Ескерту белгілерін және сіз не істеуіңіз керек екенін біліңіз
Ескерту белгілері
Тұрғын үй нарығы көпіршіген аумаққа жататын көптеген белгілер бар. Көптеген апаттар тек активтер көпіршігі пайда болғандықтан ғана пайда болады.
Активтердің көпіршіктерінің бір белгісі - үйдегі бағалар қымбаттады. Ұлттық отбасылық үйде тұратын үйдің бағасы инфляцияға қарағанда 32 пайызға жоғары. Бұл 2005 жылмен салыстырғанда 35 пайызға асып түскен.
Housing Bellwether Barometer - бұл үй құрылысы және ипотекалық компаниялардың индексі. 2017 жылы ол 2004 және 2005 жылдардағыдай секіріп кетті. Бұл оның құрушысы Stack Financial Management мәліметіне сәйкес, ол оны 2 008 қаржы дағдарысын болжау үшін пайдаланды. Сонымен қатар, SPDR S & P Homebuilders ETF компаниясы 2009 жылдың наурыз айынан бастап 400 пайызға артты. Бұл S & P 500-нің 270 пайызын көтерді.
2016 жылдың желтоқсанында Case-Shiller ұлттық көрсеткіші рекордтық деңгейге жетті. Бағалардың өсуі қаланың жеті ауданында шоғырланған. Денверде және Далласта үй бағалары олардың преезжессиялық шыңдарынан 40 пайызға жоғары. Портленд және Сиэтл бағалары 20 пайызға жоғары, ал Бостон, Сан-Франциско және Шарлотта шыңдарынан 10 пайызға жоғары.
Денвердегі, Хьюстон, Майами және Вашингтондағы үйлердің бағасы CoreLogic компаниясының бағалауынша, орнықты көрсеткіштерден 10 пайызға жоғары.
Сонымен қатар, қолжетімді тұрғын үй азайып кетті. 2010 жылы республика бойынша жалға берілетін бөлімдердің 11 пайызы табысы төмен отбасылар үшін қолжетімді болды. 2016 жылға қарай ол тек 4 пайызға төмендеді.
Тұрғын үй бағасы қымбаттаған қалаларда тапшылық жоқ. Мысалы, Колорадо қолжетімді жалға беру қоры 32,4 пайыздан 2010 жылы 7,5 пайызға дейін төмендеді.
2017 жылдың наурыз айында Катон Институтының аға ғылыми қызметкері Уильям Пул тағы бір дағдарыс туралы ескертті. Ол Fannie Mae-нің қарыздарының 35 пайызы ипотекалық сақтандыруды талап етті. Бұл 2006 жылғы деңгей туралы. Бұл несие кейбір жағынан нашар. Fannie және Freddie 660-дан 620-ға дейінгі субпримдердің анықтамасын төмендетіп жіберді. Бұл дегеніміз, банктер қарыз алушыларды 620-дан 660-ға дейінгі күнкөріс деңгейінде деп санайды. Пул өз қызметін 2005 жылы Канаданың Федералды резервтік банкінің басшысы етіп тағайындады.
2016 жылы барлық сатылымдардың 5,7 пайызы жылдам сатуға арналған. Бұл «флип» үйлері бір жылдан кем емес мерзімде жөнделіп сатылады. Attom Data Solutions компаниясы соңғы бум кезінде 2006 жылдан бері ең көп пайызды деп хабарлады.
2008 жылғы тұрғын үй нарығының құлдырауы
2008 жылғы апатқа ұшыраған адамдар 2017 жылғы көпіршіктің тағы бір апатқа ұшырататынын көрді. Бірақ, ол бұдан былай келмейтін күштермен туындады. Несиелік дефолт ипотекалық бағалы қағаздар сияқты сақтандырылған туынды құралдарды ауыстырады . Хедж-қорлардың менеджерлері осы болжамды тәуекелсіз бағалы қағаздарға үлкен сұраныс қояды.
Бұл олардың ипотекаға деген сұранысын тудырды.
