Клиенттер мені Zillow-те құндылықтар туралы бірнеше рет сұрады, мен олардың барлығы Zillimate-нің Zestimate-нің дәл екендігіне күмән келтірмеймін. Менің ойымша, бірінші нәрсе түсіну - бұл Zillow емес. Zillow жылжымайтын мүлікке жатпайды. Мен Zillow-де жұмыс істейтін жылжымайтын мүліктің кез-келген агенттерін білмеймін (әлі күнге дейін жоқ). Бұл кітапхана сияқты мемлекеттік қызмет емес. Zillow - бұл үйлерге қарайтын және өз кезегінде жылжымайтын мүлік саласындағы мамандарға жарнамаларды сатқысы келетін көзге көрінбейтін көріністерді жасайтын бизнес-сайт.
Zillow әр түрлі көздерден жиналған деректерді бақылау арқылы қалыптасқан пікірлер туралы көптеген тұжырымдар жасайды. Барлығы бір нәрсе туралы пікірде. Сіз келісесіз немесе келіспеуіңіз мүмкін. Пікірлер - фактілер емес. Егер Zillow өзінің арнайы кристалдануы арқылы нарықтың импульсіне саусағын тигізсе, Zillow тұрғын үй нарығының құлдырауын болжаған еді, және бұл болмады. Шын мәнінде, Зиллов жаңадан басталып, нарық құлдырай бастаған еді.
Бұл Рэндольф Дюк 1983 Eddie Murphy Movie Trading Places ұсынған ұқсастыққа ұқсас, онда Duke кейіпкері нарықтың өсуі немесе нарықтың төмендеуі, тауар брокерлері (және иә, тіпті Zillow сияқты компаниялар) жалғасатындығын түсіндіреді. ақша табу.
Zillow's Zestimate түсіну
Zillow тұрғын үй туралы барлық ақпараттарды біріктіру арқылы деректерді сатып алды. Бірлескен жұмыс - түрлі көздерден деректерді бір көзден араластыру және біріктіру үшін тамаша сөз.
Дополните, біріктіру монополия құра алады. Бірақ өзімізді алдамайық. Үйдің құндылығын болжай алатын көптеген компьютерленген бағдарламалар бар. Тіпті жылжымайтын мүлік агенттері компьютерлендірілген бағдарламаларды пайдаланады, бірақ айырмашылық жылжымайтын мүлік агенттері жасанды интеллектті көре алатын сияқты бағдарламаларға сенбейді.
Біз әлі жоқпыз.
Кем дегенде, бүгінгі күнге дейін, Zillow үйге кірген кезде сатып алушының қалай сезінетінін болжай алмайды. Zillow интерьердің жаңартылғандығын, егер жұмыс сапасы жақсы болса немесе пайдаланылған материалдардың төмендігі немесе бұрыштың айналасындағы мектептің футбол алаңына қолдау көрсететін үйлер құнының азайғанын немесе басқа санның жылжымайтын мүлік агенттері мен бағалайтын тұлғалар үйді көріп, үйді тексергенде пайдаланады.
Агенттер құндылық бағасына қалай жетеді
Мен жылжымайтын мүліктің барлық агенттері үшін сөйлемеймін, бірақ 40 жылдан астам уақыттан бері мен бизнесте болдым және орташа біліктілік деңгейінен жоғары болмаған жағдайда жеткілікті. Мен мүлікті бағалауға кірісе бастағанда, менің компьютерімдегі ең бірінші нәрсе үйдегі спутниктен үйде оқиды. Мен жұмыспен қамтылған көшеге, коммерциялық меншікке немесе автожолдарға, жақын маңдағы басқа үй-жайларға, өсімдіктер мен көгалдандыруға, күн сәулесіне бағдарлауға және егер мен бақытты болсам, фотосуреттің болуы мүмкін екенін ескертемін сырт көрініс көше сахнасында.
Мен сондай-ақ автоматтандырылған бағалаудың екі жиынтығын іске асырамын. Біреуі Realist арқылы, CoreLogic компаниясына тиесілі, яғни барлық сатылымдардан, соның ішінде MLS-тен барлық сатылымдардан деректерді бағдарлайтын және үйде сатылатын үй-жайларды 25 пайызға тең немесе одан кем конфигурация мен түрдегі, соның ішінде қолмен орнататын басқа параметрлерді есепке алады.
Басқа автоматтандырылған бағалау сатылымдарға тікелей негізделген және сатылған, күтілмеген және белсенді тізімдердің жоғары, төмен, орташа және орта мәндерін қоса алғанда, квадратты кадрлар негізінде есептеледі. Бұл екі мән бір-бірінен өте жиі ерекшеленеді, бірақ бірігіп пайдаланылады, әдетте, 5% -дан аспайтын құндылыққа жете аламын. Бірақ бұл құндылықты белгілеу үшін жеткіліксіз.
