Ипотекалық төлемдерді төлеуді тоқтататын қарыз алушылар ерте ме, кешірек банкке өндіріп алуға мәжбүр болады. Енді қарыз алудың қалай жүзеге асырылуы мемлекеттік заңға байланысты. Құрама Штаттардағы мемлекеттердің жартысынан астамы сенімгерлік мемлекеттер болып табылады, сенімгерлік басқаруға кепілдік беруді мемлекет басқарады.
Фаннни Маэдің қысқа сауда- саттықтары әдепкі бойынша орындалатындығын есте сақтаңыз. Fannie Mae және Freddie Mac әдетте сенімгерлік аукциондарды ауыстыра алмайды.
Аукционды кейінге қалдыруға дейін
Қарыз алушы ипотекалық төлемдерді төлеуді тоқтатқаннан кейін, кредитор сенім білдірілген адамға өндіріп алу туралы сот процесін бастау туралы хабарлайды. Қамқоршы сенімі бар үшінші тұлғаны білдіреді, кейде «жалаңаш атпен ұстау» деп аталады.
Əдепкі мəлімдеме беру уақытына дейін талап етілмейтін уақыт болмаса да, несие берушілердің басым көпшілігі қарыз алушының қарызды өтеу процесіне өтуге емес, қарыз алушының қарызға түсетін бірінші 60-90 күн ішінде жинауға тырысады. Кейбір Калифорния сияқты мемлекеттер, несие берушіге Әдепкі бойынша ескертуді тапсырғанға дейін кемінде 30 күн бұрын ескертуді талап етеді.
Нұсқау туралы хабарлама жасалса, қарыз алушы қарызды қайтару үшін шамамен 90 күнді алады және артқы төлемдерді төлеп, кешіктірген төлемдерді төлейді.
Сенімгер басқарушының аукционын кейінге қалдырудың 5 жолы
- Ипотеканы қайтару: Ипотеканы қалпына келтіру және ипотеканы өтеу арасындағы айырмашылық бар, бірақ сіз жиі ауыстырылатын сөздерді естисіз, бұл дұрыс емес. Ипотеканы өтеу - кепілдікке ақы төлеу; қалпына келтіру үшін, ипотека қолданысқа енгізіледі. Сот өндірісінен тыс өндіріс процесінің соңғы күндері несие берушіге қайта қабылдауды қабылдау талап етілмейді, бірақ оны өтеуге мүмкіндік беру керек.
- Кредитті модификациялауға өтінім беру: Кредиторлар несие түрлендіруі үшін аукционды кейінге қалдыруға міндетті емес, бірақ көптеген банктер уақытша өтеу кестесін әзірлеуге тырысады. Бұл банк үйді аукционға жібермейді дегенді білдірмейді. Сондықтан сақ болыңыз. Қарыз алушылар банкке аукционға бармау туралы жазбаша уәдені сұрағысы келеді.
Кейбір банктер жасырын. Бұл банктер уақытша несие түрлендіруін ұсынады және 3 айдан 6 айға дейін қарыз алушыға кепілдік міндеттемесін беріп отырады, өйткені қарыз алушы тұрақты несиені өзгертуге жарамды емес. Олар жартылай төлемдер үшін алғыс айтады және Әдепкі бойынша хабарлама жасайды.
- Банкроттыққа арналған файл: Банкроттық туралы аукционды тоқтата тұрмайды, бірақ аукционды біраз уақытқа кейінге қалдыруы мүмкін. Борышкер банкроттыққа жол берген кезде, сот автоматты түрде болу деп аталатын бұйрық шығарады, бұл аукционды кейінге қалдыруды қамтитын кредиторлардан ақшаны жинауға тырысады. Бұл үйретілген итті отыруға және қалуға айту сияқты. Бірақ несие беруші Автоматты түрде болуды көтеру үшін, әсіресе Әдепкі бойынша хабарландыру ұсынылған болса, қозғалысты жібере алады.
- Уақытша тыйым салу туралы бұйрықты: көпшілік адамдар уақытша ұстау тәртібін тұрмыстық зорлық-зомбылықпен байланыстырады, бірақ сотқа шағымданудан бас тарту туралы өтініш беру аукционды кейінге қалдыру туралы өтінішті қамтуы мүмкін. Қарызгерлерге уақытша тыйым салу туралы қаулы шығару үшін адвокат жалдауға тура келеді, ал заңгерге алаяқтық немесе кредитордың бөлігіндегі қандай да бір заң бұзушылыққа негізделген себеп табу қажет болуы мүмкін. Тіпті егер адвокат табысты болса және дәлелді ұтып алса да, шектеу тәртібі тұрақты емес.
- Қысқа сатылым жасауға тырысыңыз: Қарыз алушының қысқа мерзімде сатуға тырысқаны туралы несие берушіге әңгімелеу әдетте жеткіліксіз. Қарыз алушы банкке білікті сатып алушыдан ұсыныс беруі керек. Қарыз алушы үшін келіссөзді жүргізетін жылжымайтын мүлік агенті немесе адвокат банк тарапынан келіссөз жүргізушіні шақырады және аукционды кейінге қалдыруды сұрайды. Көп жағдайларда аукцион бірнеше күн өткенге дейін банктер кейінге қалдыру туралы өтінішті қарастырмайды. Банк, қарыз алушыларды аукционды кейінге қалдырады ма екен деп ойлап, саусақтар мен инелерге отырғызғысы келеді.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.