Өкінішке орай, көптеген бизнес-класс қонақүйлерінің құны 2-ден 15 миллион долларға дейін. Люкс және жоғары деңгейлі қонақүйлер 30-нан 60 миллион долларға дейін немесе одан көп талап ете алады.
Дәстүрлі түрде борышпен қаржыландырылғанына қарамастан, талап етілген ақшалай қаражаттың алдын-ала төлемі іс жүзінде барлық инвесторларға мүмкіндік береді.
Жақсы жаңалық? Бұл күндері қонақ үйлерді инвестициялаудың тағы бір жолы бар. Сіз брокерлік шотқа Hotel REIT-ті сатып аласыз, осылайша сіз акцияларды , облигацияларды немесе инвестициялық қорларды сатып аласыз. Алдымен, кез-келген уақытта РЕИТ туралы әңгімелеп, әңгімелесейік. Егер сіз ұмытып кеткен болсаңыз немесе оларды зерттемеген болсаңыз, жылжымайтын мүлікке инвестициялар жөніндегі траст немесе РИТ жылжымайтын мүлік пен жылжымайтын мүлікке қатысты активтерді сатып алуға және басқаруға бағытталған корпорацияның ерекше түрі болып табылады.
Кәдімгі корпорациялардан РЭИ-ді бөлетін нәрселердің бірі Конгресс оларды бірнеше қатаң талаптармен қамтамасыз етілген жағдайда корпоративтік салықтардан босатты деп санайды, оның ең маңыздысы барлық пайданың кемінде 90% ақшалай дивиденд түрінде бөлу болып табылады акционерлерге.
Бұл РЕИТ пайыздық мөлшерлемелер қозғалысына өте сезімтал етеді, сонымен қатар, олардың көк-чиптік биржалық әріптестеріне қарағанда, көп мөлшерде дивидендтердің кірістілігін ұсынады.
Төмендеуі? РЕИТ үлестірімі салық кодексіне сәйкес «дивидендтерді біліктілікке» жатқызады, яғни, олар қарапайым табыс сияқты секілді салық салынатын болады, бұл төменгі, ең тартымды дивидендтік салық ставкаларымен емес .
Сіз маңызды портфельді құрастыра бастағаннан кейін, кейде сіз Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) немесе басқа салықтық баспана арқылы тым көп сатып алсаңыз, кейде сізді қиыншылықтарға ұшыратасыз, себебі сіз Базалық емес кіріс салығы немесе UBIT . Бұл басқа күн үшін басқа пікірталас.
Hotel REITs Апартаменттер REIT немесе REIT Лизинг Mall Space мамандандырылған
Әртүрлі салалардағы және секторлардағы қорлар әртүрлі тәуекелдік сипаттамаларына ие болғандықтан, РЭЦтер мамандандырылған жылжымайтын мүлік жобасының түріне қарай айтарлықтай өзгереді.
Бұл жылжымайтын мүлікті сатып алуға әдеттенген жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін жаңалық емес - олар бірінші тәжірибеден білетіндіктен, көп пәтерлі ғимарат ғимараттың немесе қойма ғимараттарынан түбегейлі экономиканың, дәстүрлердің, тәжірибелердің, заңдар мен жұмыс күштері - бірақ ол кейде жарияланған бағалы қағаздар арқылы жылжымайтын мүлік сатып алатын жаңа инвесторлар үшін таң қалдырады.
Сіздің коммерциялық кеңсеңіздегі REIT-тің циклдық жалдау ставкалары пайда болуы мүмкін екенін түсінбейді, себебі сіздің өндірістік қоймаңыздың REIT-ін әлдеқайда тұрақты болуы мүмкін, себебі өндірістік қуаттың ең төменгі қызмет көрсету шығындарын төмендетуге болады көп пәтерлі ғимарат сияқты.
Бұл активтер класының сипаты.
Жылжымайтын мүлік инвестициялық индустриясының бір қызықты мамандығы - бұл REIT қонақ үйі. Аты-жөніңізді ескерсек, қонақ үйдің РЕИТ қонақ үйлерін дамытуға, басқаруға, сатып алуға немесе қонақ үйді қаржыландыруға және қонақжайлылық қасиеттеріне көңіл бөледі.
Бұл ұмытылған магистральдар мен мемлекеттік жолдардың жағасында орналасқан бес гауһар тасты беделді курорттарға арналған ойын-сауық, құмар ойындары мен әлемнің халық астаналарында орналасқан бюджеттік қонақ үйлерден кеңейтілуі мүмкін. Олар жылжымайтын мүлікті игеруді және иеленуді, үшінші тараптың басқару тобын табыстың үлесіне алмасып, қонақүйдің іс жүзінде жұмыс істеуіне жұмсауды қамтуы мүмкін.
