. Бұл сатушыларға жаңа үй сатып алуды жоспарлаудың қауіпсіз тәсілі, себебі сатушыларға жаңа үй таба алмайтын жағдайда тәуекел жоқ.
Әрине, сатушылар өздерінің армандарын үйіне апарып, содан кейін мүмкін емес - бағадан шартқа дейін орналасуы - бар үйлерін сатуға болатын түрлі себептерге байланысты. Арманның үйін жоғалтып алу ауыр болуы мүмкін. Бұл транзакциялардың түрлерін жүзеге асыратын тәжірибелі жылжымайтын мүлік агенті бұл процесті біртіндеп жасауға көмектеседі.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.