Әдетте сіз (қарыз алушы) жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) үшін ай сайынғы сыйақы төлейді.
Бұл әр ай сайынғы қосымша шығындар болып табылады және сіздің бюджетіңізден шағып алады. Дегенмен, кейбір кредиторлар бұл қосымша ай сайынғы төлемді азайтуға немесе болдырмауға мүмкіндік беретін кредитор төлеген ипотекалық сақтандыруды (LPMI) ұсынады.
20 пайыздан аз төмен сатып алудың жақсы идеясы бар ма, жоқ па, бұл басқа мақаланың тақырыбы.
LPMI қалай жұмыс істейді
LPMI - сіздің несие берушінің ұйымдастыратын ипотекалық сақтандыру. Сіз екі жолмен біреуін қамту үшін төлем жасайсыз:
- Сіздің қарызыңыздың басында (біржолғы төлем) бір жолғы төлем
- Несие бойынша ай сайынғы ай сайын жоғары ай сайынғы ипотекалық несие бойынша несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлеме.
Біржолғы тәсіл сіздің ипотека ставкаңызды түзетуден гөрі аз.
Өкінішке орай, LPMI термині дәл емес, себебі кредитор сақтандыру үшін шынымен төлем жасамайды. Әрқашан есте сақтаңыз (әсіресе қаржы транзакцияларымен), егер ештеңе қайтарылмаса, сізге ешкім шығын бермейді.
LPMI-ні пайдалану үшін сақтандыру ай сайынғы төлемдер құрылымын тек ай сайын жеке төлем жасамаңыз.
Егер сіз біржолғы ақы төлесеңіз , сіздің несие беруші олардың шығындарын жабатын деп санайтын соманы анықтайды. Содан кейін, олар ақшамен ипотекалық сақтандыру сатып алады. Бұл жағдайда, негізінен, қамту үшін алдын ала төлем жасайсыз.
Егер сіз уақыт өте келе төлесеңіз , несие беруші сіздің сақтандыру сомасын жабу үшін ипотека ставкаңызды реттейді. Ипотекалық несиелендірудің жоғары ставкасы жоғары ай сайынғы төлемдерді білдіреді ( Қарыздарды қалай есептеу керек ) Сіз LPMI-ге баратын болсаңыз, ай сайын көп төлей аласыз. Егер сіз ай сайын жеке PMI ақысын пайдаланған болсаңыз, бұл жоғары төлем сіз төлейтін сомадан аз болуы керек, бірақ сіздің несиеіңізді төлеген кезде қосымша шығындарды «жоюға» мүмкіндік жоқ.
ЛПМИ-дің артықшылықтары мен кемшіліктері
LPMI барлық адамдар үшін емес. Шындығында, барлық адамдар LPMI-мен несие алуға құқылы емес. Әдетте ЛПМИ үшін несие алуыңыз керек және бұл белгілі бір жағдайларда ғана мағынасы бар.
Қысқа мерзімді несиелер: LPMI қысқа мерзімді заемдар үшін ең тартымды. Егер сіз 30 жылдық несие алуды және ондаған жылдар бойы төлемдерді жүзеге асыруды жоспарласаңыз , сіз жеке PMI саясатымен жақсы болуы мүмкін. Неліктен? Тағы да, ЛПМИ-дің қарыздарының басым бөлігі алдын-ала төленетін ақы төлеудің орнына түзетілген (жоғары) ипотекалық пайыз мөлшерлемесін пайдаланады. Ипотекалық мөлшерлеме ешқашан өзгермейді, сондықтан LPMI «сыйлықақыларынан» құтылу үшін несиені толығымен төлеуге тура келеді. Сіз мұны өзіңіздің жинақ ақшаңыздан төлеп, не жеңілдетуіңізге болады, несиені қайта қаржыландыру немесе үйді сату және қарызды өтеу.
Салыстыру үшін, үйіңізде жеткілікті акционерлік капитал салғаннан кейін бас тартуға болатын жеке PMI саясатын қараңыз. Болдырмаудан кейін Сіз төмен пайыздық мөлшерлемеден, сондай-ақ PMI-нің төлемдерінен артықшылығыңыз - қалған несиенің өміріне қатысты.
