Несие қарызын жоғалтпауға тырысыңыз
Мен институционалдық қаржыландыруды талап ететін бірінші үйімді сатып алған кезде, сатып алу туралы келісім-шарттың несиелік қарызы бар екеніне көз жеткіздім. Келісімшарт бойынша несиелік қарызға ие болу деген менің жаңа үйімді сатып алу кезінде қандай да бір нәрсе болмағандықтан және қандай да бір себептермен, несие беруші мен үшін несие ала алмаса да, мен өз міндеттерімнен босатылатын болар едім үй.
Осы уақытқа дейін мен сатып алған барлық үйлерді иемдену арқылы сатып алдық.
Сатушыдан алынатын ипотека немесе жер келісімшартында несиелік қарыздар болған жоқ. Сатып алу туралы келісімшартқа қол қойғаннан кейін, үйді сатумен айналысуым керек еді, тек инспекциялық жағдайды қоспағанда. Сондай-ақ, меншік иелерінің қаржыландыруымен бағалау шаралары болмады.
Төмен пайыздық ставкалар кезінде, меншік иелерінің қаражаты пайдасыз және аз адамдар, несиеден басқа, үй сатып алу үшін меншік иелерін қаржыландыруға тырысады. Тағы бір ерекшелігі, егер үй өзі қаржыландыруға жарамсыз болса, онда сатушы иелік етуді қарастыруы мүмкін. Бірақ әдеттегі жылжымайтын мүлік нарығындағы сатушылардың көпшілігі сатып алушыны қолма-қол ақшаны немесе үй сатып алу үшін несие алуды қалайды.
Несие қарызымен сатып алу туралы шарт
Құрама Штаттарда қолданылатын сатып алу келісімшарттарының түрлері бір мемлекеттен екіншісіне байланысты болады, бірақ олардың көпшілігі қарыздың күтілмеген кезеңіне мүмкіндік береді. Несие қарыздарынан басқа Калифорнияда пайдаланылатын тұрғын үйді сатып алу туралы келісім, мысалы, несие қарыздарынан бөлек, бағалаудың күтпеген жағдайына ие болуы мүмкін.
Сатып алу туралы келісім-шарттар, әдетте, қарыздың мақұлданғанына және сатып алушыға қаржыландыруды пайдалануға рұқсат беретініне кепілдік алу үшін келісімшарттық дефолтқа байланысты бірнеше күнді береді. Бұл кезең 7-ден 30 күнге дейін созылуы мүмкін, ал көптеген кезеңдер 3-4 аптаға дейін жетеді. Нақ сондықтан да несие алушысы мүмкіндігінше тезірек сұрайтын несиелік құжаттардың барлығын үйге сатып алушы үшін ең бастысы.
Талап етілетін қаржылық құжаттарды тапсырудың кез-келген кешігуі түпкілікті несиені бекітуді кешіктіруі мүмкін.
Қарыздың мерзімі аяқталған кезде
Кейбір мемлекеттерде қарыздың күтілмеген кезеңі аяқталғаннан кейін, сатып алушы уақыт болмады. Егер сатып алушының несиеі осы уақыт кезеңінде мақұлданбаса, бұл өте нашар. Сатып алушы кеңейтімді сұрай алады, бірақ сатушылар әрқашан оны рұқсат етпейді. КЕҢЕС: Субъектіңіздің салықтық декларацияларыңыздың көшірмелерін беру және барлық банк ақпаратын беру үшін дүниеде уақыттың бар екенін ойлау қатесін жасамаңыз, себебі сағат жиі таңдалады.
Калифорния сияқты басқа мемлекеттерде, егер сатып алушы несие қарызын соңғы күнде жоймаса, сатып алу келісімшарттары сатып алушыға пайда әкеледі, сатушы ескертуді шығарғаннан кейін келісімшартты бұзу жөнінде шаралар қабылдай алады. Егер сатушы күтпеген жағдайды қамтамасыз ету үшін қандай да бір заңдық қадамдар жасамаса, ол қалады. Калифорниядағы сатушы несие беруден бас тартады деп үміттенуге болмайды, себебі көптеген сатушылар келісім-шарт бойынша өз құқықтарын еске салатын листингтік агенттермен ұсынылады.
Мен листингтік агент ретінде сатып алушыдан несиелік қарыздың босатылуын сұрайтын кезде, сатып алушының агенттерінен жиі қарсыласамын.
Олар көп уақыт сұрайды немесе кейбір жағдайларда олар мүлдем соққы береді, себебі кез-келген себеппен, өздерінің сатып алушыларын келісімшартты сақтауға мәжбүр етуі мүмкін. Егер сатып алушыларға көбірек уақыт қажет болса, біздің ауызша тәртіппен беруге рұқсат берілмейді, себебі Калифорниядағы келісімшарттар сатып алушыға көбірек уақытқа ресми түрде жазбаша сауал қоюға мүмкіндік береді. Барлық келісімдер мен келісімдер барлық адамдардың қорғауы үшін жазбаша түрде жасалуы тиіс.
Андеррайтинг Қарызды жоққа шығарса, не болады?
Жиі туындайтын мәселе несие бойынша мақұлдамаған, бірақ несие қарызын босатқан немесе сатып алу туралы келісім-шарттың несие қорғанысын жоғалтқан кез келген себеппен сатып алушымен не болатыны туралы болып отыр. Сатып алушы сатушы сотқа бере алады ма? Сатып алушы өзінің ауыр ақша салымын жоғалтады ма? Қауіпті деген не?
Тәуекел факторы мен зардаптары мемлекеттен мемлекетке өзгереді.
Андеррайтингте көп нәрсеге жол берілмейді . Несиені мақұлдаған деп есептейтін үй сатып алушылар, несие берушісі несие бойынша өтінім негізінде алдын-ала мақұлдау хатын бергендіктен, андеррайтинг несиені мақұлдамайды. Шындығында ипотекалық несиелер сияқты ештеңе жоқ. Қарызды қайтару үшін андеррайтингтің көптеген себептері бар. Несиелік қарызы бар үй сатып алушылар, әдетте, келісімшартты алып тастап, өздерінің ақша қаражатын қайтаруын алады.
Егер үй сатып алушылар бағалауға байланысты күтпеген жағдайларға байланысты несие ала алмаса, онда бағалау төмендеп кеткен және сатушы сатып алу бағасын төмендетпейтін болар еді, әдетте, ол бас тартуға негіз болады. Бірақ бұл жағдайда толық қорғалуы үшін сізде несие қарызы және бағалаудың ықтималдығы болуы керек. Сатып алу туралы келісімшартқа қол қоймас бұрын жылжымайтын мүлік иесімен сөйлесуді ұмытпаңыз, ол сіздің мемлекетіңіздің несие қарызының қалай жұмыс істейтіні туралы толық түсінік алу үшін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.