Сатып алушылар мен сатушыларға арналған нұсқаулық
Бұл бетте үйді қамтитын транзакцияларға жалдау ақысы қарастырылған, бірақ онда басқа бағдарламалар бар.
Меншік иесі қандай?
Жеке меншікке сатып алу - уақыт өте келе, сатып алушыға болашақта сатып алу үшін «опцион» бере отырып, сатып алу немесе сату тәсілі.
Дәстүрлі сатып алумен және сатумен сатып алушы мен сатушы терминдерді (жабу кезінде) келісіп алғаннан кейін дереу сатып алуды аяқтайды, бірақ меншікке жалға беру әртүрлі.
Келісім-шарт бойынша жалдау шартымен сатып алушы мен сатушы болашақта белгілі бір уақытта сату мүмкіндігіне келіседі. Сайып келгенде, жалға алушы / сатып алушы мәміле шынымен орын алына ма деп шешеді. Дегенмен, сатып алушы сатушыға төлем жасайды және осы төлемдердің бір бөлігі (әдетте) үйді кейінірек сатып алу үшін қажетті ақшаны азайтады.
Неге меншікке жалға берілу керек?
Бағдарлама сатып алуға жалға алу сатып алушыларға, әсіресе бірнеше жылдан кейін күшті қаржы жағдайында болуға үміттенетіндер үшін тартымды болуы мүмкін.
Нашар несие сатып алу: үй сатып алу құқығына ие емес сатып алушылар өз келісімі бойынша жалдау ақысын үй сатып ала бастайды. Уақыт өте келе, олар несие ұпайларын қалпына келтіру бойынша жұмыс істей алады және үй сатып алудың ақыры болғаннан кейін несие ала алады.
Сатып алу бағасын құлыптау: Үйде бағаны көтеретін нарықтарда сатып алушылар бүгінгі бағамен сатып алу туралы келісімге қол жеткізе алады (бірақ сатып алулар болашақта бірнеше жыл болады). Сатып алушыларға үйдің бағалары төмендейтініне қарамастан, қаржының мағынасы қаншалықты төленгеніне байланысты болады.
Тестілік драйв: Сатып алушылар жылжымайтын мүлікті сатып алудан бұрын үйде тұра алады. Нәтижесінде, олар үйдің, түнгі маңайдағы көршілердің және басқа да мәселелердің тым кеш болмай жатқандығы туралы біле алады.
Төменірек жылжытыңыз: үйге және көршімізге (бірақ сатып алмайтын) берілетін сатып алушылар ақыр соңында сатып алатын үйге кіре алады. Бұл бірнеше жылдан кейін жылжу шығындарын және қолайсыздықты азайтады.
Құрылысты салу: Техникалық тұрғыдан, жалға берушілер үй иелерінің істейтіндігімен теңдікті құрмайды. Дегенмен, төлемдер жинақталып, үйді сатып алу үшін айтарлықтай соманы қамтамасыз етеді. Сатып алушылар ақшаны жинақ шоттағы ақшаны үнемдей алады және орнына сол қаражатты пайдаланады (иеліктен шығаруға арналған үй-жайдың бұзылуын болдырмайды және үй сатып алуға мүмкіндік береді).
Неге меншікке жалға бересіз?
Сатушылар өз иелігіндегі жалға алудан да пайда көре алады.
Көбірек сатып алушылар: Егер сіз сатып алушыларды қызықтыратын болсаңыз, сіз болашақта сатып алғысы келетін жалға берушілерге де сатыласыз. Әрқайсысы жақсы несиеге ие емес және несие алуға құқылы емес, бірақ бәрі де өмір сүру үшін қажет.
Табысқа ие болыңыз : Егер сіз бірден сатуға және ақшаны басқа төлемге жұмсаудың қажеті болмаса, мүлікті сатуға көшіп барғанда жалдау ақысын табуға болады.
Жоғары баға: Сіз жалға алуды ұсынған кезде жоғары сатылым бағасын сұрай аласыз. Сіз адамдарға ақы төлеуге дайын болуы мүмкін. Сондай-ақ, жалға берушілер үйді сатып алу үшін «опцияны» пайдаланады - олар ешқашан пайдаланбауы мүмкін және икемділік үнемі қосымша шығындарға ие болады.
Жалға алушы: әлеуетті сатып алушы ойынға тері жоқ жалға берушіге қарағанда мүлікті (және көршілерімен бірге) күтіп тұруы мүмкін. Сатып алушы жылжымайтын мүлікке қазірдің өзінде салынған және оны сақтауға мүдделі.