Осы ақпаратпен қаруланғаннан кейін мен үйге қарап, сатып алушының көзімен, бағалаушы оны қалай көретінін және біз үйге қозғалысты өткізу үшін бәсекелестікке қарсы тұруымыз керек болатын жерге қараймын. Үйге кіргеннен кейін листингтік бағасы өзгергенде, мен қолға дайын листингтік келісімді үйге кіргізу әдеттен тыс емес. Автоматтандыру жеке бағалау орнын алмайды.
Zillow құндылық дәлдігі
Zillow ешқашан 100% дәл емес, тіпті барлық аудандарда уақыттың барлығын дәл дәлелдейді. Егер алты блоктағы радиустағы барлық үйлер бір-біріне өте ұқсас болса, айталық, сол жылдың айналасында салынған үйлермен толтырылған қала маңы бөлімшесі, бірдей мөлшерде және бірдей қолайлы жағдаймен, Zillow бағалауы әлдеқайда дәлірек болады, мүмкін, 10% шегінде, өйткені оны шығаруға жеткілікті айтарлықтай айырмашылықтар жоқ. Басқа уақытта бұл мүлдем жақын болмайды.
Мен сіздер үшін Зестимамен салыстыру үшін жеке сатқан төрт типтік үйді шығарып алдым. Бір қасиет - бұл Midtown Сакраментодағы теміржол жолдарының жанындағы көшеде орналасқан және коммерциялық жылжымайтын мүлік арқылы өтетін шосселерге жақын орналасқан екі үй. Зиллов осы үйдің құнын $ 380 733 долларға бағалады, бірақ нарықта 6 айдан кейін 349 000 долларға сатылды. Zillow бағалауы шамамен 9% -ға жоғары болды.
Екінші үй Сакраменто қалашығындағы қалашықтың жағалауында болды. Циллов бұл үйді 983 097 долларға бағалады. Ол 1,085,000 долларға сатылды, бұл Zillow бағасынан 10% артық. Егер сатушылар Zillow бағасына сүйенетін болса, олар 100 000 доллардан артық жоғалуы мүмкін еді, бұл шағын өзгерістер болмайды.
Үшінші үй Дэвис университетінің жанындағы Калифорнияның Дэвис қаласындағы эксклюзивті аумақта қалпына келтірілген үй болды. Циллов бұл үйді 1,230,563 АҚШ доллары деп бағалады, бірақ ол 1 495 000 долларға сатылды, ақшаға ешқандай қаржы тартылмады. Бұл Zestimate 20% -дан аса тым төмен болды.
Төртінші үй Калифорния штатындағы Элк Грутте орналасқан. Zillow-дің бағасы тым төмен, 488 711 АҚШ долларын құрады және ол 16% -ға көп сатылды, ол сатып алушының несие берушінің бағасын 565,500 долларға сатып алды.
Zestimate веб-торапқа кірушілерге бірқатар құндылықтарды беру үшін жасалған. Бұл бағаны ауыстыру немесе құндылық туралы жылжымайтын мүліктің кәсіби пікірін өзгерту емес. Сатушыға бармас бұрын, мен әрдайым Zillow құндылықтарымен айналысамын, өйткені сатушының осы құндылықтарға қарап отырғанын білемін. Мен бағалауда кәсіпкер ретінде құндылық болмағандықтан емес. Жылжымайтын мүлік агенттері үйді бағалайтын Цилловты пайдаланбайды .
Кейбір агенттер өз клиенттеріне Zillow-дың бағасын қарап , үйді сатып алған кезде қандай жақсы мәміле жасасқанын ақтау үшін, Zestimate-ді сатудың нақты бағасынан әлдеқайда жоғары екенін түсінеді. Бұл агенттермен іріктеп пайдалану. Баға олардың артықшылығы болған кезде, оны қолдануы мүмкін. Тіпті банктер де жақсы білмейді, сондықтан қысқа сатылым жағдайында, мысалы, ұсыныс Zestimate-дан көп болған кезде, қысқа сауда-саттық агенті қысқа сауда банкі үшін Zestimate-ке нұсқайды.
Дегенмен, Zillow тұтынушыға Zestimate аспектісіне қарағанда әлдеқайда көп ұсынады. Адамдар Зерттеушіні осы веб-сайтқа қасақана фактілерді, тиісті деректерді, салыстырмалы сатылымдарды және көршілес демографиялық деректерді қамтитын көптеген ақпараттарға назар аудармайтындығына сенемін, бұл барлық кез - келген үй сатып алушыға немесе үйге баға жетпес болуы мүмкін сатушы жылжымайтын мүлікпен мәміле жасасады.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.
Толық ақпарат: Elizabeth Weintraub-ақ Premier Zillow агенті