ЕКПА қаржыландыруының артықшылықтары мен кемшіліктері
ЕКПА дегеніміз не?
«Таза энергетика» (PACE) деп аталатын жылжымайтын мүлік таза энергетикалық жобалар үшін ақша алуға мүмкіндік береді. Мүлік иелері, соның ішінде иелеріне және кәсіпорындарына, меншік салығы арқылы жаңаруды және өтеуді қаржыландыруды алады. ЕКПА қаржыландыруы негізінен жаңартылатын жылжымайтын мүлікке негізделген, ол несиені қамтамасыз ету үшін кепіл ретінде пайдаланылатын болады және әдетте жылжымайтын мүлік құнының 15 пайызына дейін қарыз алуға болады.
ЕКПА-ның кең қолданыстары күн қондырғыларын, энергияны тиімді түрде жылыту мен салқындатуды, су үнемдеуді көгалдандыруды және басқа да көптеген тұрғын үй және коммерциялық объектілерді қамтиды.
ЕКПА тек мемлекеттік және жергілікті заңдар бұл қаржыландыру түріне және жергілікті бағдарламалар әзірленген жерлерде ғана бар. Бұл бағдарламалар бірнеше түрлі аттармен, соның ішінде танымал Үйдегі Энергияны Қайта жаңарту мүмкіндігімен (HERO) және Югренмен де жүреді.
ЕКПА несиелерінің маңызды оқиғалары
Бұл бағдарламалар қарыз алушыларға қызығушылық тудыратын бірнеше ерекшеліктерге ие.
Біліктілігі оңай: ПАСЕ-дің қолайлығы салыстырмалы түрде оңай. Қымбат үйді жетілдіруге арналған танымал балама болып табылатын үйдегі қарыздармен салыстырғанда, мақұлдау критерийлері жеңілдейді. Сіздің FICO кредиттік баллыңыз ЕКПА-мен маңызды емес, бірақ несие есептеріндегі ағымдағы немесе соңғы мәселелер проблемалар тудыруы мүмкін.
Сіз сондай-ақ жылжымайтын мүліктің барлық салықтарында қолданыста болуыңыз керек.
100 пайыздық қаржыландыру: ЕКПА алдын- ала төлем жасауға қажеті жоқ жобаның барлық құнын қаржыландыруға мүмкіндік береді. Нәтижесінде жобаларға үнемдеуге немесе ақша аудармай-ақ, тез бастауға болады. Әрине, үлкен несиелер жоғары пайыздық шығындар мен жоғары төлемдерді білдіреді.
Келесі иесіне ауыстырылуы мүмкін: Егер сіз жақсартуларды жасағаннан кейін мүлікті сатсаңыз, несиені төлеу міндетті емес. Несие мүлікке қосылады, сондықтан оны келесі иеленуші аудара алады және төлейді. Бұл жақсы нәрсе бола ма, жоқ па, сатып алушы екеніңізге қарамастан.
Өтеу уақыты: айтарлықтай жақсартулар қымбат болуы мүмкін. ЕКПА кредиттері ұзақ уақыт бойы (мысалы, 5-20 жыл) өтелуі мүмкін. Нәтижесінде, төлемдер салыстырмалы түрде аз болуы мүмкін. Дегенмен, кез келген несие сияқты, сіз қанша уақыт өтесіз, сол несиенің өміріне қанша пайыз төлесіз .
Әлеуетті салық несиелері: ЕКПА-ның қаржыландыруы экологиялық салықтық несиелерді алуды жеңілдетуі мүмкін - шешім қабылдағанға дейін салық кеңесшісімен тексеріңіз. Уақыт өте келе алаңдаушылық туғызған кезде, ЕКПА салық несиелері аяқталмай тұрып, жобаны аяқтауға мүмкіндік береді, ал үлкен несие алу сізге бір жылға (ақша ағындарын басқаруға бірнеше жыл бойы тыйым салынған нәрселерге қарағанда) орнатуға мүмкіндік береді.
Кейбір несиелер тек қана бір жыл ішінде іске қосылды , сондықтан сол жылдың барлық шығындарын төлеуге болады.
ЕКПА қаржыландыруымен проблемалар
ЕСЕП-ны сіздің жобаңызды қаржыландырмас бұрын, кейбір тұзақтармен танысыңыз.
Мүдделер қақтығысы: ЕКПА-ның қаржыландыруы жиі қымбат жаңартуларға жәрдемдесуге ынталандыратын мердігерлер арқылы ұйымдастырылады. Бұл бір сатылы сауда-саттықтың ыңғайлы нысаны бола алады, бірақ мердігерлер сіздердің қаржыларыңыз туралы білмейді және сіз өзіңізге «қол» бере аласыз, және сіз ЕКПА несиеімен дерлік кез келген нәрсе жасауға мүмкіндігіңіз бар. Қызмет көрсетушілердің көпшілігі шыншыл, және ақырында, ақылды шешімдерді қабылдау үшін сатып алушыларға дейін, бірақ мердігерлердің аз пайызы жалақысы жоғары жұмыс орындарын алу үшін жалған мәлімдеме жасай алады. Олар жұмысқа ақы төлеуден басқа, мердігерлер қаржыландыруды ұйымдастырса, кредитордан қосымша аванстық төлем алуы мүмкін, сондықтан мүдделер қақтығысы әлеуеті шынайы.
