Ең бастысы, үй сатып алушылар үшін, бұл несие көп қымбат үйлер сатып алуға мүмкіндік береді.
Сіз ипотекалық нарықтар туралы қамқорлық жасай алмайсыз, бірақ егер сіз қымбат тұратын үй сатып алып жатсаңыз және айтарлықтай ақы төленбейтін болсаңыз, жұмсалған несие сіздің ең жақсы таңдауыңыз болуы мүмкін. Сіз тіпті сәйкес келмейтін қарызбен жақсы пайыздық мөлшерлемені ала аласыз.
Күміс өлшемді ипотека
Jumbo несиелері өздерінің атауын үлкен несие баланстарынан алады. АҚШ-тағы несиелердің ең үлкен сегменті болып табылатын несие беру - бұл GSEs нұсқауларына сәйкес келетін несиелер. 2017 жылға арналған несие сомасы еліміздің көптеген бөліктерінде 424 100 АҚШ доллары мөлшерінде жабылады және заемшының біліктілігі бойынша қосымша ережелерге ие. Кейбір қымбат тұратын аудандарда несиелік лимиттер жергілікті тұрғын үй нарығын есепке алу үшін әлдеқайда жоғары. Мысалы, Лос-Анджелес округінде 2017 шегі - $ 636,150.
Егер сіз өзіңіздің аймағыңыздағы несие шегінен артық қарыз алғыңыз келсе, сіз қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін жұмыстық несиені немесе басқа шығармашылық әдісті қолданыңыз.
Jumbo кредиторлары
Банктер мен басқа да жеке инвесторлар бұл соманы несие береді.
Бұл несие берушілер Несиені GSEs-ке сату туралы ниеті жоқ, сондықтан кредиторлар өздерінің мақұлдау критерийлерін жасай алады. Әрбір заем беруші ерекше мақсаттар мен міндеттерге ие, сондықтан кез келген несие бағдарламасы әр түрлі болады. Бұл дегеніміз, әртүрлі кредиторлар арасында дүкен құру өте маңызды, өйткені баға белгілеу және бекіту критерийлері әртүрлі болуы мүмкін.
Қаржылық жағдайыңызға және сіз сатып алатын мүлікке сәйкес келетін несие алушыны табыңыз. Мысалы, кейбір кредиторлар екінші үйге несие алуды жеңілдетеді немесе қиынырақ етеді, ал әртүрлі кредиторлардың әр түрлі төлем талаптары болады.
Jumbo ипотекасына арналған біліктілік
Кез келген несие сияқты, сіз мақұлдау критерийлеріне сәйкес келуіңіз керек, сондай-ақ келіп түсетін қарыздар шартты қарыздарға қарағанда қиын болады. Несие сомасы жоғары, сондықтан кредиторлар көбінесе селективті болып табылады, себебі олар күрделі шығарылатын тәуекелдерді арттырады.
Несие тарихы: Сізге несиені мақұлдау үшін жақсы кредит қажет. FICO-ның 700-ден жоғары бағасы ең көп сатып алушылар үшін ең төменгі деңгей, алайда басқа факторлар сәл төменірек бағаға кепілдік бере алады.
Төлемнің төмендеуі : Jumbo ипотекасы әдетте 20% немесе одан да көп төлемдерді қажет етеді . Алайда кейбір негізгі ақша аударымдары төмендетілген төлемдермен жұмыс істейтін болады, ал кейбіреулері тіпті төменгі талаптармен жарнамаланатын бағдарламаларды ұсынады. Кішігірім ақы төленетін несие алу үшін сізге несие, күшті табыс немесе айтарлықтай резервтік активтер қажет. Көптеген кредиторлармен несие мөлшерінің ұлғаюы сияқты, төлемдерді төмендету талаптары артады.
Кірістер мен активтер: Бұл ірі несие үшін кредиторлар сіз сатып алатын мүлікті сатып алу үшін жеткілікті табыс пен активтер бар екенін дәлелдеу үшін құжаттаманы талап етеді.
Тұрақты табыс жақсы. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған тұлғаларға салық қызметі туралы құжаттар мен бизнес туралы қосымша ақпарат қажет, ал жалдаушыларға W2 формалары қажет. Кредиторлар сондай-ақ алтыдан 12 айға дейінгі төлемдерді өтеуге арналған резервтік активтерді көргісі келеді.
Кіріс алдындағы берешек : Клиенттерге қарыз беру кезінде кіріс коэффициентінің төмендігі әрдайым пайдалы. Кредиторлар әдетте 43 пайызды мақсат ретінде пайдаланады, бірақ бұл нөмір тасқа қойылмайды. Әсіресе сізде маңызды активтер бар болса, кредиторлар осы активтерді (немесе осы активтерден түсетін табыстарды) кірісті есептеудің бір бөлігі ретінде қарастыра алады.
Кіріспес займдар қарыз алушыларға «ұзартуға» көмектеседі және олар өздеріне қарағанда көбірек үй сатып алады. Керісінше, олар қаржылық тұрғыдан қауіпсіз қарыз алушылар үшін орташадан қымбат үйлер сатып алады.
Сіз не төлейсіз
Пайыздық төлемдер: ипотекалық несиелер тарихи жағынан несиелерге қарағанда жоғары пайыздық мөлшерлемелерді көрсетті.