Жоғары табысты қызметкерлер: LPMI үшін мақұлдағандар үшін жоғары кірісі бар қарыз алушылар үшін ең тартымды. Бұл адамдар мен отбасылар жоғары пайыздық мөлшерлеме бойынша (егер олар үй ипотекасына пайыздық шығындарды шегеріп тастаса ) үлкен салық шегеріміне ие болады. Екінші жағынан, төмен табысы бар адамдар жеке PMI-ді қысқарта алады, сондықтан LPMI ешқандай қосымша салықтық жеңілдіктер бермейді. Әрине, әрдайым сіздің салық төлеушілеріңізбен әлеуетті шегерімдер туралы, тіпті сіздің ипотекалық несиеңізді қалай жақсы құрылымдау туралы сөйлесуіңіз керек. Бұл ережелер мезгіл-мезгіл өзгеріп отырады, сондықтан кез келген нәрсе туралы шешім қабылдағанға дейін сарапшымен жаңартуларын тексеріңіз (және шешім қабылдағаннан кейін өзгерістерге дайын болыңыз).
Жоғары LTV: Егер сіздің қарыздарыңыздың құнына қатынасы (LTV) 80 пайызға жуық болса, LPMI сізден жақын арада (қайта қаржыландыру немесе алдын-ала төлем жасау) жоспардан бас тартуды жоспарламасаңыз, ең жақсы нұсқа емес. 80 пайызға жуық пайызды құрайтын болсаңыз, ипотекалық мүлікті толықтай сақтандыруға болады. Егер сіз жеке ипотекалық сақтандыру полисін қолдансаңыз, ай сайын жеке төлем жасай аласыз. Сақтандыруды жақын арада алып тастай аласыз және сіз жоғары пайыздық мөлшерлемені сақтамайсыз. 80% жоғары LTV-ны алудың бірнеше жолы бар екенін есте сақтаңыз:
- Төлем жасау арқылы сіз өзіңіздің меншікті капиталыңызды көбейтесіз және LTV-ті азайтасыз.
- Тұрғын үй нарығы немесе үйді жақсарту арқасында үйіңіздің бағасы арта берсе, сіздің LTV жақсарады.
Сіздің PMI-нің ертерек мерзімінен бұрын тоқтатылуы бірнеше жүз доллардан тұратын шығындарды ( бағалауды алу ) қамтуы мүмкін. Бірақ LPMI несиесін қайта қаржыландыру әлдеқайда көп.
LPMI үшін баламалар
Егер LPMI сіз үшін керемет жарамды сияқты айтылмаса, бірнеше түрлі тәсілдерді қолдануға болады.
Үлкен ақы төлеу: кем дегенде 20 пайызды төмендету арқылы сіз PMI-ті төлеу қажеттілігін жоясыз. Дегенмен, көптеген сатып алушыларда бұл опция жоқ.
Өзіңіздің PMI- іңізді сатып алыңыз: Сіз әр ай сайын жеке PMI (кейде қарыз алушы ипотекалық сақтандыру немесе BPMI деп аталады) үшін төлей аласыз. Сіз қарапайым PMI жоғары LPMI қарағанда жақсы жағдайлардың бірнеше мысалдарын көрдіңіз.
Piggyback: Сіз PMI-ті болдырмау үшін сіз несиелердің жиынтығын көре аласыз, бірақ сандарды мұқият қарап шығу қажет. 80-нші несие ретінде белгілі пигменбалық стратегия - бұл бір ғана мүмкіндік. Бұл қарыздар олар бұрынғыдай емес, бірақ олар қол жетімді. Қарақшылық шабуылдауға болады ипотекалық сақтандыру мүлдем болдырмауға болады, бірақ сіздің екінші кепілдік жоғары пайыздық ставка болады. Егер екінші ипотеканы жылдам төлей алсаңыз, кейінірек келешекте кепілдік мөлшерлемесі төмен (ЛПМИ-мен көбейтілмеген) болуы мүмкін.
Төмен несиелік төлемдер : Бірнеше несиелік бағдарлама шағын төлемдерді береді. Мысалы, FHA несиелері 3,5 пайызға дейін төмендейді. Сіз ипотеканы сақтандыру үшін ақы төлеуге тура келесіз, бірақ бұл несие кейбір қарыз алушылар үшін жақсы болуы мүмкін. ВА кредиттері нөлге дейін төмендетуге мүмкіндік береді және олар ешқандай ипотекалық сақтандыруды талап етпейді.