Оқырман сұрайды: «Менің жігітім және мен өз агенттерімізге қасірет шегеді, біз отты соққызар едік, біз агентті жылжымайтын мүлік тақтасына хабарлауға бола ма, жоқ па, қазір біздің жылжымайтын мүлік нарығы сатушыларға ұнайды. нарыққа игеріп, оны 10 есеге сата аламыз.Біз өз үйімізді 325 мың долларға саттық, алдымен біз 3 ай бойы ешқандай ұсыныстар алмадық. $ 325,000-ға дейін, және біздің агентіміз бұл ұсынысты қабылдауға бізді итермелеп жатыр, ал біз $ 340,000 қарсы ұсынысқа қол қояғымыз келеді, бірақ біздің агентіміз қаламайды, мен агенттер бізге ең жоғары бағаны алуға тиіс деп ойладым. үй сатушы толық баға ұсынысын қабылдауды талап етті ме? «
Жауап: О, менің, сен қуануға тиіс емес, отвергнуть. Үй сатушы толық бағалық ұсынысты қабылдамайтының басты себебі - сатушы жоғары бағамен басқа ұсыныстарды алған болса. Сосын, сатушы сол ұсыныстарды қабылдағысы келеді. Бұл этикалық болып саналмайды және тіпті заңға қарсы болуы мүмкін, сатып алушы толық баға ұсынысын жасаған кезде сатып алушыға тізім бағасынан артық төлеуге кеңес беруі мүмкін. Үйіңіз тым төмен деп саналды ма?
Егер сізге өте қажет үй сатсаңыз, сатушының нарықтарында бірнеше ұсыныстар алу қалыпты. Кейде сатушылар көптеген ұсыныстарды және бірнеше ұсыныстарды қоса жүретін құқықтарды шатастырып, бір ғана ұсынысты қабылдады. Бұл сіздің ісіңізде болып жатқан нәрсе болуы мүмкін. Егер сатушы тек бір ғана ұсынысты алған болса, ережелер әр түрлі болады.
Ең дұрыс нәрсені анықтауға тырысатын бірінші орын - Сіздің басыңызда. Талдауға тырысамыз. Айтыңызшы, сіз наубайханада жүріп жатырсыз және терезеде белгісі 99 цент үшін Giant Cinnamon Rolls жарнамалайды.
Сіз ашықсыз. Сіз кассирге кіріп, оны даршын ролін сұрап, қолма-қол жасайсыз. Кассир басын шайқап, былай дейді: «Менің басшы 3,50 долларға осы роллдарды сатуға шешім қабылдады.
Сізге бұл қалай әсер етеді? Сіз жыртқыш құрбаны болғыңыз келе ме? Сіз бұл жалған жарнама деп ойлайсыз ба?
Сіз $ 1.50-ге орнына өз девчандарын сатып алу үшін көшеде бәсекелес нанға баруды сезінесіз. Сіз ойлағандай, мәміле - алаяқтық.
Заңды аспект одан да маңызды. Кейбір мемлекеттерде, сатушы білікті сатып алушыдан толыққанды баға ұсынысын алған кезде, жылжымайтын мүлік брокері комиссияны алды. Бұл толыққанды баға ұсынысын қабылдамасаңыз, брокерлік қызметтерді тапсырғандықтан, сіз брокерлік комиссияға тапсырылуы мүмкін. Бұл Калифорнияда көптеген жылдар бойы заң болған, бірақ 2013 жылы өзгерді. Қазір брокерлік комиссияның комиссияға құқығы бар болғанша, борышты өтеу қажет.
Бірақ листингілік келісімде сатушы толыққанды баға ұсынысынан бас тарта алмайтынын айтады. Оның үстіне, листингтің листингтік қызметі, сонымен қатар, листингілік ұсыныстарды ұсына отырып, өзінің жеке ережелеріне ие болуы мүмкін.
Менің MLS, мысалы, MetroList. МетроЛист ережелер - егер сатушы толық баға ұсынысын алады және бұл ұсынысты қабылдамаса, біз MLS-те сатылым бағасын көтеруіміз керек немесе құпия сатушыға сатушының толық баға ұсынысын қабылдамағанын ескертеміз. MLS-дегі осындай ескертпе, басқа агенттерді үйді сатып алушыға ұсынуға тыйым салуы мүмкін.
Бұдан басқа, егер сатушы $ 325,000 мөлшерінде үй сатып алуға жарнамаланса, бірақ оны шынымен $ 340,000 алғысы келсе және оны жарияламаса, жаңылыстыратын жарнама деп санауға болады. Егер сіз $ 340,000 алғыңыз келсе, сіздің үйіңізді 340 000 долларға жарнамалауыңыз керек.
Әлбетте, бұл логика және бұл ережелер бірнеше ұсыныстарға қолданылмайды. Сіздің жеке жағдайыңызда, сіздің үйіңіз 3 ай бойы нарықта ешқандай ұсыныссыз жүрді. Бұл сіздің үйіңіз бен нарықтарыңызда бірдеңе дұрыс емес, ол дұрыс емес жерде немесе нашар жағдайда немесе баға тым жоғары. Мәселе қандай болса да, сатып алушылар сіздің үйіңізді сатып алғысы келмейтін сияқты, 325 мың доллар төлейтін не одан көп ұсыныс алған болар едік, тіпті lowball ұсынысы .
Үйіңізді сатып алуға дайын және сатып алатын ONE сатып алушының бағасын көтеру сіздің ең қызығушылығыңызға қарсы.
Мен мұны естігенің емес, түсінемін, бірақ бұл жағдайды менің сатушыма айтатын едім. Фактілер өздігінен сөйлейді. Сіздің ұстанымыңыздың көпшілігінде, әсіресе нарықта осындай ұзақ уақыт өткеннен кейін, толыққанды баға ұсынысын алғаныңыз үшін риза боласыз. Сіздің стендіңізді қайта қарастырып, толыққанды баға ұсынысын қабылдаймыз деп үміттенемін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.