Жоқ, олар ипотека дағдарысына себеп болған жоқ. Міне, не болды?
Ипотекалық нарықтағы рөлі
Fannie және Freddie үкіметтік демеушілік ұйымдар болды.
Бұл олардың жеке компания сияқты бәсекеге қабілетті болуы керек және өз акцияларының бағасын сақтап қалу дегенді білдіреді. Сонымен қатар, федералдық үкімет қайталама нарықта қайта сатылатын ипотекалық несие құнына кепілдік берді. Бұл олардың жоғалту жағдайында ипотека жасау үшін аз капиталды ұстауға мәжбүр етті. Нәтижесінде Фанни мен Фредди тәуекелге қол жеткізу үшін қысым жасалды. Олар сондай-ақ, оңтүстікке қарай бұрылса, зардап шегетінін білетін.
Үкімет оларды банктерден білікті ипотека сатып алуға, оларды сақтандыруға және инвесторларға сатуға рұқсат беру үшін осылайша құрды. Банктер қаражаттарды жаңа ипотека жасау үшін пайдаланды. Фанни мен Фредди жылдар бойы шығарылған жаңа ипотекалардың жартысын қолдады. 2007 жылғы желтоқсанда банктер несие беруді шектей бастаған кезде барлық ипотекалық несиелердің 90 пайызына қол жеткізді.
Тұрғын үй дағдарысы кезіндегі рөлі
Мемлекеттік заңнама Фанни мен Фреддиге жоғары тәуекелді ипотека сатып алуға тыйым салған.
Бірақ, ипотека нарығы өзгерді, сол сияқты өз бизнесі де болды.
2005-2007 жылдар аралығындағы кезеңде олар 20 пайызға дейін төмендейтін қарапайым, тұрақты пайыздық несиелерді сатып алды. Олар субпример , қызығушылық немесе теріс амортизациялық ипотекалық несие бойынша жүктеледі. Бұл банктердің несиелері мен реттелмейтін ипотекалық брокерлердің түрлері болды.
Fannie және Freddie олардың портфолиосы пайыздық тәуекелін хеджирлеу үшін туынды құралдарды пайдалану арқылы нашарлады. Бірақ, акционерлері бар жеке сектордағы компаниялар сияқты, бұл басқа банктермен бәсекеге қабілетті болу үшін жасайды. Олардың барлығы бірдей нәрсені істеді.
Fannie Mae-нің несиелерін сатып алу:
- 62% теріс амортизация
- 84% пайыз ғана
- 58% субприм
- 62% 10% -дан төмен төлемді талап етеді.
Freddie Mac-нің қарыздары одан да қатерлі болатын:
- 72% теріс амортизация
- 97% пайыз ғана
- 67% субприм
- 68% 10% -дан төмен төлемді талап етеді.
Бұл экзотикалық және субпаймдық ипотека Fannie және Freddie несие сатып алуды улы.
Фанни мен Фредди банктердің көпшілігіне қарағанда аз зиянды несие берді
Фанни мен Фредди бұл несиелердің көбін банктерге қарағанда азайтты. Олар нарықтағы үлесін өте бәсекеге қабілетті нарықта сақтау үшін осы несиелердің көбін сатып алды.
2005 жылы сенат өздерінің портфеліндегі ипотекалық бағалы қағаздарды ұстауға тыйым салатын заң жобасын қаржыландырды. Конгресс үкіметке қауіп төндіруде. Жалпы алғанда, екі GSE-дың $ 11,5 трлн ипотекалық нарығының 5,5 трлн.
Бірақ сенаттың жобасы жасалмады, Fannie және Freddie тәуекелге ұшыраған несие көлемін арттырды.
Олар заемдарды сатудан түскен ақыларға қарағанда несиелердің жоғары пайыздық мөлшерлемелерінен көп ақша ала алар еді. Тағы да, олар өте бәсекеге қабілетті тұрғын үй нарығында жоғары баға акцияларын ұстап тұруға ұмтылды.
Үкімет қаржыландыратын кәсіпорындар ретінде Fannie және Freddie олардан артық тәуекелге ұшырады. Олар өздерінің шығындарын сіңірген салық төлеушілерді қорғамады. Бірақ олар тұрғын үй құлдырауын туғызбады. Олар нарықты экзотикалық несиелермен толтырмады. Керісінше, олар ипотекалық дағдарыстың себебі емес, салдары болды.
Туындылар Fannie компаниясының құлдырауына себеп болды
2007 жылы олардың портфелінің тек 17 пайызы субпайм немесе Alt-A несиелері болды. Бірақ содан кейін тұрғын үй бағасы төмендеді, иелеріне дефолт басталды. Нәтижесінде, субпредсиялық кредиттердің салыстырмалы аз пайызы шығындардың 50 пайызын құрады.
GSEs, Fannie және Freddie олардың несие портфелінің көлемін өтеуді талап етпеді, оны акцияларды сатудан жеткілікті капиталы бар. Бұл олардың лоббистік күш-жігерінің және олардың несиелері сақтандырылғандығының нәтижесі болды. Оның орнына, олар портфельдердің пайыздық тәуекелін хеджирлеу үшін туынды құралдарды пайдаланды. Егер туынды құралдардың құндылығы төмендеген болса, олардың несиелерді кепілдік беру мүмкіндігі де болды.
Бұл туынды құралдардың әсері көптеген банктерге қарағанда, олардың құлдырауын дәлелдеді. Тұрғын үй бағасы құлдырағанда, тіпті білікті қарыздар үйден де көп шығынға ие болды. Егер олар қандай да бір себептермен үйді сатуға мәжбүр болса, банкке өндіріп алуға мүмкіндік беру арқылы ақша жоғалтады. Несие алушылар теріс амортизация мен пайызсыз кредиттер бойынша нашар болды.
Фанни мен Фреддиді жою тұрғын үй нарығын бұзады
Кейбір заң шығарушылар Fannie және Freddie-ны жоюды ұсынады. Басқалар АҚШ-тың еуропалық ипотекалық несиелерді қаржыландыру үшін жабық облигацияларды пайдаланғандығын растайды. Капиталды облигациялармен банктер өздерінің ипотекалық несиелік тәуекелдерін сақтайды. Олар шетел инвесторларына ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген облигацияларды сатады. Бұл оларға пайыздық мөлшерлеме тәуекелін төмендетуге мүмкіндік береді.
Конгресс Фанни мен Фреддиді жойған жағдайда не болмақ? Бұл ипотека қолжетімділігін айтарлықтай төмендетіп, шығындарды арттырады. Банктер кепілдік берілмейтін ипотекалық несие беруден тартынбайды. Ипотекалық пайыздық мөлшерлемелер 9-10 пайызға дейін жетуі мүмкін. Ипотека сирек және қымбат болады. АҚШ-тың тұрғын үй нарығы құлдырауы мүмкін.