Бұл қалай жұмыс істейді
Барлығы келісімді: жалға алу опциясы ретінде белгілі транзакцияға арналған жалдау шартымен басталады. Сатып алушы да, сатушы да белгілі бір шарттармен келіседі, және барлық шарттарды әркімнің қажеттілігіне сай өзгертуге болады. Сіз үшін не маңызды екеніне байланысты (сіз сатып алушы немесе сатушы боласыз ба) келісімге қол қоймас бұрын белгілі бір мүмкіндіктерді сұрай аласыз.
Мысалы, сіз үшін пайдалы бола тұра, сіз үлкенірек немесе кішігірім алдын-ала төлеуді сұрай аласыз.
Кеңес қажет: жылжымайтын мүлік адвокатымен кез-келген келісімшартты қарастырғаныңыз жөн, себебі бұл мәмілелер күрделі болуы мүмкін және көп ақша жұмсалады. Сатып алу үшін жалға алу, әсіресе, сатып алушылар үшін аса қауіпті. Көптеген алаяқтар нашар адамдармен және үй сатып алудан үміттенетін адамдардың артықшылығын пайдаланады. Адал сатушы болса да, жоспарланғандай жүрмейтін болса, көп ақшаны жоғалтуға болады.
Сатып алу мүмкіндігі: Сатып алушы мәміле жасасқан кез келген жалдаудың басында сатып алушы сатушыға опциондық сыйақы төлейді, бұл сатып алудың түпкілікті бағасының шамамен бес пайызын құрайды (ол, әрине, жоғары немесе төмен болуы мүмкін). Бұл төлем сатып алушыға құқықты немесе «опцияны» береді, бірақ міндетті емес - болашақта үйді сатып алу.
Төлем қайтарылмайды: Бастапқы жарна төлемі қайтарылмайды, бірақ ол сатып алу бағасына қолданылуы мүмкін (егер сатып алушы үй сатып алатын болса, онда оған көп ақшалай қаражат қажет болмайды). Үлкен опциондық төлемдер сатып алушылар үшін өте қауіпті: егер мәміле қандай да бір себептермен өтпесе, сол ақшаны қайтаруға ешқандай мүмкіндік жоқ. Сатушы, әдетте, транзакциялардың аяқталуына байланысты жалға алғаннан кейін кез-келген сыйлықақыларды ұстап қалады.
Сатып алу бағасы: Сатып алушы мен сатушы келісім-шарт бойынша үйге сатып алу бағасын белгіледі. Келешектегі бір сәтте (әдетте келіссөздерге байланысты бір-бес жылға дейін) сатып алушы үйге осы бағаға үй сатып ала алады - үйдің нақты құны қандай болса да. Бағаны белгілегенде, ағымдағы бағаға қарағанда жоғары баға әдеттегі емес (әйтпесе, сатушы бүгінгі күні сатылымы жақсы). Егер үй күтілетіннен жылдамырақ болса, онда сатып алушының пайдасына жұмыс істейді. Егер үй құндылығын жоғалтса, жалға алушы үйді сатып алмайды (ішінара, ол мағынасы болмауы мүмкін, ал ішінара жалға беруші несие құнының арақатынасы жоғары несие алуға қабілетсіз болуы мүмкін). Сатып алушылар, әдетте, үй сатып алу уақытына келгенде, ипотекаға өтініш жасайды.
Ай сайынғы төлемдер: Сатып алушы / жалға беруші сатушыға ай сайын төлем жасайды. Бұл төлемдер жалдау төлемдері ретінде қызмет етеді (сатушы әлі де меншікке ие болғандықтан), бірақ жалға беруші әдетте ай сайын қосымша төлейді. Қосымша сома, әдетте, сатып алудың түпкілікті бағасына аударылады, сондықтан сатып алушы үй сатып алған кезде ақша сомасын азайтады. Тағы да, қосымша жалдау ақысы «төленбейді» - қайтарылмайды - сатушы оны сатып алушының не істейтінін көру үшін күтуде (сатушы жалға берушімен келісім жасалмайынша, мүлікті басқа біреуге сата алмайды).
Техникалық қызмет көрсету: Барлығы үйге күтім жасау керек, бірақ кім төлейді? Сіздің келісіміңізде кәдімгі техникалық қызмет көрсету және кеңейтілген жөндеуге кім жауапты екенін көрсету керек. Кейбір келісімдерде 500 доллардан асатын нәрсе сатып алушының жауапкершілігі болып табылады, бірақ жергілікті заңдар мәселені қиындатуы мүмкін (үй иелері кейбір келісімдерде басқаша айтса да).
Меншікті жағдайларды жалға алу
Еш нәрсе тамаша емес, бұл өз бағдарламаларын жалға беруді қамтиды. Бұл мәмілелер күрделі және сатып алушылар мен сатушылар да жағымсыз тосынсыйларға қол жеткізе алады. Бірнеше мысал төменде келтірілген, бірақ ықтимал қате кетуі мүмкін заттар тізімі әлдеқайда ұзағырақ. Жергілікті жылжымайтын мүлік адвокаты тек сіздің жағдайыңызда не болып жатқандығы туралы жақсы түсінік бере алады, сондықтан кез келген нәрсеге қол қоймас бұрын біреудің баруын қадағалаңыз.