Олар, негізінен, басқа адамдардың қонақүйлеріне арналған табыстарды қысқартуға бағытталған. Олар қонақүй жобаларын қаржыландырумен айналысып, табысқа салынатын кірістің квитанциясы сияқты көп жұмыс істейді.
Сіз өзіңіздің немеңізді білуіңіз керек немесе сіз өзіңіздің жинақталған жинақ ақшаңызды тәуекелге ұшыратасыз.
Hotel REITs әуесқойлық болып табылады, өйткені қонақүйлерді орналастыру жалпы экономикалық жағдайлармен байланысады және оларды кеңейтуге және қысқартуға аса сезімтал етеді. Экономикалық дағдарыс салдарынан бизнеске саяхат бюджеттерін қиып, бейнеконференцбайланыс немесе телефон қоңырауларын таңдауға болады. Отбасылар мен ұйымдар үйге жақындайтын демалыстарды кейінге қалдырады.
ҒЗИ қонақ үйі үшін, бұл жиі ақша ағымдары құрғақ болады, сонымен бірге шығымдылық өсіп, бірліктердің немесе акциялардың құнының күрт азаюына әкеледі. Керісінше, жағдайдың түзілуіне байланысты, ақша ағымы кейде шатыр арқылы жарылып кетеді, осылайша сіз осы төлемдер мен нарықтық құндылықтарға ие боласыз. Олар дүние жүзінің түкпір-түкпірінен өте қатты ерекшеленеді, олар ақша жұмсап, ұрпақтан ұрпақ сияқты ақша салады; Colgate-Palmolive немесе Nestle сияқты бизнес. Нақты қонақ REIT қалай жұмыс істейтінін көрсету үшін шынайы әлем суретін қарастырайық.
2008-2009 жылдардағы экономикалық құлдырау кезеңінде нақты қонақүйлер қалай әрекет етті
Қонақжайлылық қасиеттері Траст - бұл 299 қонақ үй, 43976 бөлме немесе люкс, сондай-ақ 185 меншікті немесе жалға берілген туристік орталықтар. ӘКК мәлімдемесіне сәйкес, бұл қасиеттер АҚШ, Канада және Пуэрто-Рикода 44 мемлекетте орналасқан.
Отель REIT қонақүйлер портфелін әртүрлі франчайзингтік келісімдерге, соның ішінде Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott қонақ үйлер мен курорттар, Clift Hotel, Radisson қонақ үйлер мен курорттар, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites Marriott, және Park Plaza Hotels & Resorts.
Жылжымайтын мүлік құлдырауынан бірнеше жыл бұрын, Ұлы Депрессиядан бері ең үлкен рецессия жағдайында экономиканы ұстады, осы қонақ REIT меншік иелері үшін май бөлінуін жасады. 2004 жылы акцияға 2,88 долларды, 2005 жылы 2,89 акцияға қолма-қол ақшаны, 2006 жылы 2,94 доллар акцияға, 2007 жылы акцияға 3,03 долларға, 2008 жылы акцияға 3,88 долларға қолма-қол ақша ұсынды.
Қаржылық әлем құлдырағанда, қонақүйлерге тапсырыс беру жартасқа түскен. Бизнес-конференциялар жойылып, ақшалай қаражаттардың бөлінуі бір акцияға 0,77 долларға дейін төмендеп, 75 пайызға төмендеді. Егер сіз бұл ақшаға өз шоттарыңызды төлеуге сенетін болсаңыз, сіз кенеттен ол ең көп қажет болған сәтте буланған деп таптыңыз.
Өз үлестерін ақымақтықпен сатады (қайтадан, егер Сізде қонақ үйі бар болса, сіз бұл меншік тәжірибесінің бөлігі мен жері екенін білсеңіз), акциялар 2006 жылы 51,50 доллардан жоғары болғанда 2009 жылы тек 6,90 долларға дейін құлдырады. Бұл 86,6% қордың бағасы сіздің пассивті табысыңыздағы ауыр кесіліктің жарақатына қорлаған.
ҒЗИ меншік құқығының мәнін түсінген күрделі инвесторлармен не болды? Олар өздерінің атақты артта қалдырып, ақшалай қаражаттың бөлінуі қарапайым акцияларға $ 32,46-дан 1,96 долларға дейін көтерілді. Әрине, бұл жақсы жылдарға жақын жерде, бірақ өте қасіретті өлшеу кезеңі үшін, сіз сатып алу қабілетіңізді сақтап , салықтардан кейін инфляцияны сәл еңсердік.
