Ипотекалық несие қалай жұмыс істейді
Ипотека - заемды қамтамасыз ету үшін қарыз алушыға кепілді қамтамасыз ету ретінде мүлікті пайдалануға мүмкіндік беретін келісім.
Көптеген жағдайларда бұл термин үй займына жатады: үй сатып алу үшін қарызға алған кезде, сіз несие бойынша қажетті төлемдер жасамасаңыз, сіздің несие беруші әрекетті жүзеге асыруға құқылы екендігі туралы келісімге отырасыз. Ең бастысы, банк кепілге салынған мүлікті сатып ала алады - сізді үйге сатуға мәжбүрлеу.
Сатылымнан түсетін түсім, мүлікке әлі де тиесілі кез келген қарызды төлеуге жұмсалады.
Ипотека - бұл шарт:
«Ипотека» және «үй несиесі» терминдері көбінесе өзара ауыстырылады. Техникалық тұрғыдан, ипотека - бұл несиенің өзі емес, сіздің несие алуыңыз мүмкін келісім. Жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелер үшін келісімдер жазбаша түрде жасалуы тиіс және ипотека - Сіздің несие берушіге сіздің үйіңізде өндіріп алу құқығын беретін (басқалармен қатар) құжат.
Ипотека сатып алуға болады
Жылжымайтын мүлік қымбат. Көптеген адамдардың үйлерді сатып алу үшін жинақ ақшалары жеткіліксіз, сондықтан олар 20 пайызға дейінгі ақшалай төлем жасайды және қалғандарын қарызға алады. Көптеген нарықтарда жүздеген мың доллар қажет. Банктер олардың тәуекелін төмендетуге мүмкіндік болған кезде сізге көп ақша беруге дайын.
Банктер үшін қауіпсіз: Банктер сатып алған мүлікті кепілдік ретінде пайдалануды талап етіп, өзін қорғайды. Мұны істеу үшін сіз мүлікті кепілді қамтамасыз ету ретінде «кепілге» бересіз және бұл кепіл сіздің «ипотека» болып табылады. Сіздің келісіміңізді жақсы басып шығарғанда, банк сіздің үйіңізге кепілдік беру үшін рұқсат алса, қажет болған жағдайда оларды ұстап алады.
Қол жетімді несиелер:
Қарыз алушылар осы келісімнен де пайда көреді. Кредиторға тәуекелді азайтуға көмектесе отырып, қарыз алушы пайыздық мөлшерлемені төмендетеді. Ипотекалық несиелерді тұтынушылар жиі пайдаланады (жеке тұлғалар мен отбасылар), бірақ бизнес және басқа ұйымдар жылжымайтын мүлікті ипотекамен сатып ала алады.
Ипотека түрлері
Түрлі ипотекалық несие түрлері бар, және терминологияны түсіну сіздің жағдайыңыз үшін дұрыс несие алуға көмектеседі (және дұрыс емес жолдан бас тартпаңыз).
Тағы да, егер Сіз жапсырма болғыңыз келсе, әр түрлі несие түрлері туралы айтып отырмыз - әртүрлі ипотекалық несие түрлерімен емес, себебі ипотека - бұл төлемдерді тоқтатуды тоқтата алсаңыз, олар ипотека туралы айтады.
Тіркелген ипотека несиенің қарапайым түрі болып табылады . Сіз несиенің толық мерзімі үшін бірдей төлем жасайсыз (қажет болғаннан көп соманы төлемесеңіз, бұл қарызды тезірек өтеуге көмектеседі). Тіркелген пайыздық ипотекалық несиелер әдетте 30 немесе 15 жылға созылады, бірақ басқа терминдер естілмейді. Бұл несиелер бойынша математика өте қарапайым: несие, пайыздық мөлшерлеме және қарызды қайтару үшін бірнеше жыл қараған кезде, сіздің несие беруші белгіленген ай сайынғы төлемді есептейді.
