Сұрақ: Қысқа сатылым ретінде сатып алу туралы не білуіміз керек?
Біз банкке қысқа сатылымды шамамен екі айға мақұлдауын күтіп отырды. Біз бірінші рет үй сатып алушылармыз , және біз осы жерде жетістікке жететінімізге сенбеймін. Мәселе біз үйде тексеруді мақұлдағанша істей алмадық, ал инспектордың денсаулығы мен қауіпсіздігі мәселелеріне қатысы бар көптеген заттар тапты - және біз бұл мәселені шешуді қалаймыз. Біздің агенттің айтуынша, банк оны жасамайды, өйткені үй сатылады, себебі қысқа сатылым ретінде. Хак ісінде не бар? Қысқа сату дегеніміз не?
Жауап: Алғаш рет үй сатып алушылардың көпшілігі үйде тексеруден өтуге қиын уақыт алады, бірақ олар қысқа сатылым ретінде сатып алған кезде одан да қатаңырақ болады. Өйткені, сатушы үйдің қысқа сатылымы сатылса, ол ештеңені жөндеуге әдеттен тыс еді. Бұдан басқа, кейбір жағдайларда сатушы төлейтін жөндеу жұмыстары банктің келісімін бұзуы мүмкін.
Неге қысқа сатылым сатылым жағдайында сатылады?
Банктер қысқа сатуға рұқсат берген кезде ваннаға барады. Кейде банк өтеген сома төленбеген ипотекалық баланстың 50% -нан асады. Банк мүлдем жеңілдікпен төленетін ақшаны қабылдауға келіспейді, өйткені мүлікті сату кезіндегі құндылықтар ғана тұр. Егер құндылықтар 50% -ға азайса, онда несие беруші шығындар төленгеннен кейін қалдыратын нәрсені алады.
Сатуға жұмсалған шығындар сату құнынан алынады. Айталық, үй 100,000 доллар тұрады. Комиссия , меншік құқығын және эскроу төлемдері, мүлік салығы және сатудың барлық шығындары 10 000 АҚШ долларын құраса, мысалы, банк 90 000 АҚШ долларын алады.
Егер банк жөндеу шығындарына рұқсат берсе, жөндеу шығындарына арналған ақша 90 мың доллардан шегеріліп, банктің желісін одан да төмендетеді. Бұдан басқа, көптеген банктер күтпеген жөндеуге мүмкіндік беретін қысқа сатылымдарды нарықтық құннан біраз төмен бағалайды. Мәселен, ақауды түзету / түзету үшін төленетін ақыға сіз өзің төлейтін ақшалай қаражат түрінде бағалануы мүмкін.
Нәтижесінде, банктер, әдетте, жергілікті жабық жабу шығындарынан басқа ештеңе төлеуге бас тартады. Көптеген сатып алу туралы келісімшарттар бойынша, сатып алушы үй жағдайында сондай-ақ сатып алуды жүзеге асырады. 10-дан 20 бетке дейін сатып алу ұсынысыңыздың тамаша басып шығаруын оқып шығуыңыз керек.
Қысқа сатылым ретінде сату кезінде сатушы жөндей алады ма?
Кейде үйді сатып алушыларға жеткізу үшін сатылым шарттары ретінде айтатын менің қарсы ұсыныстар мен қосымшаларға сөйлемді енгізуге болады. Сатып алушылар банктің де түсінбейтінін де, сатушы да миллиондаған жылда ешқашан ешбір жағдайда ешқандай жөндеу жасамайтынын айтады.
Бұл адамдар күледі. Сондай-ақ, кейбір сатып алушылар ақыл-ойды жасай алады, себебі олар біреудің мүліктің жағдайына жауапты болуын қалайды. Бірақ бұл мүмкін емес. Бұл - лоттар агенті мен оның сатушысы сатуға арналған мүлікті жоспарлап отырғанда тыңдағысы келетін ең соңғы нәрсе - сатып алушының жөндеу жұмыстарына деген сұранысын білмейтін адамдар. Кейбір агенттер жаңа сатып алушымен келіссөздер жүргізуді қалайды, себебі әлдеқайда арзан бағаны қайта қарауға немесе бұрыннан бар сатып алушыға жөндеу жұмыстарын бастауға қарағанда оңай.
Сатушы жөндеу жұмыстарын жүргізе алады ма, ол байланысты. Кейбір келісімшарттарда сатушы сатып алушы оны бірінші рет көрген жағдайдағы сатып алушыға осындай мүлікті беруді көздейді.
Егер бірдеңе болған болса, айталық, төбесі ағып кете бастады, ол енді бірдей емес. Мәмілені бірлесіп жүргізу үшін, сатушы шатырды бекітуге қолайлы болуы мүмкін. Бірақ бұл көптеген жағдайларда талап етілмейді.
FHA несие талаптары 1978 жылға дейін салынған үйде ешқандай қабыршақ бояуы болмауы керек. Егер бағалаушы бояуды тазартатын болса, сатып алушы несие ала алмайды. Сатушы сатып алушы бағалаушының белгілеген орындарын қырқып, бояуға шешім қабылдай ма? Егер сатушы мәмілені жабуды қаласа сатушы мүмкін. Көптеген нәрселер жөнделгендіктен және қаншалықты үлкен мәмілеге байланысты.
Қысқа сатылымдағыдай денсаулық және қауіпсіздік мәселелері
Денсаулық пен қауіпсіздіктің терминін анық қолданғандықтан, осы туралы әңгімелеп берейік. Кейбір денсаулық және қауіпсіздік мәселелері ауыр. Кейбіреулер жұмсақ. Кейбіреулер кодты бұзу әрекеттерімен айналысады.
Денсаулық пен қауіпсіздік мәселесі - бір жағы жарты дюймға көтерілгенде, ал екінші жағы сәл төмен болса, тротуардағы жарықтар. Мұндай жарықтар, мүмкін, ағаш тамырларынан туындаған адамдарға жолға шығып, бетіне тегістеуі мүмкін. Бірақ бұл сіз үшін денсаулық пен қауіпсіздік мәселесі ме? Тұрғын үй мен гараж арасындағы өрт есіктерінің жоқтығы денсаулық пен қауіпсіздік мәселесі болып табылады. Ваннаны шатырға жұмсап отыру денсаулық пен қауіпсіздік мәселесі болып табылады. Жолды қай жерге қоясыз?
Бұл жөндеу емес, көптеген сатушылар, тіпті қысқа сатылым ретінде қалай шешуге болатынын ойлайды. Қысқа сатылым ретінде сатып алу туралы ойламас бұрын, өз жағдайыңыз бойынша үйді қабылдауға дайын екеніңізді сұраңыз. Барлық үйлерде кемшіліктер бар. Өте жақсы үй жоқ.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.