Қысқа сатылымдар мен Foreclosures туралы сізге білу керек
Қысқа сатылым және кепілге салынған қарыздар ипотекалық несие берушінің қатысуымен қиыншылыққа ұшырайтын қасиеттердің ортақ бөлігімен бөлісетін операциялардың екі түрлі түрі болып табылады. (Олар өзара алмастырылмайтын терминдер болып табылады - бірақ көбісі оны түсінбейді, екеуінің арасында айырмашылық бар).
Көптеген үй сатып алушылар арзан үй сатып алуға немесе инвестициялау мақсаттарында немесе тұрғылықты жерді алуға үміттенетін қысқа сауда-саттықты және сатып алуды іздеуді бастайды.
Олар көп ақша құтқаруға немесе нарықтық құндылықтардан әлдеқайда аз үй сатып алуға болатындығына сенеді.
Сатып алушылар қысқа сатылымды немесе сатып алуды сатып алғысы келетінін айтса, мен оларды шындыққа тексеремін. Бұл шындық, олар ешқандай ақшаны үнемдеуге болмайды, өйткені банктер қысқа сатылымды да, сатып алуды нарықтық құны бойынша да, жылжымайтын мүліктің жағдайын ескере отырып, бағалайды. Дегенмен, ерекше жағдайлар бар, және әрқайсысы жиі дұрыс болады. Дегенмен, ережеге қарағанда, бұл ерекшелік.
Жұмысты бастау үшін, қысқа мерзімді сату мен қарызға алу арасындағы айырмашылықты қарастырайық.
Қысқа сатылымның негізгі ерекшеліктері
- Қысқа сатылатын үй - бұл банкке тиесілі емес үй. Дегенмен, сатылымды сатуды жабу үшін банк сатуды мақұлдау керек.
- Титул әлі күнге дейін иелерінің атауында, иелері жиі мүлікте өмір сүреді, өйткені олар ешқайда кетуге мүмкіндіктері жоқ.
- Тұрғын үй иелері ипотека төлемдерінде болуы мүмкін немесе болмауы мүмкін; құқық бұзушылық әрдайым талап етпейді.
- Құжатталған қиындық хат болуы керек. Бұл қиыншылықта жұмыссыздықты немесе мәжбүрлі зейнеткерлікке шығуды, денсаулыққа байланысты болуы мүмкін немесе сатушылар ажырасуды немесе қамауға алуды көздеуі мүмкін.
- Кейбір қысқа сатылымдар қайтыс болған сатушылармен немесе банкроттықтан босатылған, бірақ ешқашан босатылмаған екінші несиелермен жасалынған кері ипотеканы қамтиды.
- Үйдің міндетті түрде су астында қалуына қарамастан, ең қысқа сатылымдар несие берушіге толық сомадан аз төлейді. Сатып алушы сондай-ақ сатудың барлық шығындарын төлеу үшін жеткіліксіз болған жағдайда, қысқа сатуға құқылы.
Зиянды мүліктің негізгі ерекшеліктері
- Алаяқтық - бұл ипотекалық несие берушіге тиесілі үйлер немесе - егер кепілдік немесе кепілдік болса - Fannie Mae, Freddie Mac немесе HUD сияқты мемлекеттік орган.
- Кредитор сатып алу құқығына ие бола алатын әртүрлі тәсілдер бар. Ең көп тараған әдіс - бұл иелеріне өз ипотекасын төлемегені үшін сатып алу. Дегенмен, банк басқа себептер бойынша, мысалы, үй иесі үйді басқа адамға несиені төлемей сатқан кезде ұсынылатын рәсімдер сияқты өндіріп алуға рұқсат етіледі. Субъектілерге сатылымға жол берілмейді. Сондай-ақ, банктер сатып алу құқығын сатып алу құқығымен немесе соттың іс-әрекетінен бас тартуға құқылы.
- Банктер сатып алу құқығына ие болған кезде, олар жолаушыларды шығарып, үйді қорғайды. Әдетте активтерді басқару компаниясы суды өшіреді, мүмкін терезелер мен есіктерді қояды және құлыптарын ауыстырады. Міне, неліктен сауда-саттыққа алынғандар көбінесе маңайдағы жерлерде көреді.
Кіріспе шарттар және қысқа сатылым мәмілелері
Қысқа сатылымның барлық сатылымы мен сатылымы оның «қазіргі кездегі» жағдайында сатылады.
Кейбір банктер кепілге алынатын үйлерді түзетуге қаражат салады, өйткені банктер өздерінің пайдасын реабилитациялау жолымен ұлғайта алатынын түсінеді, бірақ көптеген банктер бұрынғы жолаушылар оны сол күйінде қалдырып, үйді сатады, бірақ қайғылы.
Банк кейде негізгі ақаулықты төмендетуге мүмкіндік беретін жағдайларды азайтады, бірақ бұл әдетте сирек кездеседі. Сіз мысалы, пешті немесе шатырды ауыстыруды немесе қысқартуды сұрай аласыз, бірақ егер нарық ыстық болса және басқа сатып алушы ақшаны төлей алатын болса, банк бұл сұраудан бас тартуы мүмкін.
Сатып алу құқығының жай-күйі мен үй жағдайының қысқа сатылымы арасындағы негізгі айырмашылық сатып алу жағдайының белгісіз болуы мүмкін. Айыппұл салудың үйі бірнеше жылдар бойы, тіпті жылдар бойы, құйылу немесе судың түсуі мүмкін. Кейде үй иелері үйді қоқысқа лақтырған кезде үйді қоқысқа лақтырады немесе оны дұрыс ұстамайды. Салыстырар болсақ, қысқа сатушы сатушылар өз үйлеріне жақсы қамқорлық жасауға тырысады және олар сатып алушыға хабарландыру бере алады.
