Жаңа бастағандарға инвестициялар

Жылжымайтын мүлікке қалай инвестиция салуға болады

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - адамзат өркениетінің алғашқы күндерінен бері келе жатқан инвестициялардың ең көне түрлерінің бірі. Қазіргі заманғы қор рыногын болжауда жылжымайтын мүлік - негізгі инвесторлардың негізгі бес сыныптарының бірі , ол әр инвестор бірегей ақшалай қаражат ағыны, өтімділік, кірістілік, салық және әртараптандырудың артықшылықтары үшін өз портфелін қосуды елеулі түрде ескеруі керек. Осы кіріспе нұсқада жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың негіздері бойынша жүріп, жылжымайтын мүлікке салынатын инвестицияларға иелік ету немесе сатып алудың түрлі тәсілдерін талқылаймыз.

Алдымен, негізгі принциптермен бастайық: Жылжымайтын мүлікті инвестициялау дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлікті инвестициялау дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлікті инвестициялау материалдық мүліктен немесе ақшалай қаражаттардың ақшалай қаражаттарынан материалдық меншікке байланысы бар операциялық, инвестициялық және қаржылық қызметтің кең санаты болып табылады.

Жылжымайтын мүлікке ақша табудың төрт негізгі жолы бар:

1. Жылжымайтын мүлік құндылығы: Бұл қасиет құны артып кеткенде. Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістерге байланысты болуы мүмкін, ол сіздің аймақтағы жылжымайтын мүлікке сұранысты арттырады. Ол әлеуетті сатып алушыларға немесе жалға берушілерге барынша тартымды ету үшін жылжымайтын мүлікке салынатын инвестицияларға енгізілген жаңартулардың арқасында мүмкін. Жылжымайтын мүлікті бағалау - қиын ойын.
2. Ақшалай қаражаттың қозғалысы (Жалға беру) : Жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың бұл түрі жылжымайтын мүлік сатып алуды, мысалы, көп пәтерлі үйді сатып алуға және жалға беруден ақша ағыны жинауға мүмкіндік береді. Ақшалай қаражаттардың қозғалысы көп пәтерлі үйлерден, кеңсе ғимараттарынан, жалға берілетін үйлерден және тағы басқалардан жасалуы мүмкін.
3. Жылжымайтын мүлікке қатысты кіріс : Бұл жылжымайтын мүлік сатып алу мен сатудан түскен комиссиялар арқылы ақшаны өндіретін брокерлер мен басқа сала мамандарының пайдасы. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі компанияларды қамтиды, олар жылжымайтын мүліктің күнделікті жұмысын жүргізуге айырбас ретінде жалдау ақысының пайызын сақтайды.

1. Көмекші жылжымайтын мүлік инвестицияларының кірістері : Кейбір жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялар үшін бұл үлкен табыс көзі бола алады. Қосалқы жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың кірісі төменгі жалдамалы пәтерлерде кеңсе ғимараттарындағы немесе кір жуатын орындарға арналған автомашиналарды қамтиды. Іс жүзінде, олар жылжымайтын мүлікке салынған үлкен инвестициялардың ішіндегі шағын бизнес ретінде қызмет етіп, клиенттердің жартылай тұтқындаған коллекцияларынан ақша табуға мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың таза, ең қарапайым нысаны рента емес, ақшалай қаражат ағыны туралы болып отыр. Жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялар инвестор, сонымен қатар үй иесі деп аталатын, материалдық мүліктің бір бөлігін сатып алса, онда шикізат жері, ондағы үй бар жер, офистік ғимарат салынған жер, жердегі өндірістік қойма немесе пәтер.

Ол содан кейін жалға алушы деп аталатын осы мүлікті пайдаланғысы келетін біреуді табады және олар келісім жасайды. Жалға берушінің белгілі бір мерзімде, белгілі бір уақыт ішінде белгілі бір шектеулермен жылжымайтын мүлікке қол жетімділігі бар, олардың кейбіреулері федералды, мемлекеттік және жергілікті заңдарда жазылған, ал басқалары жалдау шартында немесе жалгерлік келісімде келісілген . Өз кезегінде жалға беруші жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігін төлейді. Жалға берушіге төлеген төлем «жалдау» деп аталады.