Сатып алушылар үшін тәуекелдер
Ақшадан айырылу: Егер үйді сатып алмасаңыз - кез-келген себеппен - сіз төлеген қосымша ақшаңыздың барлығын жоғалтасыз. Оңай азғырылған сатушылар сізді сатып алудың қиындығы немесе жағымсыз болуы мүмкін.
Баяу прогресс: Несиені жақсартуға немесе кірісті көбейтуге болады, осылайша, опция аяқталғанда несие алу үшін жарамды болады, бірақ жоспарланғандай жұмыс істемеуі мүмкін.
Неғұрлым аз бақылау: Сіз әлі меншікке ие емессіз, сондықтан оны толық бақылауыңыз жоқ. Сіздің үй иесі ипотекалық төлемдерді тоқтата алмайды және мүлікті сатып алу арқылы жоғалтады , немесе сіз негізгі техникалық қызмет көрсету туралы шешімдерге жауап бермеуіңіз мүмкін. Осылайша, сіздің үй иесіңіз сот шешімін жоғалтып немесе мүліктік салығын төлеуден бас тарта алады және мүлікке қатысты құқықтармен аяқталуы мүмкін. Келісім барлық осы сценарийлерді шешуге тиіс (және меншік құқығыңызда жалға берушіге сатуға рұқсат берілмейді), бірақ құқықтық шайқастар әрқашан үлкен ауыртпалық болып табылады.
Баға төмендейді : үйдің бағалары төмендеуі мүмкін және сіз сатып алу бағасын төмендете алмайсыз. Содан кейін сіз өзіңіздің опционыңыздың ақшасын жоғалту немесе үй сатып алу мүмкіндігіңізді қалдырасыз. Егер сіздің кредиторыңыз үлкен мөлшерде несиені мақұлдамаса, алдын-ала төлемді жабу үшін қосымша ақша қажет.
Кеш мерзімді төлемдер жараланған: Келісіміңізге байланысты уақытты жалға алмасаңыз, сатып алу құқығын жоғалтуыңыз мүмкін (барлық қосымша төлемдермен қатар). Кейбір жағдайларда, сіз опцияны сақтайсыз, бірақ айға арналған қосымша ақы «есептелмейді» және сатып алу үшін жинақталған сомаға қосылмайды.
Негізгі мәселелер: Сіз оны сатып алуға тырысқаныңыз туралы білмейтін мүлікпен байланысты қиындықтар болуы мүмкін (мәселен, атау мәселесі сияқты). Сатып алу үшін жалға алуды «нақты» сатып алумен салыстырыңыз - суға түсу алдында инспекция мен тақырыпты іздеуді алыңыз.
Алаяқтық: Алаяқтыққа жалдау ақшаны қаржылық тұрғыдан қорғамайтын адамдардан үлкен мөлшерде ақша алудың тартымды тәсілі.
Сатушылар үшін тәуекелдер
Ешқандай сенімділік: Сіздің жалға беруші сатып алмауы мүмкін, сондықтан қайтадан қайта бастау керек және басқа сатып алушыны немесе жалға алушыны табу керек (бірақ кем дегенде сіз қосымша ақшаны сақтап қаласыз).
Баяу ақша: Сіз үлкен үйді сатып алмайсыз, ол сізге келесі үйді сатып алу керек болуы мүмкін.
Қабылданбағаны үшін алғыс айтамыз: Сіз өзіңіздің келісіміңізге жалдау туралы келісімге қол қойған кезде , әдетте , сату бағасын құлыптаңыз, бірақ үйдегі бағалар сіз күткеннен тезірек көтерілуі мүмкін. Болашақта орынды жақсы жалға алу және сату келісімін алу (немесе сіз болмауы мүмкін).
Үйдің бағасы төмендейді : үйдің бағасы құлап кетуі мүмкін, ал егер жалға беруші сатып алмаса, сіз жай ғана мүлікті сатудан әлдеқайда жақсы болар едіңіз.
Кемшіліктерді табу: Сатып алушылар үйді басқаша пайдалану туралы ешқашан білмеген кемшіліктерді анықтай алады және олар сатып алмауды шешуі мүмкін. Мүмкін, сантехника ерлі-зайыптылармен қарым-қатынаста бола алады, бірақ бес адамнан тұратын отбасы емес, бұл мәселе туралы ешкім біле алмайды. Сіз ешкімді алдауға тырыспаңыз - бұл бұрынғы тірі шартта ешқашан пайда болмаған ақау - бірақ қазір бұл мәселе және оны болашақ сатып алушыларға (немесе түзетуге) апару керек.