Тағы бір айырмашылығы - мүлікті сатып алу мүлкі 30 күн ішінде жабылуы мүмкін. Банк мақұлдауды талап ететін қысқа сауда-саттық 30 күннен 3 айға дейін орташа есеппен қысқа мерзімде сатуға рұқсат беру хатын алуға мүмкіндік береді.
Қандай және қалай сатып алынады?
Банк шағын және жергілікті болмаса, халықты сатуға арналған үйді сатып алу екіталай. Банктер, әдетте, оларды сатып алу тәсілдерін 5 тәсілмен иеліктен шығарады. Үлкен сату әдісін қоспағанда, банктердің сатып алу тәсілдерінің басым бөлігі банкке пайда әкеледі.
- Сенімгердің аукционында немесе шерифтің аукционында. Бұл процедура сот ғимаратының немесе басқа қоғамдық ғимараттың сатыларында орын алатын сауда-саттық процесі болып табылады. Әдетте ұсыныстар ақшалай болуы керек және банк минималды резервтік бағаны белгілейді. Егер жоғары мәртебесі бар болса, сатып алушы осы құқықтар үшін жауапкершілікті өзіне алады. Аукциондағы сатып алушылар көбінесе жылжымайтын мүлікпен жұмыс істемейді.
- Жеке инвесторларға сату көлемінде. Бұл аукционда сатылмаған үйлер немесе аукционға қойылмаған үйлер болуы мүмкін. Банк осы үйді топтарда жинап, бүкіл сатып алушыға немесе компанияға күрделі жеңілдікпен сатады.
- Онлайн-аукциондық компания арқылы. Көптеген онлайн үй аукциондар резервке сәйкес келмеген жағдайда үй сатпайтын резервке қойылған өтінімді орналастырады. Олар көбінесе сатып алушыны аукциондық компанияға ақы ретінде ұсынылған бағадан 5 пайыздай сыйлықақы бонусын төлеуін талап етеді. Түпнұсқалық сатылым бағалары жиі сақталған өтінім бағасынан төмен және алдамшы болып көрінуі мүмкін. Осы веб-сайттардың көбісі сіздің агентіңізге сізді таныстыруға мүмкіндік береді.
- Үйді REO агентімен тізімдеу және MLS-те сату үшін үйді ұсына отырып. REO агенті банктің активтерді басқарушысымен жұмыс істейді және БПО дайындайды. Агент жағдайды бағалайды және оның АСС жағдайын азайтуға мүмкіндік береді, сондықтан үй негізінен нарықтық құнға аударылады. Сіздің агенттің сізді таныстыруы мүмкін.
- Сатуға арналған үйді өз веб-порталында орналастырып, электронды ұсыныстар ұсыну. Бұл мемлекеттік органдармен жиі кездеседі. Сондай-ақ, банктер Сізге өкілдік ету үшін сіздің агентіңізге төлейді.
Қысқа сатылымдарды қайда және қалай сатып алуға болады
Сатып алушы немесе инвестор тікелей үй иесінің қысқа сатылымын сатып алуға рұқсат етілмейді. Шын мәнінде, көптеген қысқа сатылымдар сатып алушыға сатушының және сатып алушылардың арасында бұрын-соңды болмаған қарым-қатынас жоқ екенін көрсететін қолдың ұзындығы туралы жазбаға қол қоюды талап етеді. Менде банктер қысқа мерзімде сатудан бас тартты, өйткені сатып алушы жақын маңда тұрған көршісші болған.
(Бұдан басқа, кейбір партиялар осы тәжірибеге қарсы болуы мүмкін және олар бұл ақпаратты банктен ұстап қалады, олар қолының ұзындығына қол қоя алады, бірақ сатушымен қарым-қатынас жасырын түрде жарияланбайды Калифорния сияқты штаттарда мұндай әрекет қысқа мерзімде сатылатын ипотекалық алаяқтық болып табылады, ол сатушыға ұсынылатын міндеттеменің босатылуын жоюға мүмкіндік береді.)
Сіз қысқа сатылымды сатып алған кезде сізді таныстыру үшін өзіңіздің жылжымайтын мүлік агенттігін жалдауға тиіссіз. Агент листингтік агент болмауы керек. Сіз өз өкілдігіңізге лайықсыз. Бұдан басқа, банк, қысқа сатылымда қос агенттікті жүзеге асыратын агенттердің тізіміне комиссияны азайтады.
Сіздің агент сізге қысқа мерзімде сатуды мақұлдауды күтуге дайын болу үшін сіз қанша банк пен заңды түрде қатысатындығын анықтауы керек. Сондай-ақ, сіздің сатушы сатушының қысқа мерзімге сатуға жарамдылығын тексергісі келеді. Әрбір қысқа сатылым сатушының қиындықтарын талап етпесе де, көпшілігі жасайды.
Соңында, кеңес: Банктер сізді қарсы ұсыныспен ұсына алады және жоғары бағаны сұрайды. Егер мүлік жөндеуді қажет етсе, сіз банкке құжатталған бағалау және фотосуреттермен бірге ұсынсаңыз, сіз сатып алған бағаны жабу арқылы сәтті болуы мүмкін.
Жазу кезінде Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Калифорнияның Сакраменто қаласындағы Lyon Real Estate компаниясында брокер-ассистент болып табылады.