Сұрақ: Сатушы қысқа сатылымда кім?
Оқырман былай деп жазады: «Мен өз үйімді қысқа сатылым ретінде сатқан кезде қағазға көп қол қойдым, сол себепті не уәде еткенімді есіме түсіре алмадым, не қағаз құжаттарының қайсысы бар екенін білемін. сатылымға кеткен шығындар, бірақ бұл маған ештеңе жасамайды, ол мені қол қоюға ұсыныс жіберді.Сондай-ақ ұсыныс «сатушының атын төлеуге және эскроу» деп айтады. Қысқа сатылымда сатушы кім? «
Жауап: Біріншіден, сатушының қысқа сатылымда тұрғанын сұрасаңыз, сіз жалғыз емессіз. Бұл сұрақтың жауабын білуі керек сатушылар да болмайды. Тіпті осы сұрақтың жауабын білетін агенттер де жоқ. Бұл сіздің агенттің Сізге банкке қысқа сатылымдағы барлық шығындарды төлейтінін айтады. Бірақ сіздің агентіңіз дұрыс емес және оңай шығуы мүмкін.
Сондай-ақ, мен өзіңіздің агентіңізбен сенетін сенім туралы мәселе болуы мүмкін. Агент листингілік келісімшартқа қол қойған кезде, бұл агент сізбен сенімгерлік қарым-қатынас жасайды. Бұл агент сіздің ең жақсы мүдделеріңізде жұмыс істеуі керек дегенді білдіреді. Егер агент фидуциар болмаса, сізге бұл жұмысты орындау қиын. Сіз агентке сенімді болу үшін агентке сенім артуыңыз керек. Сенімсіз, сіз сенімгерлік қарым-қатынасты бұзған боларсыз.
Менің ұсынысым - сіздің агентіңізден сенің сеніміңізді түсіндіруін сұрап, қысқа сатылымда сатушы кім екенін түсіндіріп алу.
Бұл сіздің агентіңіз үшін күрделі міндет болмауы керек және іс жүзінде сіздің агентіңізді қарсы алады.
Қысқа сатылымда шығындарды кім төлейді?
Қысқа сатылым шын мәнінде шығындарға байланысты қандай да бір басқа мәміле түрінен өзгеше емес. Сіздің жабу туралы мәлімдеме және төленетін алымдар жылжымайтын мүліктің кез келген мәмілесіне өте ұқсас.
Мынадай жұмыс істейді:
- Үйіңізді $ 100,000 сатқаныңызды айттыңыз. Сіз сатушы болып табыласыз.
- Сатып алушы Сізге алдын-ала төлем мен несиені үйлестіру арқылы 100 000 АҚШ долларына қол қояды немесе, мүмкін, бұл тек қана ақша. Ештене етпейді. Ақыр аяғында сіз $ 100,000 алады.
- Біріншіден, сіз комиссияны төлейсіз. Егер ол 7% болса, сіз листинг брокеріне $ 7000 төлейсіз. Листингілік брокер листингтік агент, алушының брокері төлейді, ал сатып алушының брокері сатып алушының агентіне төлейді. Тіпті 7000 доллардан төлейтін агенттердің қосалқы агенттері де болуы мүмкін, алайда сізде 93 мың доллар қалды.
- $ 93,000-дан $ 3,000 басқа шығындарға ие боласыз. Бұл төлемдер титулдық төлемдерді, эскроу төлемдерін, жазба алымдарын, мүліктік салықтарды, салықтарды төлеуді, аударым алымдарын басқа да алымдармен қамтуы мүмкін. Егер барлық төлемдер 3000 доллар болса, мысалы, сізде 90 000 доллар қалды.
- 90 мың доллар сіздің таза түсім . Сіз бұл ақшаны ұстай алмайсыз, себебі сіз банкке қарыздарыңыз бар. Сіз банкке 90 000 АҚШ долларынан аса қаржы бересіз бе, бірақ егер банк сіздің үйіңізді банкке тиесілі үй ретінде сататын болса, банк сізге қысқа сатуға ұсынылған $ 100,000 болатын еді.
Сондықтан, банк 100 мың доллар нарықтық құндылыққа ие болғандықтан, банк бұдан да көп ақша алмай қалмағандықтан, банк 90 000 АҚШ долларын қабылдайды. Қысқа сатылым мен қарапайым транзакция арасындағы жалғыз айырмашылық, сіз көріп тұрғандай, сіз өз қалтаңызда ақшаңызды салмайтын факт. Тұрақты транзакцияда, сіз банктің ақшасын төлегеннен кейін, сіздің таза ақшаңызды қалтаңыз, себебі сіз өзіңіздің меншікті капитал деп аталатын боласыз. Қысқа сатылымда сіз өзіңіздің үлесіңізді жоғалтқандықтан , сізде ешқандай үлес жоқ.
Бұл сіз сатушы екеніңізді білдіреді. Банк сатушы емес. Меншік сатушы болып табылады, ал иесі сатудан түсетін шығындарды төлейді.
Банк шынымен қысқа сатылым сатушысы ме?
Кейбір адамдар, банк шын мәнінде, қысқа сатылым сатушысы деп санайды, өйткені банк үйге сатылатыннан гөрі әлдеқайда көп ақшаға ие, бірақ бұл дұрыс емес. Өйткені, сатушы сатушымен үйді сатып алушыға айналдырғанға дейін сатушы болып қалады. Сатушы иесі.
Дегенмен бұл іс жүзінде бұл жолмен жұмыс істейді. Айтыңызшы, сіз банкке 200 000 доллар қарыздарыңыз бар, бірақ сіздің үйіңіз $ 100,000 тұрады. Егер банк ақшалай қаражаттардан $ 10,000 жоғалтса, сатудан түсетін таза түсім 90 000 АҚШ долларын құрайды, бұл банкке өте қызығушылық тудырады және сату шығындарына кепілдік береді.
Банк сату шығындарын шынымен төлемесе де, банк әрбір сатушыға сатушыдан төлемді банктің қалтасына жібереді. Банк қалған ақшаны алады. Сондықтан банк сатушының қанша төлеуге шығындарын жабады .
Бірақ сатушы әлі сатушы, ал банк әлі күнге дейін банк болып табылады.
Сұрақ, егер банк белгілі бір ақыға немесе қысқа мерзімде сату шығындарына рұқсат бермесе, кім оны төлейді? Егер ақыға рұқсат етілмеген болса, онда ол банктің жалпы түсімнен шегеруге рұқсат бермейді. Бірақ ақы әлі де төленеді. Менің қысқа сатылымдарымның көпшілігінде сатып алушыға рұқсат етілмеген ақы төлеуді сұраймын.
Әдетте, рұқсат етілмеген алымдарды төлеу келісіледі. Алайда, HAFA-ның қысқа сатылымында , сатушыға қосымша ештеңе төлеуге рұқсат берілмеді. HAFA қысқа сатылымы бұдан былай пайдаланылмайды. Калифорния штатындағы SB 458 Калифорнияның қысқа сатушы сатушыларына Калифорния азаматтық кодексінің 580e куәландырған кез келген ақысыз қалтасынан төлеуге тыйым салады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.