Көптеген инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардан түскен кірістер дивидендтер мен акциялар мен облигацияларға салынған инвестициялардан үлкен психологиялық артықшылыққа ие. Олар жылжымайтын мүлікке жетуге, оны көруге және қолдарымен ұстауға болады. Оны өздерінің сүйікті түсі немесе оны өзгерту үшін сәулет-құрылыс компаниясын жалға алады. Олар жалдау мөлшерлемесін анықтау үшін келіссөздер жүргізу дағдыларын пайдалана алады, бұл жақсы операторға капиталдандырудың жоғары ставкаларын немесе «ставкасын қою» ставкаларын жасауға мүмкіндік береді.

Кейде жылжымайтын мүлік инвесторлары қор нарығының көпіршігі кезінде қор инструкторы ретінде дұрыс емес деп санайды, бұл капиталдандыру ставкалары маңызды емес. Оған құлақ салмаңыз. Егер сіз жалдау ақысының мөлшерін тиісті түрде бағалай алсаңыз, жылжымайтын мүлік құндылығын, мүліктік және кіріс салығын, техникалық қызмет көрсетуді, сақтандыруды және басқа да тиісті шығыстарды қоса алғанда, жылжымайтын мүлік құнын есепке алғаннан кейін капиталға қанағаттанарлық мөлшерлеме алуға болады . Сонымен қатар, уақытты инвестициялауға қажетті уақытты өлшеу керек, себебі сіздің уақытыңыз - сізде бар ең құнды актив - бұл пассивті кіріс инвесторлар үшін өте маңызды. (Сіздің холдингтер жеткілікті үлкен болғаннан кейін жылжымайтын мүлікті басқаруға арналған компанияны жылжымайтын мүлік портфелінің күнделікті қызметіне жалдау ақысының пайызына айырбастауға немесе жалдауға мүмкіндік береді, пассивті инвестицияларға белсенді түрде басқарылды.)

Жылжымайтын мүлікке инвестициялауды бастауға арналған ең танымал тәсілдердің кейбірі қандай?

Адам өзінің портфолиосын қарастыра алатын жылжымайтын мүліктің әртүрлі түрлерінің көптігі бар.

Жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялар бірегей артықшылықтар мен кемшіліктерге, экономикалық сипаттамаларға және жалдау циклдарына, әдеттегі жалдау шарттарына және жылжымайтын мүлік түріндегі брокерлік тәжірибеге негізделген негізгі санаттар бойынша ойлау оңайырақ. Жылжымайтын мүлік объектілері әдетте келесі топтардың біріне жатады:

• Тұрғын жылжымайтын мүлікті инвестициялау - бұл жеке немесе отбасылар тұратын үйлерге немесе пәтерлерге байланысты жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды қарастыратын жылжымайтын мүлік. Кейде осы типтегі жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияларға қызмет көрсету бизнес компоненті бар, мысалы, үлкендерге арналған көмекші тұру орындары немесе салтанатты тәжірибе алғысы келетін жалдаушылар үшін толық қызмет көрсететін ғимараттар. Жалдау әдетте 12 айға созылады, екі жағынан берілетін немесе алты айға созылады, бұл жылжымайтын мүлікке инвестициялардың белгілі бір түрлеріне қарағанда нарықтық жағдайларға тезірек түзетуге әкеледі.
• Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялар - Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялар көбінесе кеңсе ғимараттарынан тұрады. Бұл жалдау ұзақ жылдар бойы құлыпталып, екі жақты қылышқа алып келуі мүмкін. Коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар лизингтік мөлшерлемелерді қымбат бағасына келіскен ұзақ мерзімді жалға берушілермен толығымен жалға алынған кезде салыстырмалы қасиеттер бойынша жалдау ставкалары төмендетілсе (ақшаны жалға беруші банкрот болмаса) ақша ағымы жалғасады. Екінші жағынан, керісінше - сіз жалгерлік ставкалары көтерілгенге дейін ұзақ мерзімді жалдау шарттарына қол қойғандықтан, сіз кеңсе ғимаратында нарықтағы жалдаудың төмен ставкаларын айтарлықтай төмендете аласыз.

