Қылмыстық-жасырын қылмыскерлермен салыстырғанда айырмашылықтар туралы сұрадыңыз ба? Сіз жалғыз емессіз. Дегенмен, 1960-шы жылдардың соңына дейін кәмелетке толмағандар танымал болмағанын білуіңіз мүмкін. FHA нұсқаулығы, соңында айыппұлдарды қаржыландыруға рұқсат берген кезде, конденсатты кешені тұжырымдамасы жойылды. Бұған дейін көптеген иелердің көпшілігіне рұқсат беретін барлық ғимараттар ом-осп болып табылады. Бүгінгі таңда сіз ірі қалалардағы бірлескен үй-жайлар мен кооперативтердің көбін таба аласыз.
Сан-Франциско, Миннеаполис, Вашингтон, Колумбия, Атланта, Бостон, Сиэтл, Индианаполис, Детройт және Чикаго, Туксон және Феникс сияқты ірі қалаларда бірлесіп жұмыс істеуге болады. оның ішінде Флорида штатында бірнеше адам және Шығыс жағалауында шашырап қалғандар бар.
Ынтымақтастық деген не?
Co-op шынымен жылжымайтын мүлік емес. Жылжымайтын мүлік - жер үсті және әуе құқықтарын қоса алғанда, кез-келген құрылымдық жақсартумен байланысты жер. Оның орнына, корпорация - корпорация. Сатып алушы бірлескен сатып алса, сатып алушы корпорациядағы акцияларды және белгілі бір бірлікті иемдену құқығын алады. Co-op сатып алушы құрылғыны немесе ғимараттың бір бөлігін сатып алмайды.
Бұдан басқа, бірлескен сатып алушы бірлескен сатып алуды қаржыландыруға мүмкін немесе мүмкін емес. Әрбір банк бірлескен несие бермейді. Бірлескен несие беретін банктердің ішінде әрқайсысы бірдей біліктілікке ие емес ғимарат ретінде танылмайды.
Сатып алушылар өздерінің несие берушісімен бірлесіп жұмыс істеп тұрғанын тексеруге тиіс.
Co-op сатып алушысы сондай-ақ, бірлескен операцияға ай сайынғы ақы төлейді. Бұл төлем, егер бар болса, ғимараттың ипотекасына прората үлесін қосады; күзетшiлердiң, техникалық қызмет көрсету персоналының, бiлiктi персоналдың жалақысы; құрылымды сақтандыру; тұрақты қызмет көрсету, күту және тазалау жалпы аудандарды қоса алғанда, жылжымайтын мүлік салығы.
Кооперативке жетудің бірден-бір кемшілігі, сыншылардың пікірінше, иесі жиі екі ипотека төлейді. Ол ғимарат үшін күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін несиені қайта қаржыландыратын , бірлескен операция үшін, сондай-ақ ғимараттың ипотекасы үшін өз ипотекасын төлейді.
Кондоминиум дегеніміз не?
Co-op-тен айырмашылығы, сатып алушы кондоминиумды сатып алған кезде сатып алушы жылжымайтын мүлік сатып алады. Сатып алушы қабырғалар, едендер мен төбелер арасындағы кеңістікке, негізінен, ортаңғы нүктеге ие. Бөлім салық салу мақсаттары үшін бөлек бағаланады, ал сатып алушы салықтар тікелей есепшотқа (немесе несие берушінің есебінен ) төлейді.
Кондоминиум жеке қаржыландырылуы мүмкін және мүлік мемлекеттік заңдарға байланысты сенімгерлік меншік немесе кепілмен қамтамасыз етіледі. Кондонның құрылымдық құрылымы жеке бірлік болып табылады, ол бір тарих, бірнеше әңгіме немесе тіпті бөлек болуы мүмкін. Мәселен, Гавайиде үйде жалдауға арналған отбасылық үйім бар, алайда ол жеке ауласы бар еркін құрылым болып табылады.
Конденсатты сатып алушы, сондай-ақ, бірлескен сатып алушы сияқты, ай сайынғы ақы төлейді. Бұл алымдар үй иелерінің бірлестігіне төленеді. Аумақ төлемдеріне жалпы алаңдарды, ғимараттың сыртын, шатырды, сақтандыруды, қауымдастықты басқаруды қамтамасыз ету үшін ақы төленеді және су мен қоқысты алып тастау сияқты кейбір утилиталар жиі болады.
ХОА-ның кейбір жарналары клуб үйіне, жаттығу орындарына және бассейнге / СПА-ға ақы алады.
Кондоминиумға қарсы кооператив арасындағы айырмашылық
Жалпы айтқанда, кооператив кондоминиумға қарағанда жиі арзан болады, яғни кондоминиум сатып алу үшін қымбатырақ болуы мүмкін. Дегенмен, сауда-саттық - серіктестікке төленетін ақы, кондоминиумның ААБ-ның төлемдерінен жоғары болуы мүмкін.
Co-op-пен кондоминиум арасындағы негізгі айырмашылық - бұл костюм сатып алатын кез-келген жылы дене емес. Co-ОП-ларды кооператив акционерлері анықтайтын директорлар кеңесі басқарады. Конденсатты директорлар кеңесі басқарады, бірақ бұл тақталар сатып алушыларды мақұлдамайды. Кооперативтік комиссия болашақ сатып алушыны бекітуге құқылы. Әділдік туралы заңмен анықталған кемсітушілікке байланысты сатып алушы қабылданбайды, алайда сатып алушылар қатаң скринингтен өтуі керек.
Кейбір бірлескен қызмет шетелдік сатып алушыларға бірлік сатып алуға мүмкіндік бермейді. Көптеген бірлескен кәсіпкерлер инвесторларға немесе екінші үй сатып алушыларға мүмкіндік бермейді, өйткені олар иеленушілерді жақсы көреді. Co-op тақталары әлеуетті сатып алушының өтінішін, қаржы есебін, активтер мен міндеттемелер тізімі, кредиттік есеп, банктік қалдықтар, оның ішінде жеке сұхбаттасудан бас тартқан достар мен бизнес серіктестерден ұсыныс хаттарына шолу жүргізеді.
Бұл процедура құпиялылықтың шапшаң шабуылына ұшырауы мүмкін, алайда бұл процесті үйлестірушілер иелері ғимаратта өмір сүретін адамдарға өте селективті болуы мүмкін. Кондоминиумды сатып алған кезде көршілердің іріктеу үдерісі жоқ, өлі металлдар тобын келесі үйдің шетіндегі алаңға шығаруға жол бермеуге болмайды.
Екінші жағынан, бірлескен кеңес де сатып алу бағасын бекітеді. Егер баға басқа акционерлердің құндылығына әсер етуі мүмкін болса, онда бірлескен кеңес сатуды мақұлдаудан бас тартуы мүмкін. Кондоминиум ХОА сатуды болдырмау үшін осындай өкілеттігі жоқ.
Көптеген кондоминиум кешені жалдау сомасын жалпы бірліктердің пайыздық үлесі ретінде шектейді. Жалпы пайызы 80 пайыз иеленушіден 50 пайызға дейін болады. Бұл кешен кешеннің пәтерге айналуына және құндылықтардың төмендеуіне жол бермеуге арналған. Көптеген бірлескен оферталар қосалқы жалға беруге немесе жалға алуға тыйым салады.
Көп жылдар бойы конденсаттық кешенде өмір сүріп, көршілерді ешқашан біле бермейді. Бұл барлық иелерді және сіз туралы бәрін білетін бірлесе отырып, екіталай болады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.