Тіркелген қарыздар соншалықты қарапайым, сіз ипотекалық төлемдерді және өзін-өзі төлеу процесін өзіңіз есептей аласыз ( электрондық кестелер мен онлайн үлгілер жеңілдетеді). Бұл есептеулер кредиторларды салыстыру және қандай қарызды пайдалануға болатындығын анықтауға көмектесетін бағалы жаттығу болып табылады. Ұзақ мерзімді қарыздың сіздің несиеіңіздің өміріне қатысты жоғары пайыздық шығындарға әкелетінін көруіңізге таң қалуыңыз мүмкін, ол тиімді үйді қажет ететінге қарағанда қымбат етеді.
Ережемен реттелетін ипотекалық несие стандартты кредиттерге ұқсас, бірақ болашақтағы пайыздық мөлшерлеме өзгеруі мүмкін.
Бұл жағдайда ай сайынғы төлеміңіз де өзгереді - жақсы немесе нашар (егер пайыздық мөлшерлемелер жоғарыласа, сіздің төлеміңіз өседі, бірақ тарифтер төмендесе, ай сайынғы төлемдер төмендейді).
Бағалар әдетте бірнеше жылдан кейін өзгеріп отырады, ал бағамның қаншалықты өзгере алатыны туралы кейбір шектеулер бар. Бұл несие тәуекелге ұшырауы мүмкін, себебі сіздің ай сайынғы төлеміңіз 10 жылдан кейін қандай болмақ екенін білмейміз (немесе сіз оны төлей аласыз).
Екінші ипотекалық несиелер , сондай-ақ үйде несие ретінде белгілі, үй сатып алуға арналмаған - олар сізде бұрыннан бар меншікке қарыз алу үшін. Ол үшін сіз басқа ипотеканы қосасыз (егер үйіңіз төленсе, сіз жаңа, біріншіден, үйде ипотека жасайсыз). Сіздің екінші ипотекалық несие беруші, әдетте, «екінші жағдайда», яғни олар тек алғашқы ипотекалық ұстаушы ақы төленгеннен кейін ақша қалдырылған жағдайда ғана төленеді. Екінші ипотека кейде үйде жақсартулар мен жоғары білім алу үшін төленеді. Қаржылық дағдарыс кезінде бұл қарыздар сіздің үйдегі ақшаңызды «ақшаға айналдыру» үшін пайдаланылды.
Кері ипотекалық тұрғын үйді иеленушілерге (негізінен 62 жастан асқан) үйде айтарлықтай үлеске ие табыстарды береді. Пенсионерлер кейде кері қайтарылған ипотеканы пайдаланады немесе табыстарды толықтыра алады немесе бұрыннан төленген үйлерден ақшалай қаражаттың бір бөлігін алуға болады. Кері ипотека арқылы сіз несие берушіге төлем жасамайсыз - несие беруші сізге төлейді - бірақ бұл несие әрдайым жақсы емес .
Несие бойынша пайыздар тек ай сайын сіздің несиеіңіз бойынша пайыздық шығындарды төлеуге мүмкіндік береді. Нәтижесінде сізде ай сайынғы төлемдер аз болады (сіз өзіңіздің несие балансын өтемейсіз). Қиындықтар - сіз өзіңіздің қарызыңыз бен қарыздарыңызды үйіңізде салуды тоқтатпағаныңыз жөн, және сіз сол күні қарызды қайтаруыңыз керек. Бұл қарыздар белгілі бір қысқа мерзімді жағдайларда пайдалы болуы мүмкін, бірақ олар көп байлық салу үміткерлерінің көпшілігі үшін ең жақсы нұсқа емес.
Шар тәрізді несие сізге қарызды толығымен үлкен «шар» төлемімен төлеуді талап етеді . 15 немесе 30 жылдан асатын бірдей төлемді жасаудың орнына, сіз борышты жою үшін үлкен төлем жасауыңыз керек (мысалы, бес жылдан жеті жылға дейін).
Бұл қарыздар уақытша қаржыландыруға жұмсалады, бірақ әуе шарының төленуі қажет болғанда қаражатқа қол жеткізе алатыныңызды мойындау қауіпті.
