Сатып алу туралы ұсыныстың өткір ұсыныстары қайтарылады
Сатып алу туралы ұсыныста эскалацияны қосқанда, шын мәнінде кімге ұнайтыны туралы білесіз бе? Жылжымайтын мүлік агенттері. Әсіресе сатып алушының агенттері бұл тәжірибеге қатысты өте қызық болып көрінеді. Бірақ агенттердің эскалация ережелеріне деген қызығушылығы үшін кінәлі емеспіз, өйткені көбінесе үй сатып алушылар өздері оны көтеріп, өткір ұсыныстар деп аталатын эскалация ережесі жақсы идея болуы мүмкін деп ойлайды.
Эскалация дегеніміз не?
Эскалация туралы ереже әдетте көп мәртебелі ұсыныс жағдайында қолданылады.
Бұл сөз тіркесі синонимдер: өткір ставка. Ол барлық бәсекелестікті конкурстық сауда-саттық процесінде қысуға тырысады. Негізінде, сатып алушы X сомасын төлейді, ол 100 доллардан жүз мыңға дейін, сатушы алған ең жоғары ұсыныс жоғарыда және одан тыс жерде болуы мүмкін және ол әдетте төбеге арналған қақпақты қамтиды.
Эскалацияның типтік түрі келесідей болуы мүмкін: Сатып алушы сатушы алған ең үлкен ұсынысқа қарағанда 1000 АҚШ долларын төлеуге келіседі, бірақ сату бағасы 315 000 АҚШ долларынан аспауы керек. Сатып алушы басқа сатып алушылар бағаны жоғарыда көрсетілген бағадан жоғары көтеруі мүмкін сияқты, егер сатып алу туралы ұсыныста осы тармақты қолданғысы келуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлік $ 295,000 мөлшерінде көрсетілген. Сатып алушының қалауы бойынша барлық қоңыраулар мен ыстық дыбыстары бар және тыныш күл-ди-қаптың жоғары сұранысқа ие ауданында орналасқан. Кейде листингтік агенттік сатып алушыларға барлық ұсыныстарды белгілі бір уақытта белгілі бір уақытта ұсынылатыны туралы кеңес береді және бұл сіздің бірінші ұсынысыңыз болуы мүмкін, ол сатушы бірнеше ұсынысты алуға үміттенеді.
Сатушы сатушылар нарығының осы гипотетикалық нұсқасында және $ 295,000 мөлшерінде ұсынылған әдемі үйде сатушы келесідей ұсыныстарды ала алады:
- $ 290,000 (себебі әрқашан да ешкім басқа ешкім болмайды деп есептейді).
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
Егер төртінші сатып алушы ұсынысты жоғарыда көрсетілгендей эскалациялау ережесімен ұсынса, бұл сатып алушы сатушыға 311 000 доллар төлеуге келіседі дегенді білдіреді.
Сатып алушы бақытты, себебі сатып алушы төлеуге дайын болған ең жоғарғы баға бойынша 4000 доллар тұрады және сатушы ең жоғары баға алады. Барлық жақсы және жақсы көрінеді, бірақ бұл?
Эскалацияға қатысты кемшіліктер
Сатушының тұрғысынан, эскалация ережесі сатушы үшін ең жақсы нұсқа болмауы мүмкін. Ескалация туралы ереже бар ұсынысты қабылдау сатушының басқа тараптарға бірнеше рет қарсы ұсыныс бере алмайтынын және келіссөздерді жалғастыра алмайтынын білдіреді. Жоғарыда келтірілген мысалда сатып алушы үстелден ақша алып кеткен. Сатушы 4 мың доллар жоғалтты.
Сатып алушының ең жоғарғы баға ұсынысы 315 000 АҚШ долларын құрайтынына негізделген. Бұл жоғары болуы мүмкін еді, бірақ сатушы эскалация туралы шартпен келісім жасасады, ешқашан мұндай сатып алушыдан қаншалықты жоғары баға ала алатындығын білмейді.
Сонымен қатар, көптеген ұсыныстардың осы түрінде, ол сатушыға қарсы ұсынысты шығару үшін өте қызығушылық тудыруы мүмкін. Мысалы, Калифорния сияқты кейбір мемлекеттерде сатушы сатып алушылардың әрқайсысына әртүрлі қарсы ұсыныс жасай алады, егер сатушы осындай қаласа немесе тек бір немесе екі сатып алушы болса. (Біз Калифорния туралы айтып отырмыз, себебі мемлекет ұлтты басқаруға талпындырады). Сатушы әдетте бірнеше мәрте қарсы ұсыныс жағдайында қосымша опцияларға ие. Әрбір қарама-қарсы ұсыныстарды бөлек өлшеп, талдауға болады.
Мысалы, сатушы нарыққа деген сұраныстың шешімі, сатушы сатып алу туралы ұсыныстардың біреуін қабылдамауды немесе ұсыныстардың ешқайсысына қарсы шықпауды таңдауы мүмкін үйге соншалықты күшті. Бұл әрқашан мүмкіндік. Жағдайдың осы түрінде сатушы үйдің сату бағасын өзгерте алады, айталық, $ 315,000 және қайтадан сауда-саттықты бастайды. Бұл сценарийдің жетіспеушілігі, алайда, кез-келген жылдамдықты жоғалту немесе нарықтағы күн ұзағырақ болуы мүмкін емес болуы мүмкін, және бұл сатушы бағаны көтергенде әрдайым қауіп төндіреді. Дегенмен, бұл өміршең шешім болуы мүмкін және сөйлемнің эскалациясының шартын қабылдаудың орнына ойлануға тұрарлық.
Неліктен сатып алушылар эскалация ережелеріне қатысты тартады?
Әрбір үй сатып алушы үй сатып алу үшін келіссөздер аумағына келетін шу мен кернеуді көрмейді.
Сатып алушылар бәсекеге түсу үшін алаңдаушылық танытады, ал кейбіреулер көп ұсынылған жағдайда ұсыныс беруден бас тартады. Эскалация ережесін енгізу арқылы ол сатып алушының ұсыныстарын қабылдау мүмкіндігін арттыра алады және сатып алушының жайлылық аймағын анықтайтын нақты параметрлерді белгілейді.
Әрбір мемлекетте «заңгерлік» кеңею туралы ереже заңды түсіндіруге байланысты. Бұл агенттердің оны немесе сатып алушыларға мұны істеуді ұсынбауын тоқтатпайды. Алайда барлық практикалық мақсаттарға қол жеткізу үшін сатып алушыға ең жоғары және ең жақсы ұсыныс жасап, онымен жасауға болады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.