Он жыл бұрын жылжымайтын мүлік қауіпсіздігін сатып алдыңыз, акция үшін $ 26,50-дан $ 42,40-ға дейін төлейсіз. Осы уақыт ішінде сіз 24,83 доллар жинадыңыз немесе ақшалай төлемдер. Егер сіз ақылды болғаныңызда және дағдарыс кезінде осы дивидендтерді қайта инвестициялаған болсаңыз, онда олар бір қаржы академиясы «қайтарымды үдеткіш» деп аталды, әр чекке бірнеше жүз пайыздық пайда әкелсе немесе ішінара акцияға байланысты қосымша акцияларды сатып алуға жұмсалды нарықтық құнын қалпына келтіру.
Бұл қонақ үйдің REIT-ны индустриялық РИИТ сияқты нәрсемен салыстырыңыз. Тіпті әлем құлдыраған кезде, кәсіпорындар өз қоймаларын, жүк тасымалдау нысандарын және зауыттарды босатқысы келмейді. Сонымен қатар, олар жиі (әрдайым емес) фирма өзі банкротқа ұшыраған болса да, олар заңды түрде қарыз келісімшарттарын төлей алады. Сонымен қатар, EastGroup Properties сияқты индустриялық РИТИ дивидендтерді қысқартқан жоқ.
Акциялар $ 48,54-дан $ 24,58-ке дейін төмендеді, бұл 49,36% -ға төмендеді, бұл Dow Jones Industrial Average және S & P 500 сияқты биржалық индекстерден әлдеқайда өзгеше болды! Бағалы қағаздардың ағындық сипатын ескере отырып және нарықтық құнға әсер ететіндіктен, бұл керемет әсерлі. Тағы да әсерлі? Қазіргі уақытта акциялардың құны 59,32 долларды құрайды, сондықтан сіз өзіңізге ұнаған барлық дивидендтердің үстіне акциялардың өзінде 10,78 АҚШ доллары немесе 22% + іске асырылмаған .
Hotel REIT инвесторларына әсер етуі анық
Қонақүйлердің РЕИТ-тін сатып алудың стратегиялық жолымен танысудың төрт негізгі жолы бар:
- Бағалы қағаздар рыногындағы дағдарыс кезінде ғана қонақүйлердің РЕИТ блоктарын сатып алу , оны индекстік қорларыңыздан немесе басқа да холдингтерден мүлде басқаша емдеуге болады. Өзіңіздің ақшаңызды неғұрлым төменірек болса, сол жерде ақша табуды жоспарласаңыз, сатып алу бағасын ақшалай дивидендтерден тезірек алуға болады.
- Әрдайым , сіз, ең алдымен, ең қиын сәтте сатып алуды жоспарлап отырсыз, бірақ қайтадан инвестицияланған дивидендтермен біріктірілген жоғары және төменгі деңгейге сенім артып, қонақүйлердің әрқайсысына қанағаттанарлық жиынтық қайтару үшін барлық нәрсені орташа деңгейде үнемдейді. Көптеген адамдар үшін бұл, ең алдымен, жақсырақ тәсілі, себебі орташа долларлық баға орта есеппен әртараптандыруға байланысты қор нарығының тәуекелін айтарлықтай төмендетеді.
- Спекция . Қонақ үй индустриясы құлаған кезде, қонақүйлердің БЭИ-ін бумның жылдарына оралғанша сатып алыңыз, содан кейін оларды әлдеқайда жоғары деңгейде аяқтаса да, тастаңыз. Мұнда ұзақ мерзімді табысқа жету мүмкін емес, егер сіз қонақүйді индустрияны мұқият түсініп, жылжымайтын мүлік сатып алу үшін Миллиондаған доллар жұмсамақ болсаңыз да, РИТО сатып алуды ұқпайсыз, бірақ аздаған қаржылық тұрғыда күрделі адамдар оны бағалаудың негізінде жасауға мүмкіндігі бар, егер олар тым ерте сатып алу немесе әлдеқайда ерте сатумен өмір сүре алатын болса, бұл инвесторлармен байланысты болуы мүмкін, тұтастай алғанда, өте оптимистік болуы әдетке айналады немесе кейде пессимистік.
- Сүлгіге салып, Vanguard REIT индексі қоры сияқты нәрсе сатып алыңыз , ол әртүрлі портфелдің бір бөлігі ретінде түрлі REIT-лерді, соның ішінде қонақ үй-жайларымен қоса, араластырады. Дивидендтердің кірістілігі әлдеқайда төмен, бірақ егер тәуекел төмендетілген болса, бұл сауда-саттыққа тұрарлық деп ойласаңыз, бұл сіздің ең дұрыс әрекет жолыңыз болуы мүмкін.
Қалай болғанда да, қонақ үйдің РЕИТ-лері жүрек ақауы емес. Егер сіз не істеп жатқанын білмесеңіз, жеңіл жағыңыз.