Қайта қаржыландыру несиелері сізге жақсы келісім жасасаңыз, бір ипотеканы басқасына ауыстыруға мүмкіндік береді. Сіз ипотеканы қайта қаржыландыру кезінде ескі қарызды төлейтін жаңа кепілге ие боласыз. Бұл процесс қымбат болуы мүмкін, себебі шығындарды жабуға болады, бірақ егер сіз сандарды дұрыс реттеп алсаңыз, ұзақ мерзімді төлеуге болады. Несиелердің бірдей түрі болудың қажеті жоқ. Мысалы, реттелетін мөлшерлемедегі ипотеканы төлеу үшін тұрақты пайыздық несие алуға болады.
Негізгі қарызды қалай алуға болады
Ақшаны қарызға алу үшін несие алуға өтініш жасай аласыз. Тұрмыстық несиелер басқа несие түрлеріне қарағанда (автокредиттер немесе жеке қарыздар сияқты) әлдеқайда көбірек құжаттарды талап етеді, сондықтан ұзақ уақытқа дайын болыңыз.
Несие және кіріс:
Көптеген қарыздар сияқты, сіздің несие және табысыңыз сіз мақұлданғандығын анықтайтын негізгі факторлар. Үйге несие алуға өтініш жасамас бұрын, проблемаларды тудыруы мүмкін мәселелердің бар- жоғын білу үшін несеңізді тексеріңіз (және олар тек қателіктер болса, оларды түзетіңіз). Кешіктірілген төлемдер, пікірлер және басқа да мәселелер сіздің өтініміңізді жоққа шығаруы мүмкін немесе сіз жоғары пайыздық мөлшерлеме алады, яғни сіздің қарызыңыздың өміріне көп төлейтін боласыз.
Құжаттау және коэффициенттер:
Кредиторлар сіз мақұлдаған несиелерді өтеу үшін жеткілікті табысыңыз бар екенін тексеруі керек. Нәтижесінде сізге табыс туралы дәлелдеме беру қажет (өзіңіздің В-2 формаңызды, соңғы салық декларацияңызды және басқа да құжаттарды өзіңіздің несие берушіге жібере аласыз).
Табыс коэффициентіне берешек:
Кредиторлар қарыздарыңыздың барлығын төлеу үшін жеткілікті табысыңыз бар екендігіне көз жеткізу үшін сіздің қарыздарыңызды қарастырады, соның ішінде сіз жаңа несие алу үшін. Осыны жасау үшін, олар кіріс коэффициентіне қарызды есептейді , ол ай сайынғы кірістің ай сайынғы төлемдері бойынша қанша мөлшерде төленетінін айтады.
Мәміле құнына қатынасы:
Дегенмен өте аз сатып алу мүмкіндігі бар болса, үлкен төлем жасаған кезде, мақұлдау мүмкіндігіңіз жақсы. Кредиторлар құндылық коэффициентін несиеге есептейді, ол жылжымайтын мүлік қаншалықты құнды екеніне қарағанда қарызға алғаныңызды көрсетеді. Несие алғаныңыз аз болса, несие берушіге қауіп төндіреді (себебі олар жылжымайтын мүлкін тез сата алады және олардың барлық ақшаларын қалпына келтіре алады).
Алдын ала бекіту:
Үйлерге (немесе несиеге) сауда жасауды бастамас бұрын, қанша ақша алуға болатынын білу жақсы. Мұны жасаудың бір жолы - кредитордың алдын ала мақұлдауын алу. Бұл несие берушілер сіздің несие ақпаратын және сіздің кірісіңізді бағалайтын алдын ала процесс. Осы ақпаратпен сіз олар сізге мақұлдайтын несие мөлшерін бере алады. Бұл міндетті түрде сіз мақұлданғаныңызды білдірмейді, әсіресе белгілі бір меншік үшін емес, бірақ бұл пайдалы ақпарат және алдын ала мақұлдау хат сіздің ұсынысыңызды нығайтуға көмектеседі. Сіз келісім жасасаңыз, кредиторлар бәріне барынша жақынырақ қарауға және ресми мақұлдауға (немесе бас тартуға) жол ашады.