Ипотекалық несие алу үшін осы талапты қанағаттандыру үшін, банктер мен ипотекалық брокерлер үйге несие берді. Олар 2006 жылы субпаймдық ипотекалық дағдарысты құрды.
Көптеген біліктілігі жоқ сатып алушылар нарыққа шығып, сұранысқа ие болуды талап етті. Көптеген адамдар үйді сатуға инвестиция ретінде сатып алды, себебі бағалардың өсуі байқалды. Олар иррационалды өркениеттің , кез-келген активтердің көпіршіктерінің белгісі.
2006 жылы үй құрылысшылары сұранысқа ие болды. Қажеттіліктерге сұраныс арта түскен кезде, тұрғын үй бағасы құлдырай бастады. Бұл активті көпіршікті жарып жіберді.
2006 жылдың қыркүйегінде Риэлторлар ұлттық қауымдастығы үйдің бағасы 11 жылда алғаш рет құлдыратынын хабарлады. Тауар-материалдық қорлар 7,5 айлық жеткізіліммен қамтамасыз етілді. Қараша айында коммерциялық департаментте үйге жаңа рұқсаттар 2005 жылмен салыстырғанда 28 пайызға төмен екенін көрсетті.
Алайда, Федералдық резерв осы ескертулерді елемеді. Ол экономиканың құлдырауынан тұрғын үйді тартып алу үшін жеткілікті күшті деп ойлады. Ол күшті жұмыспен қамтуға, инфляцияның төмен болуына және тұтынушылық шығындардың артуына назар аударды. Сондай-ақ ол пайыздық мөлшерлемелерді төмендетуге уәде берді. Бұл экономикаға отынның өсуіне жеткілікті өтімділікті береді.
ФРЖ ипотекалық бағалы қағаздар нарығының мөлшерін және әсерін бағалады. Банктер осы жаңа бағалы қағаздарды жасау үшін «кванттық соққыларды» жалдады. Олар ипотека пакеттерін жоғары қауіпті және төменгі қатерлі қатарларға сұрыптайтын компьютерлік бағдарламалар жазды. Жоғары қауіпті қатарлар көбінесе төленді, бірақ әдепкі бойынша дефолт болды. Қауіптердің төмен қатарлары қауіпсіз, бірақ аз төленді.
Бұл пакеттер белгісіз мөлшерде субпиматтық ипотекалық несие берді . Банктер заемшылардың несиелік қабілеттілігі туралы қамқорлыққа келмеді, өйткені олар қайталама нарықтағы ипотеканы қайта сатты.
Уақыт бомбасы миллиондаған пайыздық несие болды . Бұл қарыз алушыларға ай сайынғы төлемдерді алуға мүмкіндік берді. Бірақ бұл ипотека ставкалары үш жылдан кейін жоғары деңгейде қалпына келтірілуде. Осы үй иелерінің көпшілігі ипотеканы төлей алмады. Одан кейін тұрғын үй бағасы құлдырады және олар өз үйлерін пайдаға сата алмады. Соның салдарынан олар әдеттенген.
Уақыт өте жақсы болғанда маңызды емес еді. Барлығы жоғары тәуекелді сатып алды, себебі олар жоғары қайтарымдылыққа ие болды. Тұрғын үй нарығы төмендеген сайын, өнімнің құны құнсызданғанын бәрі білетін. Оларды ешкім түсінбегендіктен, осы туынды құралдардың қайта сату құны түсініксіз болды.
Соңғы, бірақ кем дегенде, бұл MBS сатып алушылар көпшілігі басқа банктер ғана емес. Олар жеке инвесторлар , зейнетақы қорлары және хедж қорлары болды . Бұл бүкіл экономикаға қауіп төндірді. Хедж қорлары осы туынды құралдарды қарызға алу үшін кепіл ретінде пайдаланды. Бұл бычьего нарығында жоғары қайтарымдылықтар болды, бірақ кез келген құлдыраудың әсерін арттырды. Бағалы қағаздар мен биржалар комиссиясы хедж-қорларды реттемеген, сондықтан оның қаншалықты көп екенін білмеген.
