Сатушылар ұсыныста қандай қаржыландыру түрлері бар?
Сұрақ: Менің қарыз түрі сатып алу кезінде артықшылығы немесе кемшілігі болып табыла ма?
Оқырман былай деп сұрайды: «Мен ақшаны төлеуге немесе үй сатып алу үшін несие ала аламын деп ойлаймын. Мен инвестициялық жылжымайтын мүлік сатып алғым келеді, бірақ сіз осы нарық қалай екенін білесіз. үйдегілер үшін менің ұсынысымның ең жақсысы болуын қалаймын, мен ұсыныс түрін үлкен рөл атқаратындығын білемін, сондықтан ақшамен немесе несие бойынша ұсыныс жасауды жақсы көремін бе? несиенің түрі бойынша бір-бірін бағалаған кезде, біреудің сатып алуына неғұрлым жақсы ұсыныс жасайды? «
Жауап: Сатушы ұсынысыңыздың қалай қабылданатынын қарастырып көріңіз, себебі ипотекалық несиенің түрі немесе қаржыландыру шарттары бұл қабылдауға қатты әсер етуі мүмкін. Сатушының сатушысын араластырып, сіз әртүрлі сатып алушылардан бірнеше ұсыныстармен бәсекелесе аласыз. Сіздің ұсынысыңыз мұқият тексеріліп, бағаланады.
Сатып алушылар қандай да бір сатып алу ұсыныстарының қаншалықты әділетсіз екенін білсе, таң қалады. Қорғаныш сыныптары бойынша кемсітуге тыйым салатын Адалдық туралы заңдарымыз бар болса , кемсітушіліктің басқа түрлері шектелмейді. Айтуға болмайды, сатушылар мен олардың агенттерінің көбісі сатып алушыларға неге олардың ұсынысы қабылданбады деп айтуға тәжірибе жасамайды. Олар оны қабылдамайды. Олар не себепті түсіндіруге тура келеді.
Дегенмен, сатып алушыны пайдалануды таңдаған қаржыландырудың түрі бойынша сатып алу туралы ұсынысты қараудың әдеттегі тәжірибесі. Сатып алу туралы ұсыныстар жиі келесі түрде ранжирленген.
Ұсыныстың ең жақсы түрі ең алдымен тізімде, ең арзан ұсыныс соңғы орынға ие болады:
- Қолма-қол ақша. Бұл қолма-қол ақшаны білдіреді. Бұл қазіргі уақытта эвакуациялауға болатын үйді білдірмейді, өйткені ол шартты сатылым емес, қолма-қол ақша мәмілесі болмақ. Бұл сондай-ақ кейінірек ақшаны шығаратын басқа мүліктің қайта қаржыландырылуын білдірмейді. Қолма-қол ақшаны беру әдетте қаражаттың дәлелі болып табылады . Себебі сатушы сатып алушының ақшаға қолайлы екенін сатып алушының сөзін қабылдамайды. Бұл сатып алушыға 100 долларлық купюралармен толтырылған чемодан жасауды сұрайды.
Ақшалай қаражат соншалықты жоғары бағаланғандықтан, кейде ақшаны сатып алушылар жеңілдік туралы келіссөздер жүргізе алады. Бірақ бұл артықшылықты бірнеше ұсынылған жағдайда немесе қысқа сатылымда есептемеңіз. Есіңізде болсын, барлық ұсыныстарды иеленуді қоспағанда, ақыр соңында сатушыға ақшаға әкеледі. Ақшалай ұсыныстың негізгі артықшылығы - бағалау талаптары.
Тізім бағасынан ақшалай қаражаттар ұсыныстары әділ құны бар үйлер үшін өте қажет, өйткені бағалау жоқ. Алайда, егер сатып алушы жүрсе, банктің үміті бұрыннан қалыптасты. Қайталану қиын болуы мүмкін.
- Дәстүрлі қарыз . FICO- ның қарапайым қарызға қойылатын талаптары FHA несиеіне қарағанда жоғары. Егер сіз FICO-дің баллдары FHA үшін талап етілетін ең аз мөлшерді көрсетсе, әдеттегі қарыз ала аласыз, бірақ сіз жоғары пайыздық мөлшерлемені төлей аласыз.
Қолма-қол ақшалай қаражаттардың 20% немесе одан астамын төмендететін қарыз алушыларға артықшылықты ставкалар ұсынылады, бұл 80 пайыздық несиенің құнына немесе одан кем деңгейге жетеді. Арақатынасы неғұрлым төмен болса, заем берушіге төменірек тәуекел. Сондай-ақ, бағалау төмендесе, несие беруші қарызға 80% -дан аз болса, несие алушы ақшалай айырмашылықты төлеуге мүмкіндік береді.
Кәдімгі несиелердің тағы бір артықшылығы - несие берушілердің қаржыландыру талаптары қатаңырақ. Несие беруші жөндеуді талап ете алмайды. Бұл факт FHA сатып алушысынан гөрі әдеттегі сатып алушыны әлдеқайда тартымды етеді. Алайда, ескерсек, жаңа үйлер көбіне жөндеуді қажет етпейді.
- FHA қарызы . Көптеген үй сатып алушылар FHA несиеін таңдап алады, себебі бастапқы ақшаны алдын-ала төлеу әдеттегі несие үшін талап етілетін мөлшерден аз. Бұдан басқа, FICO-ның несие берушілерге арналған талаптары, әлдеқайда жұмсақ. FHA несиесінің ең төменгі төлемі сатып алу бағасының 3,5% құрайды.
Кейбір сатушылар мен агенттердің пікірінше, FHA жөндеу бойынша нұсқаулық қатал емес. Бірақ егде жастағы тұрғын үйлерге көп жөндеу қажет. Пиллинг бояу - бұл үй 1978 жылға дейін салынған болса, үлкен FHA мәселесі. Үйде кілемсіз бетон едені болуы мүмкін, бірақ пилингтік бояу болмауы керек. FHA несиелері кейде қаржыландыру шарттарына байланысты жабудан басталады.
Зиянкестер туралы баяндама және тазарту FHA бағалаушысының талап етуі мүмкін немесе талап етілмеуі мүмкін.
- VA қарызы . Ардагерлер несие иерархиясына қатысты таяқтың қысқа мерзімін алады. Дегенмен, ВА қарыз алушылары, FHA сатып алушысынан гөрі, несиелік тәуекелдіктің жақсы болуы мүмкін, себебі алдын-ала төлемсіз сатып алу талаптары қатаңырақ. Қарыз алушы үйде алдын-ала төлем жасау немесе алдын-ала төлемсіз сатып алу мүмкіндігін сақтап қалады. Көптеген қарыз алушылар қарыз алушыларды таңдап алады.
ВА қарызының төмендеуі - зиянды органдардың есептері қажет. Зиянды жұмыс қажет болған жағдайда, несие беруші аяқтау туралы куәлікті алғысы келеді. Егер мәміле қысқа сатылым болса, әдетте банктер зиянды организмнің жұмысына төлем жасауға рұқсат бермейді. Қысқа сатылған үйлер сатылды.
Өкінішке орай, иерархия мен қате тұжырымдарға байланысты, ВА сатып алушылар жиі ұсыныстың түбіне дейін құлап, ең білікті мамандар болуы мүмкін. Көптеген қысқа сатылымдарды басқаратын агенттер ВА сатып алушыларын жақсы көреді, себебі олар бұл сатып алушылар басқа жерлерден бас тартатындығын біледі, бұл олардың қысқа сатылымға үміткер болуына жол ашады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.