Неге үй сатып алу халықты құруға көмектеседі?
2017 жылы жылжымайтын мүлік құрылысы еліміздің экономикалық дамуына $ 1.07 трлн.
Бұл АҚШ-тың жалпы ішкі өнімінің 6 пайызы. Бұл 2006 жылғы шыңы 1,195 трлн. Сол кезде жылжымайтын мүлік құрылысы ЖІӨ-нің 8,9% -ын құраған . Жылжымайтын мүлік құрылысы - еңбек күші. Сондықтан тұрғын үй құрылысының төмендеуі рецессияның жоғары жұмыссыздық деңгейіне үлкен үлес қосты.
Құрылыс - ЖІӨ-мен өлшенген жылжымайтын мүліктің жалғыз бөлігі. Жылжымайтын мүлік сондай-ақ өлшенбейтін экономикалық әл-ауқаттың көптеген басқа салаларына да әсер етеді. Мысалы, жылжымайтын мүлікті сатудағы төмендеу жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне әкеледі. Бұл барлық үйлердің құндылығын төмендетеді, иелері белсенді сатады ма, жоқ па. Бұл меншік иелері үшін қол жетімді меншікті үлестік несиелер санын азайтады. Олар тұтыну шығындарын қысқартады.
АҚШ экономикасының 70 пайызы жеке тұтынуға негізделген. Тұтыну шығыстарының төмендеуі экономиканың төмендеуіне ықпал етеді.
Бұл жұмыспен қамту, кірістер мен тұтынушылық шығындардың одан әрі төмендеуіне әкеледі. Егер Федералдық резерв пайыздық мөлшерлемелерді төмендету арқылы араласпаса, онда ел рецессияға ұшырауы мүмкін. Үйдегі бағаны төмендету туралы жалғыз ғана жаңалық - бұл инфляцияның мүмкіндігін азайтады.
Жылжымайтын мүлік және 2008 жылғы рецессия
Үйдің бағалары 2008 жылғы қаржы дағдарысын тудырды, алайда оны аз уақытта жүзеге асырды.
2007 жылдың шілдесінде Ұлттық бірлестік риэлторлар қауымдастығының пікірінше, 2005 жылдың қазан айында бар бір отбасылық үйдің орташа бағасы 4 пайызға төмендеді. Бірақ экономистер бұл қаншалықты жаман екеніне келісе алмады. Резервтердің , аю нарығының және қор нарығын түзетудің анықтамалары жақсы стандартталған, бірақ сол сияқты тұрғын үй нарығына да қатысты емес.
Көптеген адамдар оны 1929 жылғы Ұлы Депрессия кезінде 24 пайызға төмендетті. Олар 1980-жылдардың басында мұнай бағасының төмендеуі кезінде мұнай өндіретін аймақтардың 22-40 пайызға төмендеуіне теңестірілді. Осы стандарттар бойынша құлдырау өте маңызды болды.
Кейбір экономикалық зерттеулер көрсеткендей, тұрғын үй бағасының төмендеуі 10-15 пайызға тең капитал жеткілікті. Бұл үй иелері үшін ауыр ауруды тудыратын қардың әсерін жасайды. 2007 жылы Флорида, Невада және Луизианадағы кейбір қауымдастықтарда үлестік шығынға ұшыраған болатын. Ал ретроспективті түрде олардың көбісі тыңдаған болуы керек.
2005 және 2007 жылдар аралығындағы несиелердің жартысына жуығы субписалы болды . Бұл дегеніміз, сатып алушылар әдепкі бойынша әдепкі болып табылады. Нақты мәселе банктер бұл ипотеканы триллиондаған долларлық туындыларды қолдау үшін пайдаланды. Банктер кепілдікке берілген ипотекалық несиелерді осы ипотекалық бағалы қағаздарға бөлді.
Олар зейнетақы қорларына, корпорацияларға және зейнеткерлерге қауіпсіз инвестициялар ретінде сатты. Себебі, олар несиелік дефолт своптары деп аталатын жаңа сақтандыру өнімінің дефолтынан «сақтандырылған». Ең ірі эмитент American International Group Inc болды .
Қарыз алушылар мерзімін ұзартқан кезде ипотекалық бағалы қағаздар күмəнді болды. Көптеген инвесторлар AIG-ті қолма-қол ақшаға айналдырған несиелік дефолт своптарын қолдануға тырысты. Ол өзі дефолт қаупі. Міне, сондықтан Федералдық резерват оны толтыруға мәжбүр болды. Туындылар ипотекалық дағдарысты тудырды .
Bear Stearns және Lehman Brothers сияқты кітаптарында көптеген ипотекалық бағалы қағаздары бар банктер басқа банктерден бас тартты. Өз бизнесін жүргізу үшін қолма-қол ақшасыз, олар Fed-ке көмек сұрады. ФРЖ біріншіден сатып алушыны тапты, бірақ екіншіден емес.
Lehman Brothers банкроттығы 2008 қаржы дағдарысынан басталды.
Көптеген американдықтар жылжымайтын мүлік нарығы келесі екі жылда құлдырайтынына сенеді. Олар тұрғын үй бағасының өсуін және ФРЖ көтеру бағасын көреді. Оларға бұл құлаудан кейінгі көпіршікке ұқсайды. Бірақ қазіргі тұрғын үй нарығы мен 2005 жылғы нарық арасында көптеген айырмашылықтар бар. Мысалға, субписсиялық несиелер тек ипотекалық нарықтың 5 пайызын құрайды. 2005 жылы олар 20% үлес қосты. Сондай-ақ банктер кредит беру стандарттарын көтерді. Үйде «үйдің құнының 45 пайызын қамтамасыз етуі керек, ал субпресс дағдарыс кезінде олар 20 пайызға немесе одан аз уақыт қажет болды.
Ең бастысы, үй иелері өз үйлерінен тысқары үлеске ие емес. 2006 жылы үйдегі капитал 85 миллиард долларға дейін өсті. 2010 жылы 10 миллиард долларға дейін азайып, 2015 жылға дейін қалды. 2017 жылға қарай ол 14 миллиард долларға дейін көтерілді. Үлкен себебі - банкротқа ұшыраған адамдар аз. 2016 жылы банкроттыққа тек 770846 ғана өтініш берілді. 2010 жылы 1,5 млн. Сізге бұл үшін алғыс білдіретін Obamacare бар. Енді сақтандырудың көп бөлігі сақтандыру төлемімен қамтылған, олар медициналық шоттармен толтырылмайды. Бұл айырмашылық тұрғын үй нарығының құлдырауын азайтады.