ФРЖ 2007 жылдың наурыз айына дейін құлдыраудың басталғанын білмеді. Хедж қорының тұрғын үй шығындары экономикаға қауіп төндіруі мүмкін екенін түсінді. Жазда банктер бір-біріне қарыз беруді қаламады. Олар МСБ-ны қайтарудан қорқады. Банкирлер өз кітаптарында қаншалықты жаман борыш болғанын білмеді. Ешкім оны мойындағысы келмейді. Егер олар жасаған болса, онда олардың кредиттік рейтингі төмендетілді. Содан кейін, олардың акцияларының бағасы төмендейді және олар бизнесте болу үшін көп қаражат жинай алмайды. Қор нарығы жаз бойы көрді, нарық бақылаушылары жаман нәрселерді білуге тырысты.
Тамызда несие соншалықты қатаң болды, бұл ФРЖ банктерге 75 млрд. Ол өтімділікті қалпына келтіру үшін банктерге шығындарын жазып, несиелендіру бизнесіне оралу үшін жеткілікті ұзақ уақыт қажет болды. Оның орнына, банктер барлық дерлік кредиттеуді тоқтатты.
Төмен спираль іске қосылды. Банктер ипотекалық несиелерді қысқартқандықтан, тұрғын үй бағасы одан әрі төмендеді. Бұл заемшыларды банктердің кітаптарына нашар қарыздар көбейтіп, дефолтқа кіруге мәжбүр етті. Бұл банктерге аз ақша берді.
Тоғыз себептер: Тұрғын үйде бүліну неліктен маңызды емес
- 2005 жылы тұрғын үй нарығы мен ағымдағы нарық арасында көптеген айырмашылықтар бар. 2005 жылы субпрессионные заемдар 620 миллиард доллардан асып, ипотекалық нарықтың 20 пайызын құрады. 2015 жылы олар 56 миллиард долларға жетті және нарықтың 5 пайызын құрады.
- Банктер кредит беру стандарттарын көтерді. CoreLogic компаниясының тұрғын үй несиесі индексі бойынша, 2016 жылы пайда болған несиелер соңғы 15 жылда пайда болған ең жоғары сапа болып табылады. 2009 жылдың қазан айында FICO орташа көрсеткіші 686 болды, Fair Isaac мәліметтері бойынша. 2001 жылы орташа балл 490-510 болды.
- Неғұрлым қатаң кредиттеу стандарттары «флип» нарығында айтарлықтай өзгерді. Кредиторлар үйдің құнының 55 пайызын ғана қаржыландырады. «Флиппер» қалған бөліктермен бірге келеді. Субпраймалық дағдарыс кезінде банктер 80% немесе одан да көп мөлшерде төлем жасады.
- Бүгінгі күні сатылған үйлердің саны алдын-ала құлау шыңының 20% төмен. Яғни сатуға арналған үйлердің тек төрт айлық жеткізілімі бар. Нәтижесінде, американдықтардың 64 пайызы өз үйлеріне ие, 2007 жылы 68 пайызбен салыстырғанда.
- Үй сатылымы төмендеп кеткендіктен, құлдырау жастардың мансапты бастауға және үй сатып алуға қабілеттілігін арттырды. Жұмыспен қамтылған кедей нарыққа тап болғанымен, олардың көпшілігі білім алуға көмектесті. Нәтижесінде олар қазір мектеп несиелерімен ауырады. Бұл үй сатып алу үшін жеткілікті мөлшерде үнемдеуге мүмкіндік береді. Бұл сұранысты төмендетеді.