• Индустриалды жылжымайтын мүлікті инвестициялау - өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік қолшатырына жататын жылжымайтын мүлік қоймалар мен тарату орталықтарын, сақтау бөліктерін, өндірістік нысандарды және құрастыру қондырғыларын қамтуы мүмкін.
• Бөлшек жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - Кейбір инвесторлар сауда орталықтары, сауда орталықтары немесе дәстүрлі сауда орталықтары сияқты мүлікті иеленуді қалайды. Жалдаушылар дүкендердің, шаштараздардың, мейрамханалар мен ұқсас кәсіпорындарды қамтуы мүмкін. Кейбір жағдайларда жалдау ақысы жалға берушіге сатушының бөлшек сатылымының пайыздық мөлшерін қамтиды, ол жалға берушінің сатып алушыларға қаншалықты қызығушылығын тудыруы мүмкін.
• Аралас жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - бұл инвестор жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың бірнеше түрін қамтитын мүлікті жасағанда немесе сатып алған кездегі барлық санат. Мысалы, сіз бірінші қабатта бөлшек және мейрамханалары бар бірнеше қабатты ғимаратты, алдағы бірнеше қабаттардағы офистік алаңды және қалған қабаттардағы тұрғын үйді салсаңыз болады.

Сіз сондай-ақ жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың кредиттік жағына қатыса аласыз:

• Ипотека мен коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелендіретін банкке ие. Бұған қорлардың қоғамдық иелігі жатады. Институционалды немесе жеке инвестор банктің акцияларын талдайтын болса, ол жылжымайтын мүлікке банктік несиелердің әсеріне назар аударады.
• Жеке тұлғаларға арналған жеке ипотекалық несиелерді андеррайтинг, көбінесе жоғары пайыздық мөлшерлемелер бойынша сіз қосымша тәуекел үшін өтемақы төлеуге, мүмкін, жалдаудан тұратын несие беруді қоса аласыз.
• Мезониндік құнды қағаздарға инвестициялау, ол жылжымайтын мүліктің жобасына ақшалай қаражат бөлуге мүмкіндік береді, ол кейін өтелмеген жағдайда үлестік меншікке айырбастауға болады. Олар кейде қонақ үй франшизаларын дамытуда қолданылады.

Жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың қосалқы мамандықтары бар, оның ішінде:

• Лизинг орын алса, сізде капитал аздап байланып, оны жақсартады, содан кейін сол кеңістікті басқа адамдарға субсидиялау әлдеқайда жоғары, капиталға керемет пайда әкеледі. Үлкен немесе мобильді қызметкерлер жұмыс уақытын немесе арнайы кеңселерді жалға алатын ірі қалада жақсы жұмыс істейтін икемді офистік бизнес.
• Салықтық сертификаттарды алу. Бұл - жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың эзотерический саласы және қол жетімді емес немесе тәжірибесіз инвесторлар үшін жарамсыз, бірақ дұрыс жағдайға, қажетті уақытта және дұрыс таңдау бойынша - бас ауруларын өтеу үшін жоғары табыс әкеледі және тартылған тәуекелдер.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар жөніндегі траст (REITs)

Осының үстіне, сіз нақты жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялар немесе жылжымайтын мүлік инвестициялары деп аталатын нәрсемен жылжымайтын мүлікті инвестициялауға болады. Инвестор РИИ-ді брокерлік шот арқылы, Roth IRA-ны немесе кез-келген басқа қамқорлық есебінен сатып ала алады. REIT-лер бірегей, себебі олардың жұмыс істейтін салық құрылымы Эйзенхауэр әкімшілігі кезінде шағын инвесторларды жылжымайтын мүлік жобаларына инвестиция салуды ынталандыру үшін құрылған, мысалы, сауда орталықтарының немесе қонақүйлердің құрылысы сияқты. РЕИТ-ті емдеуді таңдаған корпорациялар, корпоративтік табыс салығы бойынша корпоративтік табыс салығын төлеушілерге дивидендтер ретінде 90% немесе одан да көп пайданы үлестіру туралы талаптарды қоса алғанда, бірнеше ережелерді сақтаған жағдайда төлейді.