Қарыз алу үшін қаншалықты көп:
Кредиторлар әрқашан сіз қанша ақша ала алатындығыңызды айқындайды, бірақ олар сіз қанша «қарызға алуды» талқыламайды. Сізге үйге қанша ақша жұмсауды, қандай несие түрін пайдалануға болатындығын және қанша мөлшерде төлем жасағыңыз келетінін ( несие құнының коэффициентіне әсер ету) шешу үшін сізге жауапкершілік жүктеледі. Барлық осы факторлар ай сайын қанша төлеуге болатындығын және несиенің өміріне қанша пайыз төлеуге болатындығын анықтайды (шағын несие ай сайынғы төлемдер мен аз пайыздық төлемдерге әкеледі). Қол жетімді максималды соманы қарызға алу қауіпті, әсіресе сіздің айлық бюджетіңізде «жастығы» бар болса.
Қарызды қайда алуға болады
Тұрмыстық несиелер бірнеше түрлі көздерден алынған. Кем дегенде үш түрлі кредитордан баға белгілерін алыңыз және сіз үшін ең жақсы жұмыс істейтінді таңдаңыз.
Ипотекалық брокерлер көптеген кредиторлардан несие ұсынады. Олар көптеген банктерден және қаржыландырудың басқа да көздерінен қол жеткізе алады және олар пайыздық мөлшерлеменің және басқа да мүмкіндіктердің негізінде кредиторды таңдауға көмектеседі. Ипотекалық брокерлер сіз төлеген төлем ақысын төлеуге немесе несие берушінің (немесе олардың екеуінің де бірігуіне) ақы алуы мүмкін. Егер Сіз ипотекалық брокерлерді білмесеңіз, жылжымайтын мүлікпен агентіңізден немесе ұсыныс үшін сенетін басқа адамдардан сұраңыз.
Банктер мен кредиттік серіктестіктер клиенттерге несие ұсынады. Тексеру және жинақ шоттарындағы ақшаны инвестициялау керек, ал бұл ақшаны несиелендіру - бұл ақшаны инвестициялаудың бір жолы . Бұл мекемелер, сондай-ақ, бастапқы жарналардан, пайыздардан және басқа жабу шығындарынан табыс табады.
Онлайн кредиторлар қарыздарды өздері қаржыландырады (мысалы, инвесторлар ақшасын пайдалана отырып) немесе олар ипотекалық брокерлер ретінде жұмыс істей алады. Бұл қызметтер ыңғайлы , себебі сіз іс жүзінде барлық нәрселерді басқара аласыз, және сіз жиі немесе көп сәл астам баға аласыз.
Әрбір кредитор сізге әр түрлі кредиторлардан қарыз алу құнын салыстыруға көмектесетін Кредиттік бағалауды ұсынуы керек. Осы құжаттарды мұқият оқып, көргеніңізді түсінгенше сұрақтар қойыңыз. CFPB қарыздың ерекшеліктерін түсінуге көмектесу үшін Несие бағасының бірнеше бөлігін түсіндіреді.
Қарыз беру бағдарламалары
Мемлекеттік және жергілікті ұйымдардан несиелік бағдарламаларды пайдалана отырып, сіздің несиеіңіз бойынша көмек алуға болады. Бұл бағдарламалар мақұлданғанды жеңілдетеді, ал кейбіреулері үйді иеленуді қолжетімді және тартымды ету үшін шығармашылық ынталандыруды ұсынады. Үй сатып алудан басқа, бұл бағдарламалармен (тіпті сіздің үйіңізден артық болса да) қарыздар қайта қарастырылуы мүмкін.
Мемлекеттік несие бағдарламалары - ең жомарт. Көптеген жағдайларда, жеке несие беруші (банк сияқты) қаржыландыруды қамтамасыз етеді, ал егер сіз мұны орындамасаңыз, федералды үкімет несиені өтеуге уәде береді. Төменде әртүрлі бағдарламалар бар, олардың кейбіреулері ең танымал.
