Калифорниядағы қысқа сатылымдағы алғашқы қадамдар
Бастау үшін, сіз өз стратегияңызды жоспарлап, бірнеше сұраққа жауап беруіңіз керек.
Қысқа сатылымдардың әр түрлі түрлері бар . Сізге қысқа сатылымдардың барлық түрлерін білудің қажеті жоқ, егер сіз келесі сұрақтарға жауап бере аласыз:
- Сіздің несие беруші кім? Сіздің несие беруші ғана маңызды емес, өйткені сіздің қысқа сауда-саттық қалай өңделетінін анықтайды, бірақ сіз несие беруші-сервис немесе инвестор екендігін білуіңіз керек. Сіздің несие беруші билікті тағайындамағанша , қысқа сауда-саттықты ақтайтын инвестор.
- Сізде қаржылық қиындық бар ма? Солай болса, қиындықты жазу керек . Егер сізде қаржылық қиындықтар болмаса, онда Сіздің несие берушіңіз Америка Банкі деп үміттенесіз және сіз Cooperative Short Sale немесе HIN Incentive қызметіне үміткер боласыз. Калифорниядағы несие берушілердің көпшілігі сатушының қаржылық қиындықты құжаттай алатындығын қалайды. Сатушы ФИКО-ның төмен көрсеткішіне байланысты бірнеше күнді бұзған жағдайда, Fannie Mae компаниясымен ерекшеленеді.
- Сіздің қарызыңыз мемлекеттік несие ме? Мемлекеттік қарыздарға Fannie Mae немесе Freddie Mac сияқты үкіметтік демеушілік ұйым (GSE) тиесілі несиелер жатады. Ережелер GSE қарызы үшін әртүрлі. Егер сіздің несиеіңіз FHA немесе ВА болса, бұл несие түрлері ұзақ уақытқа созылады және екі сатылы процесте бекітіледі.
- Сіз HAFA-ның қысқа сатылымына қатысасыз ба? HAFA қысқа сатылымдарының кейбір түрлері, мысалы, Банк Америкасы арқылы өте ұзақ уақыт алады. Үкіметтің тапсырған уақыттары сирек орындалады. Мен Bank Of America HAFA-ның қысқа мерзімді сатылымын орташа есеппен 6 айдан 12 айға дейін өңдеуге алдым. Калифорниядағы HAFA-ның қысқа сатылымының жалғыз артықшылығы - 3000 доллар сатушы жабу кезінде алады, бірақ егер сатушы мүлікке ие болса, сатушы сол ақшаны ғана алады.
HAFA-ның қысқа сатылымын жасағыңыз келсе, FUNNIE MAE HAFA қысқа сатылымы мен Freddie Mac HAFA қысқа сатылымы арқылы қысқа сатылымды сатқысы үшін әртүрлі. Freddie Mac HAFA қысқа сатылымына арналған ARASS жоқ, яғни ұсынысты ұсынар алдында алдын ала мақұлдауыңыз керек.
Кез келген агент HAFA-ның қысқа сатылымын басқара алмайды. Сіз HAFA-ның қысқа сатылымын өткізуді шешсеңіз, HAFA-ның қысқа мерзімде сатылған агентімен ғана жұмыс істеуге тиіссіз.
Калифорнияның қысқа сатылымы үшін жауапкершілікті босату
2011 жылдың шілде айында Калифорния штатындағы С.В. 458- нің өтуіне жағымсыз кемшіліктер бар. Кейбір жағдайларда, шектеулер кейбір екінші кредиторларды қысқа сатылымды мақұлдаудан қалады.
Дегенмен, жағымсыз жағынан, заң банкке сатушының сатылымның қысқа мерзімде мақұлдануының шарты ретінде жарна салуды талап етуіне кедергі келтіреді.
С.Б. 458 Калифорния азаматтық кодексіне 580 тармағын қосып, е. Калифорния азаматтық кодексі 580e , егер банк қысқа сатылымды мақұлдаған жағдайда, банк сатушыны жеке жауапкершіліктен босатуға міндетті. Мыналар маңызды емес:
- Үй - жеке тұру немесе жалға алу
- Несие - қиын ақша немесе ақша сатып алу
- Несие бірінші, екінші немесе үшінші орындарда
Ешқандай айырмашылық жоқ. Калифорниядағы 1-4 бірлікке қысқа сатылымды мақұлдаған кез келген кредитор сатушыны жауапкершілікке босатып, кемшіліктерді жоюға болмайды. Әрине, заңдар өзгеруі мүмкін. Осылайша, сатушының сатылуын немесе сатылуын болдырмау үшін нақты сатыластықты қамтитын қысқа сатылымға рұқсат хатын алу керек.
Калифорниядағы қысқа сатылымдағы салық
Егер несие қайта қаржыландыру болса, сатушылар білікті салық қызметкерлерінен салық кеңес алу керек. Өйткені, ставка мен мерзімге қайта қаржыландыру салық салу мақсаттарына әртүрлі түрде өңделеді, бұл қайта қаржыландыруды қайта қаржыландыру болып табылады. Қайта қаржыландыру кезіндегі бос ақша, белгілі бір шарттарға сәйкес, тіпті қысқа сатылымда да, сату кезінде салық салынуы мүмкін.
2007 жылғы ипотекалық берешекті өтеу туралы заң - бұл федералдық заң. Ол салық салудан белгілі бір мөлшерге дейін жеке тұрғын үйді босатады. Бұл Калифорния заңы емес. Көптеген жылдар бойы Калифорния штатының заңы федералды заңға айналды. Калифорния заңы сатушыны ипотекалық қарыздарды өтеу үшін мемлекеттік салықтан босатады ма, салық бухгалтері ең жақсы жауап береді. Өйткені, егер сатушы дисквалификацияланса да, басқа да жеңілдіктер қолданылуы мүмкін.
Сонымен қатар, 2013 жылы шығарылған ипотекалық хаттар Калифорниядағы 1-ден 4 бірлік сатушыларға федералды және мемлекеттік деңгейде салық салудан босатылды.
Егер сіз Калифорнияның қысқа сатылымына қатысты заңдық және салықтық кеңестерді қаласаңыз, онда сізге кеңес беру үшін лицензияланған және білікті маманға хабарласыңыз. Жылжымайтын мүлік агенттері заңды және салықтық кеңес бере алмайды.