Кредит мөлшерінің ұлғаюы сияқты тәуекел үлкен. Сонымен қатар, біртекті қарыз алушыларды оңтайлы санаттарға сай келмейтін мақұлдау еңбекке негізделген. Алайда, ипотекалық дағдарыс болғандықтан , жеке несие берушілердің айтуынша, қарыз алушылар, шын мәнінде, төменгі тәуекелді қарыз алушылар болуы мүмкін және олар әртүрлі тәсілдермен табысты клиенттер бола алады. Нəтижесінде, ипотекалық несиелер бойынша ставкалар несиелер бойынша ставкаларға қарағанда төмен болуы мүмкін. Дегенмен, қарыз қаражаттарының қалдықтары бар болса, пайыздық мөлшерлемеде көп мөлшерде жеңілірек қарызға қарағанда жылдамырақ төлеуге болады.
Jumbo несиелері тіркелген немесе өзгермелі мөлшерлемелер бойынша қол жетімді.
Жабу шығыстары: Jumbo несиелері кез келген басқа несие сияқты, жабу шығындарымен ерекшеленеді . Мамандандырылған қасиеттер немесе жоғары долларлық сатып алулардың арқасында, бағалау бағасы өте жоғары болуы мүмкін. Кейбір жағдайларда Сізге екі жақты несиені бекіту үшін екі бағалау қажет.
Ипотекалық сақтандыру: Ипотекалық несие берушілер несие бойынша дефолт болған кезде кредиторларды қорғайды. Қарыздар мен мемлекеттік бағдарламаларға сәйкес келу, әдетте, қарыз алушыларға бұл төлемді кішігірім төлем жасаған кезде сатып алуды талап етеді, өйткені кепілге салынған қаражатты қайтару мүмкіндігі күмәнді. Алайда, бұл несие түрлі. Жеке меншік ипотекалық сақтандыруды (PMI) төленбейтін несие бойынша төлеуге тура келеді ме, жоқ па - кредиторға дейін - олардың кейбіреуі PMI жоқ 20 пайыздан төменге төмендетуге мүмкіндік береді.
Jumbo несиелеріне арналған баламалар
Jumbo несиелері - ыстық жылжымайтын мүлік нарығындағы сәнді үйлерді немесе мүлікті сатып алудың жалғыз жолы емес. Егер сіз бұл қарызды алуға ынталы болмасаңыз, немесе егер сіз несие алуға мақұлдасаңыз, басқа тәсіл жақсы болуы мүмкін.
Piggyback қарыздары: Бір үлкен несие орнына шағын несиелердің комбинациясын пайдалануға болады. Бұл стратегиялар ипотекалық дағдарыстың салдарынан қайтып келді. Бірақ, 2008 жылға дейінгі қарыздардан айырмашылығы, әр несиені қайтару мүмкіндігі бар екенін дәлелдеу қажет.
- 80/20 қарызы: 80/20-ға дейінгі қарызға ие болсаңыз, жылжымайтын мүліктің 80 пайызын сатып алуға арналған «бірінші» ипотеканы аласыз. Сізде құндылыққа (LTV) қатынауға арналған 80 пайыздық несие болғандықтан, PMI төлеуге жол бермейсіз. Екінші ипотека сатып алу бағасының қалған 20 пайызын жабады.
- 80/10/10: 80/10/10 тәсілімен сіз 80% LTV-де бірінші несие аласыз. Дегенмен, сіз 10 пайызға дейінгі төлем жасайсыз, бұл тек 10 пайызды екінші ипотекаға қарызға қалдыруға мүмкіндік береді.
Piggyback қарыздары PMI төлеуге қатысты мәселені шешеді, бірақ сіз әлі де үлкен соманы қарызға алғансыз. Бекіту үшін жоғары несие ұпайлары қажет, бірақ сіз 600-ден жоғары деңгейде FICO ұпайларына ие бола аласыз. Екінші ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемелер бірінші ипотекалық несие бойынша ставкалардан жоғары болады, сондықтан сіздің қарыздарыңыз бойынша шығындар осы стратегиямен жоғары болуы мүмкін. Несие калькуляторын немесе амортизация кестесін пайдаланып, сол шығындарды басқа параметрлермен салыстырыңыз.
Есіңізде болсын, кейбір piggyback келісімдер баллонные қарыздарын пайдаланады . Мысалы, сіз бір немесе екі несиені немесе қайта қаржыландыруды 15 жыл ішінде төлеуіңіз қажет болуы мүмкін.
Шектеулерді растау: Клиенттің ипотекасын пайдаланудан бас тартпас бұрын, шын мәнінде сізге қажет екенін тексеріңіз. Jumbo несиелері міндетті түрде нашар емес, сіз тіпті жақсы пайыздық мөлшерлемені ала аласыз. Бірақ несие немесе үкіметтік бағдарламалар сізге сәйкес болуы мүмкін. Егер сіз қымбат тұратын аймақта болсаңыз, сіз «стандартты» шектен тыс көп қарыз ала аласыз. Кейбір адамдар жоғары сапалы аудандарда сәйкес несиелерге сілтеме жасау үшін «jumbo» терминін пайдаланады, сондықтан опцияларды талқылағанда түсіндірме сұраңыз.
Үлкен ақы төлеу: Клиенттің ипотекасын пайдаланудан аулақ болудың қарапайым тәсілі - алдын-ала төлем жасау. Сізге жергілікті несиелік лимиті төмен несие сомасын төмендетуге жеткілікті түрде қажет. Осылай жасалатын болса, сізде қосымша опциялар бар және сіз несие теңгерімінің аз мөлшерімен аз пайыз төлейсіз. Қолма-қол ақшаның көп мөлшерін көтеру оңай, айталық, доллар өсуде. Бірақ егер сізде қаражат бар болса, ол тартымды нұсқасы болуы мүмкін.