Төлем соққысы: Сіз ұзақ мерзім ішінде өтеген болсаңыз да, төлем жасау ауыртпалық болуы мүмкін. Көптеген адамдар ай сайынғы төлемдер туралы ойлайды, бірақ мүлікті бағалау жылына бір немесе екі рет төленеді. Бұл шамадан тыс төлемдерді жасау уақыты келгенде күтпеген шығыстарға тап болуыңыз мүмкін. Кейбір жағдайларда (егер сіздің үйде несиелік қызметшіңіз эскроу-шот арқылы жылжымайтын мүлік салығын төлесе), ЕСЭК төлемі сіздің ай сайынғы ипотекалық төлеміңізге кішігірім бөліктерге қосылады.
Пайыздық шығыстар: ЕКПА қаржыландыруды біліктілікке қатысты салыстырмалы түрде оңай. Алайда, егер сіз өзіңіздің несиеіңіз немесе кредит желісін пайдалансаңыз, пайыздық мөлшерлемелер сізде төлеуге қарағанда жоғары болады. Сіз өзіңізге жақсы мәміле жасай аласыз ба, көптеген факторларға байланысты, бірақ ЕКПА кредиттері міндетті түрде арзан емес.
Шығындар мен жеңілдіктер: ЕКПА бағдарламаларына мақұлдау оңай, бірақ бұл тұр ма? Бұл бағдарламалар қымбат тұратын несиелерге ие болмайтын тұлғаларға арналған (көбінесе несие проблемалары немесе шектеулі кірістер). Терезелерді ауыстыру сияқты жобалар сіздің үйіңіздің құнына қосыла алады, сондықтан сатқан кезде сол ақшалардың бір бөлігін қайтару керек. Дегенмен, коммуналдық шығындардың елеулі өзгерісін көруге міндетті емессіз және сіз әлі де жоғары салық төлемдерін жасауыңыз керек.
Қайта сатып алу қаупі бар: ЕКПА кредиттері сіздің үйіңізбен қамтамасыз етілген, сондықтан төлем жасамаған жағдайда үйді жоғалтуға болады. Көптеген жағдайларда, ЕКПА несиесі «бірінші позицияға» ауысады (ипотекалық несие берушінің алдында), бұл сізді үнемі ипотекалық төлемдеріңізді келісілген жағдайда жасасаңыз да, кепілдікке салынудың тәуекелін білдіреді. Басқа несие түрлері (егер олар сондай-ақ меншікті үлестік кредиттер болып табылмаса) сізді сол лауазымға қоюға болмайды.
Қарапайым болуы мүмкін
Жоғарыдағы тәуекелдер ЕКПА бағдарламалары нашар дегенді білдірмейді. Дегенмен, бұл келісімдердің қолайсыздығын және жағымсыздығын білу керек. Өкінішке орай, тәуекелдер көбінесе ескермейді, себебі ЕКПА бағдарламалары «қауіпсіз» деп есептеледі.
Үкіметпен байланысты? Жергілікті билік органдары ЕКПА қаржыландыруын қолдайды, ал ЕКПА бағдарламалары кейде үкіметтің ұсынған бағдарламаларымен араласады. Сайып келгенде, олар кез-келген басқа несие сияқты қарыздар болып табылады - олар өтелуі керек және өтеуге келмейтін салдары бар.
Жақсы себепке? Жақсы нәрселерді жасауды жақсы сезінеді, ал ЕКПА-ның қаржыландыруы жасыл жобаларға төлеуге көмектеседі. Дегенмен, айырмашылықты жасаудан гөрі, пайда табудың қызығушылығын тудыратын бірнеше ұйым бар. Сыншылардың пікірінше, бұл несие суб-кредиттік кредиттерге ұқсас.
Салықтың шегерілуі мүмкін бе? Сіздің жобаңызға байланысты пайыздық шығыстарды шегеруге болады. Алайда, салық заңдары күрделі болып табылады - шегерімдерді алу мүмкіндігін тексеру үшін жергілікті салық провайдерімен сөйлесу керек. Өкінішке орай, кейбір меншік иелері жобаның барлық құнын шегерілетін деп санайды, себебі төлем мүлік салығының есебінің бөлігі болып табылады және бұл әдетте дәл емес.
PACE кредитін қалай пайдалануға болады
Кейбір жағдайларда, жобаға ЕКПА-ны қаржыландыруды пайдалану өте мағыналы болады. Міне, сіздің ақшаңызды алуға көмектесетін кейбір кеңестер.