ҚТИ инвестициялаудың төмендеуі, қарапайым акцияларға қарағанда, олар бойынша төленген дивидендтер «білікті дивидендтер» болып табылмайды, яғни иеленуші дивидендтердің көпшілігі үшін қолжетімді төмен салық мөлшерлемелерін пайдалана алмайды. Оның орнына, жылжымайтын мүлікке инвестициялар жөніндегі трасттардың дивидендтері инвестордың жеке бағамына сәйкес салық салынатын болады. Бұдан басқа, IRS кейінірек Rollover IRA сияқты салықтық баспанада пайда болған РИТТ дивидендтері көбінесе олармен байланысты емес табыс салығына жатпайды, сондықтан сіз оларды салықтық күрделілікке алаңдамай, зейнетақы шотында ұстай аласыз , шеберлік серіктестігінен айырмашылығы.

(Егер осы бірегей бағалы қағаздар туралы көбірек білуге ​​қызығушылық танытсаңыз, РЕИТ-дің өтімділігін, меншікті капиталын, жылжымайтын мүлікке инвестициялау артықшылығын ҚҚС-ны қалай пайдалануға болатындығын және тағы басқаларды қамтитын жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қайтаруға арналған REIT арқылы жылжымайтын мүлікке инвестициялауды бастаңыз.

Үйге иелік ету арқылы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу

Инвесторларға арналған жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың барлық мүмкіндіктері үшін орташа адам өзінің жылжымайтын мүлікке иелік ету тәжірибесін дәстүрлі тәсілмен алады: үй сатып алу арқылы.

Мен үйді сатып алуды қоғамның көпшілігін бірдей көрген емеспін. Керісінше, мен жеке басымдылық пен қаржылық бағалаудың қосындысы ретінде адамның бастапқы тұрғылықты жері туралы ойлауды қалаймын, бірақ міндетті түрде инвестиция жасамайды. Тікелей болу үшін, үйдің тұрғын үй ғимараты да солай емес. Ең жақсы жағдайда, ең керемет жағдайларда, ең қауіпсіз стратегия - сіз үйде тұру кезінде өзіңіздің жеке пайдалануыңыз бен қуанышты көп мәжбүрлеп жинақ шотының түрі ретінде ойластыру.

Екінші жағынан, зейнеткерлікке жақындағанда, өзіңіздің жеке байлығыңыз туралы тұтас көзқарасқа ие болсаңыз, үйге нақты иелік ету (оған қарсы ешқандай берешексіз) адам жасай алатын ең жақсы инвестициялардың бірі болып табылады. Кепілдік ипотеканы қоса, белгілі бір транзакцияларды пайдалану арқылы капиталға ғана емес, жалдауға болмайтын ақшалай қаражат ағыны таза жинақ ақшасына әкеледі - үй иесіне өтетін пайда компоненті үй иесінің қалта. Бұл нәтиже соншалықты күшті, тіпті 1920 жылдары экономистер федералды үкімет үшін де кіріс көзі ретінде қарызсыз үй иелері үшін жалға беру бойынша ақшалай жинақ ақшасын салыстыру жолын анықтауға тырысты.

Бұл инвестициялардың басқа түрі, дегенмен - «стратегиялық инвестиция» деп аталатын нәрсе. Экономиканың құлдырауы болды ма, жылжымайтын мүлік салығын төлеуге және негізгі күтімді төлеуге болатын болса, ешкім сізді үйден шығара алмады. Бақшасында өзіңіздің тағамыңызды өсіруге тура келсе де, бұл жерде маңызды қауіпсіздік деңгейі бар. Қаржылық табыстар басқа, қосымша практикалық ойлардан қайталанатын уақыттар бар. Қандай болмасын, өзіңіздің өтімділігіңізді жылжымайтын мүлікке инвестицияларыңызда теңдестіруге тырыспаңыз, бұл апатқа (соның ішінде банкроттыққа) әкелуі мүмкін.