- Үйдің бағалары табыстың жоғарылауына әкелді. Кірістің орташа көрсеткішінің коэффициенті 30 пайызды құрайды. Кейбір метро аудандарында 40 немесе 50 пайызға дейін көтерілді. Өкінішке орай, метро аудандары да жұмыс орындары болып табылады. Бұл жастарды үйді сатып алу үшін жеткілікті төлем жасамайтын жұмысқа жақын болу үшін жалға алу үшін көп төлеуге мәжбүр етеді. Бүгінгі таңда тұрғын үй сатудың 33 пайызы бүгінгі таңда 40 пайызға қарағанда, бірінші рет үйді жалға алады. Әдетте, бұл сатып алушы 32, 72 000 АҚШ долларын табады және үйіне $ 182,500 төлейді. Екі табысты жұп орта есеппен 208 500 АҚШ долларын төлейді.
- Тұрғын үй иелері үйден тыс ақшаны сатып алмайды. 2006 жылы үйдегі капитал 85 миллиард долларға дейін өсті. 2010 жылы 10 миллиард долларға дейін азайып, 2015 жылға дейін қалды. 2017 жылға қарай ол 14 миллиард долларға дейін көтерілді. Obamacare - мұның бір себебі. АСА өткен сәттен бастап банкроттық туралы арыздар 50 пайызға төмендеді. 2010 жылы 1,5 миллион адам өтініш берді. 2016 жылы барлығы 770846 адам жұмыс істеді.
- Кейбіреулер тұрғын үйдің тұрғын үй бағасының 2006 жылғы шыңынан асып кеткенін көрсетеді. Бірақ олар инфляцияның 11 жылында түзетілгеннен кейін, олар тек 2004 жылғы деңгейде. 2012 - 2017 жылдар аралығындағы кезеңде үйдегі бағалар орташа алғанда жылына 6,5 пайызға артты. 2002 жылдан 2006 жылға дейін олар жыл сайын 7,5 пайызға көтерілді. 2005 жылы олар 16 пайызға көтерілді.
- Тұрғын үй құрылыстары жоғары деңгейлі үйлерге бағытталған. Жаңа үйлер үлкен және қымбат. Жаңа отбасылық үйдің орташа мөлшері шамамен 2700 шаршы фут. Бұл 2006 жылы 2500 шаршы футқа тең.
Қоқысқа себеп болуы мүмкін
Жоғары пайыздық мөлшерлемелер өткен уақытта құлдырауды тудырды. Өйткені олар несиелерді қымбатқа түсіреді. Бұл тұрғын үйді баяулатады, жеткізуді төмендетеді. Бірақ ол сондай-ақ несиелендіруді бәсеңдетеді, бұл сұраныстың орнын толтырады. Тұтастай алғанда, пайыздық мөлшерлеменің баяу және тұрақты өсуі апат туғызбайды.
2006 жылы тұрғын үй қоржынының жоғары пайыздық мөлшерлемелері бұрын-соңды болмаған. Бірақ бұл пайыздық несие мен реттелетін мөлшерлеме ипотекасы бар көптеген қарыз алушыларға байланысты. Кәдімгі несиеден айырмашылығы, пайыздық мөлшерлемелер азық-түлік қорларының мөлшерлемесімен бірге өседі . Көптеген адамдарда үш жыл өткеннен кейін қалпына келтірілетін кіріспелік ставкалар болды. Федералды резервтік жүйе бір мезгілде ставкаларды көтерген кезде, қарыз алушылар төлемдерді алмай қалады деп тапты. Үйдің бағасы бір мезгілде төмендеді, сондықтан бұл кепілдік иелері төлем жасай алмады немесе үйді сата алмады. Сондықтан әдеттегi тарифтер өте жоғары болды.
Федералды қордың тарихы ФРЖ-ның 2004 және 2006 жылдар аралығындағы тарифтерді өте тез көтергенін көрсетті. 2004 жылғы маусымда бұл көрсеткіш 1,0 пайызды құрап, желтоқсанға дейін 2,25 пайызға дейін өсті. 2005 жылғы желтоқсанда ол 4,25 пайызға дейін қайтадан көтерілді. Алты айдан кейін ставка 5,25 пайызды құрады.