FHA несиелері:
Федералдық тұрғын үй әкімшілігінің (FHA) сақтандырған несиелері шағын төлемдерді жасағысы келетін үй иелері үшін өте танымал. 3,5 пайызға дейін арзан сатып алуға болады, және олар (егер сізде тамаша несиеге ие болмасаңыз), біліктілігін алу оңайырақ. FHA несиелері туралы көбірек біліңіз .
VA қарыздары:
Ардагерлер, Қызметшілер және қолайлы жұбайлар Ардагерлерге қызмет көрсету департаменті (ВА) кепілдік берген үй сатып ала алады. Бұл несиелер сізге ипотекалық сақтандыруды талап етпестен қарызға алуға мүмкіндік береді және кейбір жағдайларда төлемсіз (кейбір жағдайларда). Сіз несиеден кем несие алуыңыз мүмкін, жабу құны шектеулі және несие қабылдануы мүмкін (егер олар жарамды болса , басқа біреу төлемдерді қабылдауға мүмкіндік береді).
First-Time Homebuyer бағдарламалары бірінші үйге ие болуды оңай етеді , бірақ олар сызықпен бекітіледі. Жергілікті билік органдары мен коммерциялық емес ұйымдар жиі әзірлеген, бұл бағдарламалар алдын-ала төлеу, мақұлдау, пайыздық мөлшерлемелер және т.б. Дегенмен, олар табу қиын (және біліктілігін), және олар сіздің үй сатқан кезде сіз қанша пайда ала аласыз.
Ақшаны үнемдеудің 4 тәсілі
Тұрмыстық несиелер қымбат, сондықтан да аз (пайыздық көрсеткішпен) үнемдеу үнемдеуге жүздеген немесе мыңдаған доллар әкелуі мүмкін.
1. Айналасында дүкен
Тағы да әртүрлі несие берушілерден - әр түрлі несие берушілерден (ипотекалық брокер, онлайн-кредитор және жергілікті кредиттік одақ) әр түрлі несие берушілерден кем дегенде үш баға белгілеу қажет. Әрқайсысы әртүрлі баға белгілерімен ерекшеленеді және сіз осы процесте көп нәрсені үйренесіз.
2. Бағаны қадағалаңыз
Сіздің қарызыңыздың неғұрлым ұзағырақ (және ұзағырақ) мөлшері сіздің тарифіңізге байланысты. Сіз жыл сайын несие қалдығына пайыздар төлейсіз, ал пайыздық шығындар ондаған мың доллар болуы мүмкін. Кейде тіпті бұрынғыдан да көп ақша төлеуге мағынасы бар - тіпті несие бойынша «ұпайлар» сатып алу - егер сіз ұзақ уақытқа төмен тарифке құлыпта болсаңыз.
3. Ипотекалық сақтандыруға назар аударыңыз
Егер сіз 20 пайыздан аз болса, сіз, ең алдымен, ипотекалық сақтандыруды төлеуге тура келеді. Бұл сақтандыру сіздің пайдаңыз үшін емес - ол төлемдерді тоқтату және өз қаражатын қалпына келтіру мүмкін болмаған жағдайда кредиторды қорғайды - сондықтан бұл шығынды болдырмау жақсы. 20 пайызға жетудің баламалы жолдарын қарастырып, ипотекалық сақтандыруды мүмкіндігінше тезірек жою жолын анықтаңыз. Кейбір несиелер, мысалы, FHA несиелері сияқты, сіз қайта қаржыландыру болмасаңыз, бұл шығыннан шынымен құтыла алмайсыз.
4. Жабу шығындарын басқару
Үйге несие берсеңіз, көптеген шығындарды төлеу керек. Өтінім алымдары, несиелік тексеру жарналары, бастапқы жарналар, бағалауға арналған шығындар және т.б. бар. Кейбір кредиторлар жоғары және төмен шығындарды төлейді, бірақ сіз әрқашан бір жолды төлей аласыз. Сіз қысқа мерзім ішінде үйде боласыз екеніне сенімді болмасаңыз, «жабу құны жоқ» қарыздарға ұқыпты болыңыз.