Егер сіз үй сатып алу үшін үнемдеп отырсаңыз, мен үлкен қателіктердің бірі қор нарығына ақша салып, жеке қорлар немесе индекстік қорлар арқылы жаңа инвесторлар болып табылады. Егер сізде бес жыл ішінде немесе одан аз ақша табу қажет болса, қор нарығының жанында ешқандай бизнес жоқ. Оның орнына, капиталды сақтау деп аталатын инвестициялық мандатты орындау керек. Міне, алдын-ала төлеу үшін үнемдеуге жұмсайтын қаражат салудың ең жақсы орындары .

Қайсысы жақсы - Жылжымайтын мүлікке инвестициялар немесе акцияларға инвестиция салу?

Мен кездесетін ең көп таралған мәселелердің бірі жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан басқа қорларға инвестиция салудың салыстырмалы тартымдылығын қамтиды. Қысқа нұсқасы - бұл ваниль мен шоколад балмағын салыстыру үшін біршама жақсы. Олар әртүрлі және сіздің нетто құныңыз өсіп келе жатқандықтан, сіздердің жалпы портфеліңізде ойнайтын рөлі бар екені анық. Сіздің жеке тұлға шешіміңізді де хабардар етеді, өйткені кейбір адамдар, тиісінше, акцияларға иелік ету немесе жылжымайтын мүлікке иелікке бағытталған.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәуекелдері

Жылжымайтын мүлікті қайтарудың елеулі үлесі левереджді пайдалану есебінен қалыптастырылады. Жылжымайтын мүлікті меншік капиталының пайыздық үлесі сатып алынады, ал қалған бөлігі қарыздар есебінен қаржыландырылады. Бұл жылжымайтын мүлік инвесторына меншікті капиталдың жоғары кірістілігіне әкеледі; бірақ егер нәрсе нашар болса, ол толық ақы төленетін қарапайым акциялар қоржынынан әлдеқайда тез бұзылады. (Бұл тіпті Ұлы депрессия сценарийінде 90% азайғанымен, ешкім сені жоюға мәжбүрлемейді).

Сондықтан ең консервативті жылжымайтын мүлік инвесторлары жылжымайтын мүлік активтері ақылға қонымды түрде таңдалған болса, жақсы табыс әкеле алатын 50% -дық меншікті капиталдың үлестік коэффициентіне немесе төтенше жағдайларда 100% меншікті капиталды құрылымдарға талап етеді . Billionaire Charlie Munger 2007-2009 жылдардағы жылжымайтын мүліктің құлдырауына дейін оның досы туралы әңгімелейді. Калифорниядағы өте бай үй иесі осы дос, өзінің қасиеттеріне жоғары баға берді және өзіне былай деді: «Мен өзіме қарағанда әлдеқайда баймын, мен үшін көп тәуекелге барудың қажеті жоқ . « Бұл дос көптеген қасиеттерін сатты және қалған заттарға қарызды төлеуге жұмсалды, ол ең тартымды деп ойлады. Нәтижесінде, экономика құлаған кезде, жылжымайтын мүлік нарығы күрделі жағдайға тап болды, адамдар сатып алу үшін өздерінің мүліктерін жоғалтып алды, ал банк қорлары құлдырап кетті - ол туралы ештеңе ойлаған жоқ. Жалға берушілердің қаржылай қиындықтарына байланысты жалданып қалғандар сияқты, бәрі де ақшалай қаражаттың көптігі болғандықтан, ол өз қаражатын толтырып, қаражаттың бәрін сатуға мәжбүр болды.

Бай болуға тырысуды тоқтатыңыз және оны дұрыс жолмен орындауға қуанышты болыңыз. Сіздің өміріңізде стресс әлдеқайда аз болады және бұл өте қызықты болуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар туралы кейбір соңғы ойлар

Әрине, бұл тақырыпты түсіну үшін саяхатыңыздың басы ғана, өйткені біз бетімізді әрең қисап қылдық. Жылжымайтын мүлікті инвестициялау тәжірибе, тәжірибе және шынымен бағалай білу, түсіну және меңгеру үшін қажет.