Кредитормен тікелей сөйлесу: Мердігерден ЕКПА туралы біліп болғаннан кейін нақты несие беруші немесе ЕКПА қаржыландыру ұйымымен тағы бір пікірталасыңыз. Сізге кіріп жатқан нәрсені түсіну өте маңызды. Әртүрлі опциялардың артықшылықтары мен жағымсыздығын біліп, қанша ақша төлейтінін көріңіз . Адал мердігерлер тіпті маңызды мәліметтерді ұмытып кетуі мүмкін және сіздің қаржылық жағдайыңыз туралы білмейді. Мәліметтерді дереккөзден тікелей алыңыз және сіздің мердігеріңіз жоқ кезде (талқылаңыз, сіз еркін сөйлесе аласыз, ешкімнің сезімін бұзу туралы алаңдамай).
Қарыздардың басқа түрлерін салыстыру: Енді , ЕКПА кредиттері әрқашан қарыз алудың ең қымбат емес тәсілі болып табылмайды. Төмендегі барлық баламаларды зерттеңіз.
- Сіздің аймағыңыздағы онлайн кредиторлар , жергілікті банктер мен кредиттік серіктестіктер арасында сауда жасау
- FHA 203K несиелері үйді жетілдіруді қаржыландыру үшін пайдаланылады және салыстырмалы түрде төменгі төлемдерді талап етеді
- Сіз өз жобаңызды жеке несие арқылы қаржыландырып, кепілді қамтамасыз етуден аулақ бола аласыз
Қандай мөлшерде шынымен күтуге болатынын біліп алыңыз да, жабу шығындарын төлеуге тура келетінін біліңіз. Сондай-ақ, үйіңіздегі жалақымен аяқталатындығын біліңіз (егер сіз ЕКПА қаржыландыруын немесе дәстүрлі екінші ипотеканы қолдансаңыз болады). Сіз әлі де салықтық несиелерге ие бола аласыз - тіпті, егер сіз басқа несиелерді пайдалансаңыз, пайыздық шығындарды азайту .
Көптеген мердігерлерден баға белгілерін алыңыз: Сіз ақшаны алдын-ала төлемеген кезде, кез-келген нәрсе қол жетімді болып көрінеді. Бірақ ең бәсекеге қабілетті мердігермен бірге ақша үнемдеу мүмкіндігі бар (және сіздің төлемдеріңізді төмендетеді). Есіңізде болсын, кейде сіз өзіңіз төлеп отырған нәрсені алсаңыз, ең арзан бағаны таңдап, сізді қуғындатуыңыз мүмкін.
Бюджет және ақшалай қаражат: Бұл нәрсені жасаудың ең оңай жолы емес, бірақ сіз әрқашан жобаңызды кешіктіріп, ақшаңызды үнемдей аласыз және болашақта бір сәтте оны алу үшін ақшаңызды төлей аласыз. Бұл сізге пайыздық шығындардан ақша үнемдейді және мердігерлерді таңдауда және олар жасаған дәл жұмысында қосымша опциялар болады.
PACE-мен мүлік сатып алу (немесе сатып алу)
ЕКПА кредиттері бірегей болып табылады, себебі олар бастапқы қарыз алушы емес, мүлікпен қалады.
Мүлікті сату: Егер сіз жақсартуларды қаржыландыру үшін ПАСЕ-ні пайдаланған болсаңыз, сіз сатуға шешім қабылдаған кезде әлі де ақшаңыз болуы мүмкін. Бұл жағдайда жақсартылған мүлікті сатуға болады және сатып алушы төлеуге жауапты болады (жаңа меншік иесі бағалауды алады). Кейбір жағдайларда, бұл мән мағынасы бар, өйткені бұл мүлік шын мәнісінде тұр . Дегенмен, кейбір сатып алушылар бұл төлемдерді қабылдаудан тартынбауы мүмкін, ал егер мүліктің қосымша бағалауы болса, олар тіпті қаржыландыруға қиындықтар туындауы мүмкін.
Егер сіз қаласаңыз, сіз үнемі ЕСЕП қарызын өзіңіз төлей аласыз, ол сіздің меншікіңізді сатып алушыларға қызықтырады. Барлығы жылжымайтын мүлікке қатысты келісіледі: төленген жақсартулар үшін жоғары бағаны алуға болады немесе жоғары шығындармен (кем дегенде уақытша) келетін мүліктің арзан бағасын қабылдауға болады.
Мүлікті сатып алу: Егер сіз ЕКПА-ның бұрынғы қарызы бар мүлік қарастырып жатсаңыз, бұл берешектің транзакцияға қалай әсер ететінін білу үшін уақыт бөліңіз. Мүмкін, сіз жақсартулардан пайда көресіз, осылайша, төлемдерді (мысалы, үйде сенімді фотовольтаикалық жүйе бар болса, электронды төлемдер төмен болады) және сіз төменгі шоттарды ЕКПА-ның бағалауы аяқталды).
Тым алыстамас бұрын, ЕКПА мәселелерін қалай шешу керек екенін білу үшін несие берушімен сөйлесіңіз. Кейбір жағдайларда ЕҚЫҰ-ның қарыз алуы бірінші орында болуы керек, бірақ кейбір ЕКПА бағдарламалары үй сатып алу несиесінің артында екінші орынға ие болады.