2015 жылдың желтоқсанынан бастап ФРЖ қарқыны төмендеген. 2015 жылғы желтоқсанда бұл көрсеткіш 0,5 пайызға дейін көтерілді. 2016 жылдың соңына қарай ол 1/4 пайызды , ал 2017 жылдың маусымына қарай 1,25 пайызды құрады .
Егер банктер мен хедж-қорлар тәуекелге ұшыраған қаржы өнімдеріне инвестиция салса, жылжымайтын мүлік нарығы құлдырауы мүмкін. Бұл туынды қаржы дағдарысының басты себебі болды . Банктер кепілге салынған ипотекалық несиелерді ипотекалық бағалы қағаздармен сатады. Бұл бағалы қағаздар ипотекалық несиеден гөрі үлкен бизнес еді. Сондықтан банктер ипотеканы кез-келген адамға сатқан. Олар туынды құралдарды қолдау үшін оларға қажет болды. Олар нашар ипотека нашар ипотека жасырынып, оларды жақсылап жасырып тастады. Сонда қарыз алушылар әдеттенгенде барлық туындылар нашар деп күдіктенген. Сондықтан Bear Stearns және Lehman Brothers-ның өліміне себеп болды.
Салықты реформалау жоспары құлдырауға әкелуі мүмкін бағалардың құлдырауын тудыруы мүмкін. Конгресс ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемені алып тастауды ұсынды. Бұл шегерім 71 миллиард доллар. Ол тұрғын үй нарығына федералды субсидия сияқты әрекет етеді. Салық үзілімі иелеріне орта есеппен 195,400 АҚШ доллары мөлшерінде таза пайда әкеледі. Бұл шамамен 5 400 АҚШ долларын орташа жалдаушыдан артық. Тіпті егер салық салу жоспары ұстап қалса, салықтық жоспары ынталандырудың басым бөлігін алып тастайды. Трэмп жоспары стандартты шегеруді көтерді. Нәтижесінде, американдықтар бұдан былай ұстанбайды. Мұндай жағдайда, олар ипотека пайызын шегеруді пайдалана алмады. Жылжымайтын мүлік индустриясы салықтық жоспарға қарсы.
АҚШ Қазынашылық облигацияларындағы кірістілік қисығы инвертирован болса, нарық құлап кетуі мүмкін. Осылайша қысқа мерзімді Treasurys пайыздық ставкалары ұзақ мерзімді кірістілікке қарағанда жоғары болады. Қалыпты қысқа мерзімді кірістілік төмендейді, өйткені инвесторлар бір жылдан аз инвестицияға жоғары қайтарымды қажет етпейді. Бұл инверт болғанда инвесторлар қысқа мерзімді ұзақ мерзімділікке қарағанда қауіпті деп ойлайды. Бұл ипотека нарығымен қақтығысып, дағдарыстың белгісі. Шығару қисықтары 2008, 2000, 1991 және 1981 жж.
Үйдің бағасы төмендейді ме?
Соңғы тұрғын үйлер көпіршісінде құрылысшылар жаңа құрылыс жұмыстарын жүргізуге рұқсат берді. Бұл 1990 жылы рецессия кезінде 1 миллионнан аз болды. Ол бірте-бірте 90-шы жылдары 1998 жылы 1 миллион адамнан асып түсті. Ол сол деңгейде 2002 жылға дейін 1,5 миллионға жетті. 2004 және 2005 жылдары жаңа рекорд 2 миллионға жетті. 2006 жылы тұрғын үй бағасы құлдырай бастады. Үй құрылысшылары 1,5 миллионнан астам рұқсат алды. Бұл 2007 жылы 1 миллионға азайған. 2009 жылы ол 500 мыңға дейін құлдырады.
Олар 2017 жылы біртіндеп 1,3 млн. Дейін қалпына келтірілді. Олар 2020 жылға қарай 1,1 млн.
Тұрғын үй нарығы қашан қайта қақтығысады?
