Оқырман былай деп сұрайды: «Менің жұбайым мен мен бірінші үйімізді іздейміз, біз өзіміздің ұнататын маңайымызды төмендетіп, агентімізден электронды хат алдық. Бағалар ауқымын таңдаудың ең жақсы тәсілі қандай? «
Жауап: Тиісті баға диапазонын таңдау өте маңызды, себебі басқаша сіз дұрыс үй таба алмайсыз.
Сонымен қатар, сіз критерийлерге сәйкес келмейтін үйлерді қарауға уақыт жұмсамағыңыз келмейді, себебі олар сіз төлеуге қарағанда көбірек тұрады. Жалғыз нәрсе сіздің арманыңыздың үйін табудан және сатушыны табудан нашар болады, себебі баға ауқымы дұрыс емес.
Flex сіздің бағаңыз Point Ranges
Агенттер лизингке қатысқан кезде, сатып алушылар үйлерді іздейтіні туралы әрқашан ойламайды. Үй бағасын дұрыс бағамен сатпастан, сатушылар тізімін ешқашан көрмейтін сатып алушыларды жоғалтуы мүмкін.
Мысалы, максималды сату бағасы 399 000 АҚШ долларын құраса, $ 399,000 бағаның соңғы бағасының жоғарғы нүктесімен мүлік іздеуін орнатпаңыз. Сіз $ 399,950 бағаланған үйлерді, сондай-ақ $ 405,000 бағаланған үйлерді сағындырасыз.
Сатып алушыларды іздеудің типтік бағасы:
- $ 275,000 - $ 299,000. Олар $ 274,999 төмен немесе 299,001 АҚШ долларынан асатын үйлерді қамтымайды.
- $ 250,000-нан $ 275,000 дейін. Олар $ 249,999 төмен немесе 275,001 АҚШ долларынан асатын үйлерді қамтымайды.
- $ 225,000-нан $ 250,000-ға дейін. Оларға $ 224,999 немесе $ 250,001 төмен бағаланған үйлер кірмейді
- $ 200,000-нан $ 225,000 дейін. Олар 199,999 доллардан төмен немесе $ 225,001 асатын үйлерді қамтымайды.
Дилемманы көре аласыз. Дегенмен, көптеген агенттер сіз үшін жұмыс істейтін осы бағалардың ауқымынан тыс тізімдерді алады. Кейбір агенттер қайталанатын нөмірлерге қосылып, барлық екі есе листингке ие болады, мысалы, $ 222,222.
Ең кем дегенде $ 225,000 бағасын іздейтін сатып алушылар өздерінің бағаларын кеңейтуге ұмытып қалса, ақылды баға бойынша листингті ешқашан таба алмайды.
Нарықтық температураның бағасы әсер етеді
Нарықтық температуралар ыстық, суық немесе бейтарап болуы мүмкін. Егер сіз сатушыдан сатылған үйде сатып алсаңыз, сатушылардың сұраныс бағасын алады деп біліңіз. Кейбір жағдайларда, сатушылар бірнеше ұсыныс алады, бұл тізім бағасынан жоғары бағаға әкеледі. Егер сіздің ең жоғарғы шегіңіз болса, айталық, $ 300,000 болса, ең жоғарғы бағаға $ 300,000 өте жақын болуы керек.
Алайда, егер бұл сатып алушының нарығы болса , онда баға әлсіз. Бұл көбінесе сатушылар сізбен келіссөздер жүргізеді және сізге сәл жоғары бағаланған үйлерді қарауға мүмкіндік береді.
Сату бағасының коэффициенттеріне баға тізімін салыстыру
Сіздің жылжымайтын мүлік агенттігінен соңғы алты айдың немесе сіздің мақсатты аймағыңыздағы сату әрекетін басып шығаруға кеңес беріңіз. Бастапқы тізім бағасын соңғы сату бағасына салыстыру. Егер сатылған баға тізімнің құнынан төмен болса, онда ол қаншалықты төменірек?
Баға диапазонында осы аудандағы барлық үйлерді қараңыз. Орташа сатылған бағалардың коэффициентін орташа тізім бағасымен салыстырыңыз. Мысалы, егер сатудың орташа бағасы 315 000 АҚШ долларын құраса, бірақ орташа тізім бағалары $ 329,500 болса, айырмашылық 4,4%.
Мәселен, сіздің максимумыңыз $ 300,000 болса, сіз үйлерді 312,500 долларға бағалап, төменгі ұсыныс жасай аласыз.
Бұл формула көптеген үй сатқан кезде жақсы жұмыс істейді. Бірнеше сатылымдармен орташа мәндер қолданылмайды, бірақ сіз осы үйлердің әрқайсысында пайдалану үшін негізделген коэффициентті алу үшін жеңілдік пайызын анықтай аласыз.
Сатушының мотивациясын көрсетіңіз
Листингтік агент сізге сатушының неге сатқанын айтуға болмайды. Ақпаратты өз еркімен ашатын агенттер сатушыға өздерінің сенімгерлік қарым-қатынасын бұзуы мүмкін. Бұл дегеніміз, кейбіреулер ертеңгі күннің секілді секірмейтінін айтпайды.
Кейбір үйлер сатылатын сатушыны тапқан кезде үлкен жеңілдіктермен сатады. Бұл сатушылар, олар:
- Жұмысты ауыстырудан бас тарту
- Сату кезінде ажырасу
- Қаражатқа кіру
- Қысқа сатылымға үміткерлер
- Қолма-қол ақшаға арналған ақша
- Тұрмысқа шығу
- Сатып алу үшін тағы бір үй контингенті сатып алды
Нарықтағы күндерді қарастыру
Жылжымайтын мүлік агенті үшін кез-келген нарықта баға жетпес листингке келу өте жиі емес. Олар, әдетте, нарықта ең ұзақ отыратын үйлер. Нарықта кемінде 90 күн бар көп бағаланатын үйлерді қарап шығыңыз . Онда ешқандай қате болмауы мүмкін, бірақ баға белгілеу.
Және олар үлкен бағаның төмендеуіне қарапайым кандидаттар болуы мүмкін. Егер сіз оларға бірінші болып келсе, онда сіз бәсекелесті жеңе аласыз.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.