Сатып алушыларға, әсіресе сатып алушы нарықтарында , артық инвентаризацияға байланысты таңдаулар көп болған кезде орналасуы маңызды. Сатып алушылар өз үйлерін жаман жерде жақсы орынға қарағанда неғұрлым арзан үйге жібереді.
Үйге арналған жаман орындардың мысалдары
Кейбір маңайдағы тұрғындар көшеде «жаман аймақ» орналасқан үйлерді қалаған аймақтан алуы мүмкін болса да, қоғамдық көзқараста жаман аймақ ретінде қарастыруға болады. Нашар жерлер оншақты мыңға жүздеген мың долларға дейін өзгеруі мүмкін үйдің құнына әсер етеді. Мынадай түрлердің кез келгеніне жақын үйге ие болу көбінесе нарықтық құндылыққа зиян:
- Көптеген қозғалыстағы негізгі трассалар
- Темір жол трассалары
- Коммерциялық жылжымайтын мүлік
- Өнеркәсіптік қасиеттері
- Апартаменттер
- Қалдықтар, электрлік немесе атомдық электр станциялары сияқты пайдалы құрылымдар
- Зираттар
- Жақын әуежайдан немесе әуе жолдарынан шуды ластау
- Қоқыс, полигондар және қайта өңдеу
- Мектептер
- Үкімет ғимараттары немесе үкіметтік ғимараттар
- Спорт ареналары
- Көршілес шаруашылықтар немесе зауыттардан шыққан иістер сияқты желдің ластануы
Жаман жерлерге қарсы қарсылықтарды жеңу
Қарсылықты жеңудің ең жақсы тәсілі, әдетте, үйде баға белгілеу болып табылады.
Мысалы, мен оған қарсы үш соққы болған сатушыға:
- Жұмыспен қамтылған көшеде
- Коммерциялық ғимараттардың жанында
- Зираттың арасынан
неге ол үйді бірінші кезекте сатып алды, ол былай деді: «Баға: Сол кезде ең арзан жер саябағы сатылды. Осылайша біз листингтік келісімге қол қойдық, бәсекелес түгендеуден төмен баға бойынша үйге нарыққа шығамыз.
Ақырында 90 ДОМ кейін сатылды.
Басқа Land Park сатып алушысы үй сатып алудан бас тартты, себебі үйдің келесі қабатында жаңа шатыр және сыртқы бояу жұмыстары қажет болды. Мен кейінге қалдырылған үйдің иесінен бояу мен роторға дейінгі міндеттемелерді орындауға қабілетті көршісімен сөйлестім.
Кейбір орындардың артықшылықтарын дамыту кейде пайдалы. Мысалға:
- Зираттар әдетте өте тыныш.
- Жас отбасына арналған мектептің жанында өмір сүру сіздің балаларыңызға көбірек назар аудара алатынын білдіреді.
- Көшеде қозғалыс пен белсенділіктің көп болуымен үйде үзіліс жасалмайды.
Жағымсыз орналасулар
Үйіңіз қалаған жерде орналасқан болса, жаман орын сияқты басқа факторлар сатып алушыларды өшіре алады. Барлық нашар жоспарлар оңай түзетілмейді және жиі ақаулық деп саналмайды. Егер қосымша құндылықтарыңыз үшін айырбастауға қарағанда, түзету қажет болса, сатып алушыға кем дегенде сатуға немесе қайта жөндеу несиесін ұсынуға болады. Міне, нашар орналасудың мысалдары:
- Тар есіктер мен залдар
- Ішкі кіреберіс кіреберістің алдында орналасқан
- Ауланың кіреберістің алдында
- Ұйықтайтын бөлмелері
- Жатын бөлмелері жеке деңгейде орналасқан
- Үйдің ортасында асхана
- Жатын бөлмелері тірі немесе отбасылық бөлмеге кіреді
- Қонақтарға арналған ваннаға ұнайтын орын
- Бөлмелерді ағынсыз төсеу
- Ортаңғы баспалдақтары бар жоғарғы қабатты жатын бөлмелері
Осындай үй-жайлар, квадрат суреттердің орналасуына сай келетін, жақын маңдағы үйлерге сатылады. Бұл табиғаттың көптеген тұрғындары Сакраменто қалашығында қалаған жерлерді жердің үстіңгі қабатына орналастырады, олардың орналасуын өзгертуге және мүлікті жоғары пайдаға сатуға көзқарасы мен білімі бар.
Кейінге қалдырылған күтім жасаған зақымдалған үйлер
Мердігер немесе арнайы мамандар - түзетуші жоғарғы үйге сілтеме жасағанда қолданатын терминдер. Өкінішке орай, кейде ең жақсы шешім - бұл үйді бұзып , оның құндылығы үшін сату немесе сатып алушыға жабылғаннан кейін жасалатын шығындарды жабу үшін несие беру .
Көптеген жұмыстарды қажет ететін үйлер жұмысқа қажеті жоқ салыстырмалы үйлері сияқты бірдей сомаға сатылмайды. Сатып алушылар кейінге қалдырылған техникалық қызмет көрсетілетін үйлер үшін жоғары нарықтық құнды төлеуге бас тартады.
Сонымен қатар, көптеген сатып алушылар қосымша күтулерді де күтпеген проблемалар үшін өтемақы ретінде талап етеді.
Мысалы, 300 мың долларға сатылатын үйлердің ішінде 50 000 долларға жуық жұмыс қажет ететін үй 250 мың долларға бағасын бермейді. Бұл жұмыс істемейді. Мердігер, айталық, үйді тіркелген жағдайда қайта сатуды жоспарлаған, ақылға қонымды пайда күтеді және сатып алу кезінде қайта сату шығындарына әсер етеді. Демек, үйдің құны 200 000 доллардан аз болса керек.
Кейде сатып алушы үйді жөндеу үшін сатып алады, себебі сатып алушы жөндеуді махаббат еңбегі деп күтеді. Бірақ бұл үйлер әдетте орналасуына байланысты бірнеше сатады. Сіздің үйіңіздегі ақауларыңыз болған кезде, сіз өзіңіздің баға белгілеуіңізде ақылға қонымды болу керек.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.