Егер үй сатушылар көпшілігі өздері адал болған болса, олар листингтік бағаны таңдау үшін сеніп тапсырылмауға тиіс екенін түсінді, өйткені, шын мәнінде, олар жылжымайтын мүлік саласында емес. Екінші жағынан, үй сатушыларға қарағанда, тізімнің бағасын таңдаудан гөрі, кім жақсы, өйткені олар жылжымайтын мүлікке ие және өз құндылығына ие. Дегенмен, үйге иелік ету және оның ашық нарықтық құндылығын түсіну әдетте екі толық қарама-қайшы фактілер болып табылады.
Жағдайды қиындатып отырғаны соншалықты, көптеген үй сатушылар агентінің негізінде листингтік агент таңдап, ең үлкен тізім бағасын ұсынып отырады, егер агент қандай да бір жағдайда үйді сатуға арналған сиқырлы күшке ие болса, ақылға қонымды баға. Сатушылар көбіне бұл тізімнің бағасы, егер бәрі жойылса, мүлдем елеусіз және маңызды емес екенін түсінбейді. Тізімнің бағасы әлеуетті үй сатып алушыны тартуға немесе оны ренжитуге болатын дәрежеде ғана маңызды. Бұл сатылым бағасы және кейінгі бағаланған құндылығы, бұл салмақ көп.
Қателік №1: Сатушының қаншалықты қажет немесе қажет екеніне байланысты сату бағасын негіздеу
Бірнеше ай бұрын, FaceTime листингтік таныстырылымды жасаған кезде, сатушы сұрағандай, неге мен қалағанымды білуге тырыспадым. Олар сұхбаттасқан барлық басқа агенттерге бұл сұрақты сұрады, мен олардан жауап бермедім. Олар шатастырылды.
Мен адал жауап бердім: «Сіз қанша келсе де маңызды». Мен өз көзқарасым бойынша, листингтен алған кезімде жоғалтқан нәрсені жоғалтқанын айта аламын. Бұл жақсы болды. Олар тыңдамады.
Шын мәнінде сатушы қанша сатушы үйге бару керек деп ойлайды, өйткені сату бағасы сатушылардың қажеттіліктері мен қалауына негізделмейді.
Сатушылар нарыққа сай немесе үй сатпайды . Нарық құндылығы сатып алушы қанша төлеуге дайын болғанымен және егер сатып алушы сатылымды аяқтау үшін қаржыландыруға сенсе, бағалаушының үй құнды деп санайтындығы. Агенттер үміттенеді не сатушылар нақты әлемде ешқандай айырмашылық жоқ.
Қателік № 2: Сіздің жақыныңыздың листингілік бағасына сату бағасын негіздеу
Адамдар үйдің сатылу бағасын еске түсіреді, себебі ол бастапқыда сатылымның бағасын жабудан әлдеқайда көбірек аударылған. Белгі аулада жүреді, саусақтар пернетақтаға ұшып барады, ал сіз көрген үміткерден тыс, барлық даңқында көршіңіздің үйі бар. Дегенмен, үй бағасы көрсетілген және бағасы, ол ақыр соңында сатады, өте әр түрлі болуы мүмкін.
Күшті сатушының нарығында үйдің бағасы жоғары болуы мүмкін. Сатып алушы нарығында үй нарықтық құннан төмен сата алады. Сондай-ақ, үйдің жағдайы қарастырылады, оның жаңартулары немесе болмауы, үйде тексеру кезінде табылған кемшіліктер - түпкілікті сату бағасына әсер ететін барлық нәрселер.
Ескерту: Салыстырмалы сатылымның жалғыз түрі - ұқсас өлшемді, конфигурацияны, күйді және орналасқан жерді сататын үй.
Әдетте бағалаушы 3 салыстырмалы сатылымды барынша пайдаланады және алты таңдайды. Көршіс газилон доллар үшін үйді тізімдей алады, ал егер болса, ол нақты құндылыққа ие емес.
Қателік №3: Орташа квадраттық шығындар бойынша сату бағасын негіздеу
Елдің кейбір аудандарында бір деңгейлі үйлер екі-үш қабатты үйге қарағанда әлдеқайда артық, ал бұл үйлердің квадрат көрінісі бірдей болуы мүмкін, бірақ бір деңгейлі үй шаршы метрден жоғары сатылуы мүмкін құны .
Сонымен қатар, кішігірім үй әдетте үлкен үйге қарағанда квадраттық футтық бағаны көтереді. Егер сіздің маңайыңдағы барлық үйлер екі қабатты болса және орташа квадрат фут бойынша сатылса, орташа кросс-фут шығындарына негізделген мәнді болжап білуге болады, бірақ ықтималдық - бұл үйлер. Квадраттың орташа мәндері әдеттегі нұсқаулық болып табылады.
Жылжымайтын мүлік агенттері сатушыларға листингілік бағасы қалай бағалайды
Кейде жылжымайтын мүлік агенттері басқа агенттердің қанша басқа ұсынғанын сұрайды, содан кейін агент сатушыға неғұрлым тартымды таңдау ретінде бағаны көтереді. Сатылымның ең жоғарғы бағасына негізделген агентті таңдамаңыз. Агентті бүтіндік, білім, тәжірибе және үйіңізді көп драмасыз сату мүмкіндігі негізінде таңдаңыз.
Агенттер сіздерге бірқатар сату бағаларын бере алады:
- Үйдің бағасы нарықта болуы керек.
- Сатып алушы сатылым бағасын ұсынады.
- Бағалаушы пайдаланатын болады және ол банк несие береді.
Ең бастысы - өзіңіздің үйіңізді сатып алу үшін сатып алушыны тартатын бағаны белгілеу, ол міндетті түрде сатылатын баға емес. Тиісті сату бағасын таңдау салыстырмалы сатылымға, нарықтық қозғалысқа негізделуі керек және ештеңе маңызды емес.
Егер нарық сатушының күткен талаптарына сәйкес келмесе, сатушы нарыққа енгенше күте береді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.