Келесі нарықтық апат 2026 жылы орын алады, деп хабарлады Гарвард кеңейту мектебінің профессоры Тео Николас. Ол экономист Хомер Хойттың зерттеуіне негізделеді. 1800 жылдан бері жылжымайтын мүлік бомбалары мен бустары 18 жылдық циклды ұстанды. Екінші дүниежүзілік соғыстың жалғасы және страгфляция болды.
Николастың айтуынша, 2017 жылы жылжымайтын мүлік нарығы әлі кеңейту кезеңінде. Келесі сатыдағы гиперпласт, жалдаудың бос орын ставкалары көбейгенше пайда болмайды. Егер бұл ФРЖ пайыздық мөлшерлемелерді көтергенде орын алса, онда ол апатқа әкелуі мүмкін.
Өзіңізді апаттан қалай қорғауға болады
Егер сіз американдықтардың көпшілігінде болсаңыз, онда сіз өзіңізді жылжымайтын мүлік апатынан қорғау үшін жеті нәрсе істей аласыз.
- Тұру үшін үйді сатып алу керек, ал қашуға болмайды. Қаржы дағдарысынан айырылған үйлердің үштен екісі екінші және үшінші үй. Сатылым бағасы ипотекадан төмен түссе, иелері қашып кетті. Олар үйлерін сақтап қалды, бірақ олардың инвестицияларын жоғалтты.
- Тұрақты мөлшерлемедегі ипотеканы алыңыз. Ипотекалық мөлшерлемелердің өсуі кезінде сіздің төлеміңіз бірдей болады. Егер бұл аз ғана үйге ие болса, солай болсын. Бұл қауіпті қабылдағаннан кейін және одан кейін жоғалту жақсы.
- Егер сіз айнымалы мөлшерлемеде ипотекалық несие алсаңыз, пайыздық мөлшерлемені қайта қалпына келтіргенде не болатындығын біліңіз. Ай сайынғы төлемді есептеңіз және өзіңіздің ағымдағы кірісіңізбен төлеуге мүмкіндігіңіз бар екенін тексеріңіз. Бұл болашақ төлем мен бүгінгі күні неғұрлым төмен пайыздық мөлшерлемені төлеп жатқаныңыздың айырмасын алыңыз және оны сақтаңыз. Осылайша, сіздің кірісіңіз түссе, ипотеканы төлеу үшін қаражат болады.
- Сіз ең жақсы аймақта ең нашар үй сатып аласыз. Балалардың өздері бар болуды жоспарламасаңыз да, жақсы мектептің бар екеніне көз жеткізіңіз. Әлеуетті сатып алушылар болады. Егер кіріс рұқсат берсе, үйді жылдар бойы жақсарта аласыз. Жақсы маңайдағы аймақтар кедей аудандардағы келесі құлдырау кезінде азап шеге алмайды. Олар сондай-ақ тезірек қайта оралады.
- Үйіңізде кем дегенде үш жатын бар екеніне көз жеткізіңіз. Егер сізге қайта сатылым қажет болса, бұл отбасыларды тартады.
- Өзіңізді қорғаудың ең жақсы тәсілі активтердің жақсы әртараптандырылған портфелі . Диверсификация - сіздің үйіңіздегі қорлардың , облигациялардың, тауарлар мен теңдестірілген теңгерімді қоспалар. Қаржылық жоспарлаушылардың көпшілігі үйдегі үлесті актив ретінде қарастырмайды, бірақ олар қажет. Бұл адамдардың көпшілігінің иесі.
- Жылжымайтын мүліктің құлдырауына жол бермеу үшін, ең арзан үй сатып алыңыз. Сіздің ипотеканы ерте төлеп көріңіз, сондықтан сіз үйіңізді құлдыраудан айырыласыз. Сіздің акцияға, облигацияларға және тауарларға инвестицияларыңызды арттырыңыз, осылайша олар сіздің меншікті капиталыңызға тең немесе асып түседі. Тұрғын үйде көпіршігі бар болса, қайта қаржыландыруға азғырмаңыз және меншікті капиталдан шығарыңыз. Оның орнына, ол бұрынғыша теңдестірілген болу үшін, активтерді бөлуді қайталаңыз.